Zweistellige Renditechance für Immobilienfinanzierer
Empira sieht Chancen im Mid-Market-Segment und warnt vor dem „Maturity Wall“. Banken haben Kreditbedingungen verschärft.
In der Immobilienfinanzierung geht der Trend zu Private Debt. „Banken haben ihre Kreditbedingungen verschärft, weshalb sich die Akteure zunehmend alternativen Finanzierungsquellen zuwenden – insbesondere Private Debt und Real Estate Debt Capital Markets“, erklärt McKinsey-Partner Niklas Nolzen.
Ein Grund für die Banken, ihre Kreditanforderungen zu erhöhen, sind vermehrte Ausfälle. Laut McKinsey verzeichnete der deutsche Bankensektor in Q3 2024 einen deutlichen Anstieg der Commercial-Real-Estate-Ausfallraten auf 5,4 Prozent und liege damit über dem europäischen Durchschnitt von 4,3 Prozent. Dieser starke Anstieg der Ausfallraten entspreche einer Steigerung des Ausfallvolumens um etwa 160 Prozent im Vergleich zu Q4 2022. Nur leistungsstarke, entschuldete Akteure hätten weiterhin Zugang zu CRE-Finanzierungen. Dem entspricht der gestiegene Spread zwischen Immobilienanleihen von guter und schlechterer Qualität. Statt wie noch zehn bis 20 Basispunkte vor dem Zinsanstieg seien es nun rund 120 Basispunkte.
Auch Empira sieht private Immobilienfinanzierungen im Kommen. Der kürzlich von der Partners Group übernommene Immobilienmanager sieht den Markt vor einer signifikanten Finanzierungslücke, die durch steigende Zinsen, restriktivere Bankenfinanzierung und eine Neubewertung von Immobilienwerten verstärkt wird. „Diese strukturellen Veränderungen wirken sich unmittelbar auf den Finanzierungsbedarf aus und führen dazu, dass alternative Finanzierungsformen wie Private Debt zunehmend an Bedeutung gewinnen“, konstatiert Empira in einer aktuellen Publikation.
Chancen für Investoren sieht Empira insbesondere mittleren Finanzierungssegment, Risiken insbesondere in Form des „Maturity Walls“. Während große institutionelle Player in der Regel Zugang zu umfangreichen Bankdarlehen und Kapitalmarktinstrumenten haben, zeige sich insbesondere im Mid-Market-Segment – Transaktionen mit einem Volumen von rund 30 bis 75 Millionen Euro – eine wachsende Finanzierungslücke, so Empira.
2026 werden 185 Milliarden Euro fällig
Der „Maturity Wall“ baue sich vor allem bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen auf. Wenn eine große Anzahl von Krediten innerhalb eines kurzen Zeitraums fällig wird, kann dies gerade dann problematisch sein, wenn sich die Finanzierungsbedingungen im Vergleich zur ursprünglichen Kreditvergabe verschlechtert haben. Empira verweist auf Daten von AEW Research, Moody’s und MSCI. Demnach laufen in Europa gewerbliche Immobilienkredite mit einem Volumen von über jeweils 100 Milliarden Euro in den nächsten Jahren aus. Insbesondere die Jahre 2025 und 2026 fallen auf: Für 2025 wird ein Fälligkeitsvolumen von rund 130 Milliarden Euro erwartet, während 2026 circa 185 Milliarden Euro an bestehenden Krediten auslaufen. Erst mittelfristig sinken die jährlichen Refinanzierungsvolumina heute bekannter Darlehen sukzessive auf rund 25 Milliarden Euro im Jahr 2030.
Ein Blick auf die einzelnen Nutzungsarten zeigt, dass vor allem Büroimmobilien in den kommenden Jahren den größten Anteil am Refinanzierungsbedarf ausmachen. Allein hier werden in 2025 Kredite im Wert von rund 50 fällig, in 2026 sogar von rund 65 Milliarden Euro.
Es drohen Notverkäufe und damit fallende Preise
Gesamtwirtschaftlich könne die Finanzierungssituation zu weiteren Marktverwerfungen führen: Wer keine Anschlussfinanzierung findet oder sich die höheren Zinsen nicht leisten kann, stehe womöglich vor einem Notverkauf. Dies erhöht wiederum das Risiko fallender Immobilienpreise.
Für alternative Kapitalgeber entsteht dagegen eine Chance, sich mit Mezzanine-Finanzierungen oder anderen Fremdkapitalinstrumenten zu positionieren. Die Renditespannen beziffert Empira für Private-Debt-Fonds im Immobiliensektor mit sechs bis zwölf Prozent per annum – bei erheblich geringerem Risiko als für Eigenkapitalgeber.
Autoren: Patrick EiseleSchlagworte: Gewerbeimmobilien | Immobilien | Real Estate Debt
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