Wohninvestmentmarkt mit wieder steigender Nachfrage

In den ersten drei Quartalen 2024 hat das Transaktionsvolumen am deutschen Wohninvestmentmarkt um fünf Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum abgenommen und liegt bei 4,8 Milliarden Euro. Dazu berichtet Savills von strukturellen Veränderungen am Markt: Die Transaktion hätten zuletzt zugenommen, seien jedoch kleinteiliger geworden. Demnach nahm die mittlere Transaktionsgröße gegenüber dem Vorjahreszeitraum um elf Prozent ab und lag bei 23 Millionen Euro. Während das Transaktionsvolumen in etwa auf Vorjahresniveau lag, nahm die Zahl der Transaktionen um 42 Prozent zu. Zum Transaktionsvolumen zählen laut Savills alle Transaktionen ab 50 Wohnungen.

Savills wertet diese Entwicklungen als Zeichen für eine Belebung am Wohninvestmentmarkt. Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills Germany, berichtet: „Die Nachfrage auf dem Wohninvestmentmarkt hat wieder deutlich zugenommen und in vielen Verkaufsprozessen gibt es eine hohe Anzahl von Bietern. Neben privatem Kapital sind auch institutionelle Käufer aktiv. Viele Investoren gehen davon aus, dass die Preise ihren Boden gefunden haben und Wohnimmobilien angesichts weiter steigender Mieten langfristig wieder an Wert gewinnen werden. Neben risikoaversen Käufern sind auch Bestandsentwickler zuletzt wieder aktiver geworden. Für die kommenden Monate gehen wir von einer weiter steigenden Aktivität am Investmentmarkt aus.“

Zudem beobachtet der Immobiliendienstleister eine wachsende Polarisierung zwischen Neubau und Bestand: Während fast die Hälfte (43 Prozent) des Transaktionsvolumens auf Neubauimmobilien (Bestandsbauten ab 2014 und Projektentwicklungen) entfiele, gewönnen Value-Add-Käufer bei älteren Beständen an Bedeutung.

Die Spitzenrendite lag laut Savills auch im dritten Quartal unverändert bei 3,6 Prozent. Angesichts von Zinssenkungen, Mietsteigerungserwartungen und einer hohen Nachfrage nach Neubauobjekten könne es bald wieder zu einer leichten Renditekompression kommen, erwartet der Immobiliendienstleister.

Rückläufige Genehmigungszahlen

Savills geht davon aus, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien weiter anziehen wird, da Wohnimmobilienportfolios nicht nur eine „nahezu einzigartige Stabilität der Mieterträge versprechen“, sondern die Rahmendaten auch wieder auf im Trend steigende Kapitalwerte hindeuteten. „Die Angebotsmieten sind seit Jahresbeginn etwas langsamer, aber auf hohem Niveau weiter gestiegen. Zudem wurden die Mietspiegelmieten in einigen Städten kräftig nach oben angepasst. Dass die Mietdynamik zum Stillstand kommt, ist angesichts der hohen Wohnraumnachfrage und der anhaltend rückläufigen Genehmigungszahlen im Geschosswohnungsbau aktuell nicht in Sicht“, erläutert Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills Germany. Die sich zementierende Angebotsknappheit und steigende Mieten würden auch zu steigenden Kapitalwerten führen. Gleichzeitig dürfte die immer größere Differenz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten dazu führen, dass die Fluktuation sehr niedrig bleibe und Umzugspläne von Haushalten aufgeschoben würden.

Verdoppelung im dritten Quartal

Der Immobilieninvestmentmanager JLL ist noch optimistischer und sieht eine nunmehr eine sich fortsetzende „positive Grundstimmung aus dem ersten Halbjahr“ am deutschen Wohninvestmentmarkt. Das Transaktionsvolumen steigt JLL zufolge im dritten Quartal auf 2,78 Milliarden Euro, nach neun Monaten summiert es sich demnach auf 6,2 Milliarden Euro und liege damit über dem Vorjahreswert. JLL erwartet, dass die die Zehn-Milliarde-Euro-Marke im Gesamtjahr geknackt werden dürfte. JLL definiert als Transaktionsvolumen den Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens zehn Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung sowie den Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge.

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (dritten Quartal 2023: 1,4 Milliarden Euro) steht laut JLL gar eine Verdopplung des Transaktionsvolumens zu Buche. Dennoch bleibe der Abstand zum Fünfjahresmittel (5,07 Milliarden Euro) beträchtlich. Die Aktivitäten im dritten Quartal signalisierten eine zunehmende Normalisierung des Wohninvestmentmarkts, wenngleich die Anzahl der Transaktionen mit 46 im Vergleich zum Vorquartal (43) nur moderat zulegt. JLL beobachtet im Gegensatz zu Savills wieder vermehrt größere Abschlüsse, nachdem der Markt in den vergangenen beiden Jahren durch eine besonders hohe Kleinteiligkeit geprägt gewesen sei. Während im ersten und zweiten Quartal dieses Jahres noch rund 70 Prozent beziehungsweise 50 Prozent aller Transaktionen auf die Kaufpreisklasse unter zehn Millionen Euro entfielen, sank dieser Anteil im dritten Quartal auf rund 35 Prozent.

„Der Anstieg der durchschnittlichen Transaktionsgröße und auch die breitere Verteilung der Transaktionen auf die einzelnen Kaufpreisklassen sind Anzeichen dafür, dass die Unsicherheit unter den Investoren zum Teil gewichen ist und ein verstärktes Interesse des institutionellen Kapitals an Investments in die Assetklasse Wohnen vorhanden ist“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Weniger Core-plus-Objekte

Weitere Anzeichen einer Normalisierung des Marktgeschehens fänden sich bei den Risikoprofilen der abgeschlossenen Transaktionen. Lag hier der Schwerpunkt in den vergangenen beiden Jahren auf Core-plus-Objekten mit Anteilen von mehr als 80 Prozent, habe sich die Verteilung im dritten Quartal 2024 wieder den langjährigen Durchschnittswerten angenähert. So entfielen laut JLL rund 31 Prozent auf das Core-Segment (Fünfjahresmittel: 36 Prozent), rund 60 Prozent auf das Core-plus-Segment (Fünfjahresmittel: 53 Prozent) und auch der Anteil der Value-add-Transaktionen liege mit acht Prozent wieder in etwa auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts (zehn Prozent). Bei der Kapitalallokation wurden Wohnungsmärkte abseits der Metropolen wieder stärker berücksichtigt.

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