Wenn das Alter zur Anlageform wird
Gerade Pflegeheime sind bei Asset Managern und Investoren eine zunehmend beliebte Anlageklasse. (Bild: Stockphoto)
Kindergärten, Kliniken, Ärztezentren – Sozialimmobilien sind derzeit gefragter denn je. Meist handelt es sich um ein langfristiges Investment. Vor allem Pflegeheime bieten langfristig sichere Einnahmen – bergen aber auch einige Risiken. Denn Eigentümer sind hier vor allem von Qualität und Bonität des Heimbetreibers abhängig.
Langfristige Mietverträge mit Betreibern mit hoher Bonität sind bei der Investition in Pflegeheime das A und O. So hat der Asset Manager Aviarent zusammen mit seinem strategischen Partner Primonial im September 2018 den Fonds European Social Infrastructure Fund I aufgelegt, der derzeit bereits in sieben österreichische Pflegeheime in der Steiermark investiert ist. Zu weiteren Zielländern gehören aber auch Deutschland oder zum Beispiel Frankreich, Italien und Spanien. Der Fonds kauft Bestandsimmobilien oder Neubauten direkt von Bauträgern. Als Asset-Klassen kommen hier neben Pflegeimmobilien zum Beispiel auch Kliniken, Kindergärten und Schulen in Frage. Die Immobilien werden dann durch die Tochtergesellschaft Aviafund Solution Services GmbH verwaltet. Die Mietverträge der Pflegeheime laufen mindestens zehn, meist jedoch länger als zwanzig Jahre mit Verlängerungsmöglichkeit. Yenna Haack, Head of Acquisitions bei der Aviarent Invest AG, beobachtet einen Trend am Markt von kleinen Betreibern hin zu großen Ketten, auch internationale Investoren kauften sich hier zusätzlich zum Investment in die Immobilienbestände in die operativen Geschäftsbereiche ein. „Es findet ganz klar eine -Konsolidierung statt.“
Für den Insolvenzfall vorbereitet
Was das Risikomanagement von Pflegeimmobilien angeht, stellt sich immer wieder die Frage nach der Solvenz und der Qualität des Betreibers. Nicht selten sind Insolvenzen. So mussten laut Pflegemarkt.com im Oktober 2018 allein 20 Pflegeheime und 13 Tagespflegeeinrichtungen schließen. Auch der Personalmangel ist ein vieldiskutiertes Thema. Er kann zum Belegungsstopp eines Heimes führen. „Wir achten in diesem Zusammenhang verstärkt auf die Auslastungszahlen der Einrichtungen. Im Vorfeld ziehen wir zum Beispiel neben Standortgutachten auch die Bewertungen des Medizinischen Dienstes der Krankenkassen (MDK) hinzu, besichtigen die Liegenschaften und schauen uns den Heimbetrieb genau an“, erläutert Haack. Dass ein Heim in Schieflage gerate, sei im Bestand der Aviarent noch nicht vorgekommen. Dennoch habe man einen solchen Fall durch renommierte, bundesweit tätige Notfallbetreiber abgesichert. „Durch entsprechend hohe Qualitätsstandards schon im Ankaufprozess sowie durch die laufende Unterstützung des Pächters bietet unser Portfolio eine hohe Nachhaltigkeit“, so Haack. Avana Invest setzt ebenfalls auf Information: „Wir achten genau darauf, dass wir sämtliche Betriebskennziffern des Betreibers bekommen. Denn eine mögliche Insolvenz kündigt sich schon mindestens 24 Monate im Voraus an“, sagt Geschäftsführer Roger Welz. Es gebe zwei Hauptrisiken bei Pflegeheimen: Der Betreiber arbeitet nicht wirtschaftlich oder die Personaldecke ist zu dünn. Hier schaue man sich schon vor einem Kauf die Betreiberseite genau an. „Ist die Fluktuation beim Personal hoch, ist das für uns ein Warnsignal.“ Zudem ziehe man mit JLL auch das Betreiber Know-How hinzu. „Wir möchten Herausforderungen frühzeitig erkennen.“ Und ein drittes Problem nennt er: Das Imagerisiko, wenn die Pflege schlechte Qualität habe.
Auch die Volkswohl Bund Versicherungen investieren über einen Fonds in Pflegeheime. Interessant sei das Investment vor allem wegen dem langen Anlagehorizont und dem voraussichtlich steigenden Pflegebedarf. Das sichere verlässliche Renditen. Auch für Vorstandsmitglied Axel Hoffmann ist die Qualität der Pflege ein Thema: „Die eingehende Prüfung des Objektes und Betreibers zu Beginn sollte mögliche Reputationsrisiken begrenzen. Ein Restrisiko verbleibt jedoch.“ Für den Fall einer Insolvenz des Betreibers sieht Hoffmann als Ziel immer eine Weiterverwendung als Pflegeheim. Ansonsten seien je nach Lage und Bedarf auch Umwidmungen zu Wohnungen, Studentenheimen oder Hotels denkbar.
Autoren: Daniela EnglertSchlagworte: Nachhaltigkeit/ESG-konformes Investieren | Sozialimmobilien | Sustainable Development Goals (SDGs)
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