Versicherer investieren am liebsten direkt in Immobilien

Deutsche Versicherungen wollen in diesem Jahr im Durchschnitt 346 Millionen Euro in Immobilien investieren und ihre Immobilienquote von aktuell 7,0 auf 7,6 Prozent (marktwertbasiert) erhöhen. Zu diesem Ergebnis kommt das neue Trendbarometer „Immobilienanlagen der Assekuranz 2013“ von Ernst & Young Real Estate, an dem 27 Unternehmen mit einem Immobilienbestand von insgesamt 78 Milliarden Euro teilnahmen.
Ein Blick zurück auf die Ergebnisse der Vorjahresstudie zeigt, dass die Versicherungen ihren Worten auch Taten folgen lassen und es sich bei diesen Zahlen nicht bloß um Lippenbekenntnisse handelt. So gaben die Befragten 2012 an, durchschnittlich 286 Millionen Euro in Immobilien investieren zu wollen und damit ihre Immobilienquote auf 6,7 Prozent zu erhöhen. Das aktuelle Trendbarometer macht deutlich, dass die Assekuranz ihre 2012 gesteckten Ziele sogar übererfüllt hat. „Die Assekuranz hat ihre angezogene Handbremse aus dem letzten Jahr gelockert“, erklärt Dietmar Fischer, Partner bei Ernst & Young Real Estate.
Der größte Teil der geplanten Investitionen soll direkt in Immobilien fließen. Im Durchschnitt soll ein Volumen von 210 Millionen Euro in Direktanlagen, vornehmlich fremdgenutzt, investiert werden. Damit bleiben Direktinvestments bei Immobilien auch weiterhin die beliebteste Anlageform für die Assekuranz. Ihre Quote im Portfolio soll von derzeit 4,9 auf 5,2 Prozent erhöht werden. Als Rendite erwarten sich die befragten Unternehmen von diesen Investments 4,9 Prozent. Bei indirekten Investments, deren Quote von aktuell 2,1 auf 2,4 Prozent ausgebaut werden soll, liegt die Renditeerwartung um 0,6 Prozentpunkte höher. Ein erneuter Blick zurück auf das Trendbarometer 2012 zeigt, dass die Versicherungen in ihren Renditeerwartungen bescheidener geworden sind. Damals gaben die Befragten für direkte Investments 5,2 Prozent und für indirekte Investments 5,8 Prozent an. „Die Assekuranz ist näher am tatsächlichen Markt. Sie haben ihre Erwartungen an den Markt angepasst“, so Fischer.
Wie aus dem Trendbarometer weiter hervorgeht, bleibt die Immobilienfinanzierung ein beliebtes Thema. 75 Prozent der Befragten erwarten von Basel III und Solvency II, dass sich das Finanzierungsgeschäft von Finanzinstituten auf Versicherungen verlagern wird. Immerhin die Hälfte der Studienteilnehmer gibt an, ihre Aktivitäten in diesem Bereich ausbauen zu wollen. „Aus dem regulatorischen Umfeld heraus hat sich ein neuer Markt beziehungsweise Produkt entwickelt. Das war sicher nicht die Idee des Gesetzgebers. Aber das Zeitfenster für Immobilienfinanzierung ist gut“, bemerkt Fischer. Aktuell schätzt er, dass sich die Immobilienfinanzierungen seitens der Assekuranz auf ein Volumen von fünf Milliarden Euro belaufen. Trotz des bestehenden Interesses an diesen Investments geht Fischer nicht davon aus, dass die Assekuranz entsprechende Abteilungen aufbauen wird: „Wir sehen vielmehr eine starke Zusammenarbeit zwischen Versicherungen und Banken.“  
Solvency II: Lobbyarbeit wird nichts nützen
Das große Interesse der Assekuranz am Thema „Finanzierung“ führt Fischer auf das anstehende Solvency-II-Regime zurück. Nach gegenwärtigem Stand ist für direkt gehaltene Immobilien im Standardmodell eine Eigenkapitalunterlegung von 25 Prozent vorgesehen. „Es gibt zwar eine Menge Lobbyarbeit, um die Quote noch zu senken. Aber bisher hat sich an den Zahlen nichts geändert, so dass ich davon ausgehe, dass sich daran auch nichts mehr ändert“, meint Fischer. Genau an dieser Stelle sieht der Partner von Ernst & Young Real Estate den großen Pluspunkt der Real-Estate-Debt-Fonds. „Die Immobilienfinanzierung fällt unter die Immobilienquote. Weil es ein Kreditgeschäft ist, muss sie aber nur mit 15 Prozent Eigenkapital unterlegt werden“, so Fischer.
In Hinblick auf die bevorzugten Regionen bleibt Deutschland das Lieblingsland der Assekuranz. Etwa 91 Prozent planen hier Zukäufe. Auf dem Einkaufszettel steht inzwischen auch wieder Nordamerika. Immerhin gut die Hälfte plant hier Investitionen, nachdem dies 2012 nur 25 Prozent angaben. Etwas nachgelassen hat unterdessen das Interesse an Core-Immobilien in sicheren Ländern Zentral- und Nordeuropas. Hier planen nur noch 57 Prozent Zukäufe (Vorjahr: 70 Prozent).
Insgesamt zeigt sich die Assekuranz in diesem Jahr deutlich risikofreudiger als 2012. „Die Risikobereitschaft hat spürbar zugenommen. Im Gegensatz zum Vorjahr wollen sich die Investoren wieder stärker Value-Added und Opportunistic-Anlagen zuwenden“, sagt Fischer. Als Grund für diese Entwicklung macht er zum einen die Renditeerwartungen und zum anderen das fehlende Angebot im Core-Bereich aus. Das spiegelt sich auch in dem gestiegenen Interesse an Wohnimmobilien in B-Lagen wider. Immerhin 80 Prozent der Befragten gaben an, dass die Nachfrage nach derartigen Wohninvestments steigen wird.
portfolio institutionell newsflash 05.06.2013/kbe

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