Trautes Heim, Glück allein

Die beiden Immobiliendienstleister Savills und CBRE konstatieren für den deutschen Wohninvestmentmarkt einen dynamischen beziehungsweise schwungvollen Start ins Jahr 2018. Im ersten Quartal des laufenden Jahres summierte sich laut Savills das Transaktionsvolumen auf etwa vier Milliarden Euro, womit das Ergebnis des letztjährigen Auftaktquartals um neun Prozent übertroffen wurde. Auffallend ist, dass die Transaktionen weniger stark auf die großen Städte entfallen sind. Der Anteil der Top-7-Städte am Transaktionsvolumen betrug 36 Prozent und lag damit deutlich unter dem Mittelwert der vergangenen fünf Jahre von 48 Prozent. „In etwa der Hälfte aller deutschen Kreise und kreisfreien Städte dürften die Haushaltszahlen bis zum Jahr 2030 weiter steigen und damit die Nachfrage nach Wohnraum“, erläutert Matti Schenk, Senior Consultant Research Germany bei Savills, und konkretisiert: „Es ist daher nur konsequent, dass Investoren auch Märkte außerhalb der A-Städte verstärkt prüfen.“

Die mit Abstand größte Transaktion in den ersten drei Monaten war die Übernahme eines Anteils von 73,8 Prozent an der Buwog durch Vonovia. Auf den deutschen Portfolioteil entfällt ein Volumen von etwa 1,9 Milliarden Euro. Seit dem Jahr 2015 gingen laut Savills Wohnungspakete für etwa 24 Milliarden Euro an die großen Wohnimmobilien-AGs. Sie stehen somit für etwa 43 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Bei Bestandsimmobilien betrug ihr Anteil sogar 50 Prozent. „Die Wohnimmobilien-AGs stellen die aktivste Käufergruppe am deutschen Wohnungsmarkt dar. Aufgrund der Übernahmen der letzten Jahre hat sich die Anzahl dieser Investoren zwar reduziert, doch ihre Bestände wachsen und sollen weiter ausgebaut werden“, konstatiert Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, und merkt an: „Im Zuge von Portfoliobereinigungen bringen die Wohnimmobilien-AGs allerdings auch regelmäßig Portfolios an den Markt. Hierbei kommen oftmals auch andere Investorengruppen zum Zuge.“

Beim Erwerb von Projektentwicklungen stachen laut Savills seit dem Jahr 2015 vor allem die Käufergruppen Offene Spezialfonds sowie Versicherungen und Pensionskassen hervor, auf die 53 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen. Im ersten Quartal des laufenden Jahres entfielen auf den Erwerb von Objekten in Bau oder Planung rund 21 Prozent des Transaktionsvolumens. Damit lag ihr Anteil, trotz der Buwog-Übernahme, deutlich über dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre von 16 Prozent.

Bezüglich Projektentwicklungen berichtet CBRE von einem Rekordniveau. Die ungebrochen hohe Nachfrage nach Wohnportfolios am deutschen Investmentmarkt seitens der großen Wohnungsunternehmen sowie der institutionellen Investoren könne aufgrund der Angebotsknappheit an Bestandsportfolios nur unzureichend gedeckt werden, sodass sich das Interesse an Investments in Projektentwicklungen stetig steigert.
Im ersten Quartal 2018 wurden im Rahmen von Forward Purchases und Forward Fundings Neubauprojekte im Wert von rund 1,8 Milliarden Euro gehandelt. Dies entspricht laut CBRE einer Steigerung gegenüber dem Vorjahrszeitraum um mehr als 820 Millionen Euro. „Das Investoreninteresse an Projektentwicklungen ist gigantisch – 1,8 Milliarden Euro sind ein absoluter Rekord“, sagt Lüttger. Zu Interessenten und gefragten Standorten bei Projektentwicklungen schreibt CBRE: „Vor allem institutionelle Investoren wie Immobilienspezialfonds und Pensionskassen sicherten sich neu zu errichtende Geschosswohnbauten, aber auch Studentenwohnheime sowie Mikroapartments in den Topstandorten, attraktiven Schwarmstädten und Hochschulstandorten wie zum Beispiel in Leipzig, Kaiserslautern oder Nürnberg.“

Small is beautiful 
Ebenfalls im Fokus der Investoren sind Studentenwohnheime und Mikroapartments. Das Segment des kleinteiligen Wohnens habe sich in Deutschland zu einem Wachstumsmarkt entwickelt. „Auf der Suche nach einem hohen Renditepotenzial weichen nationale sowie internationale Akteure zunehmend auf Investments in kleinteiliges Wohnen auf Standorte mit hervorragenden sozioökonomischen Fundamentaldaten und langfristig günstigen Wachstumsprognosen aus“, erläutert Michael Schlatterer, Team Leader Market Intelligence bei CBRE.

Vermehrt internationale Investoren, in deren Heimatmärkten sich Studentenwohnheime und Mikroapartments bereits seit Langem als eigenständige Anlageklasse etabliert haben, zeigten sich auf dem hiesigen Markt aktiv, wie beispielsweise der Erwerb eines Pakets mit vier Studentenwohnheimen des britischen Spezialisten für Studentenwohnungen, Global Student Accommodation (GSA), zeigt. Als relativ sichere Wertanlage und aufgrund der guten Wachstumsaussichten bescherte das gestiegene Anlageinteresse dem deutschen Wohninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von über 1,4 Milliarden Euro im Segment des kleinteiligen Wohnens. „Bereits im ersten Quartal übertraf der Transaktionsumsatz das allokierte Kapital des gesamten Vorjahres um mehr als ein Drittel. Steigende Studierendenzahlen und die geringe Verfügbarkeit von Wohnraum in den prosperierenden Metropolregionen und Universitätsstädten verstärken diesen Trend“, ergänzt Lüttger. 
portfolio institutionell 10.04.2018/Patrick Eisele