Studie: Immobilienspezialfonds steigern Portfolioeffizienz

Nicht jedes Immobilieninvestment reduziert die Risiken in einem gemischten Portfolio und fördert die Portfoliodiversifikation. Zu diesem Ergebnis kommt eine neue Studie von Patrizia Gewerbe Invest, in der verschiedene Arten von Immobilieninvestments hinsichtlich ihrer Rendite und Volatilität mit anderen Asset-Klassen, wie nationale und internationale Aktien, Pfandbriefe, Geldmarktanlagen und Anleihen, verglichen wurden. Untersucht wurde darüber hinaus, wie stark die einzelnen Anlageklassen miteinander korreliert sind. Basis der Untersuchung waren empirische Daten der vergangenen Dekade von 2001 bis 2010. In der Studie von Patrizia konnte das Jahr 2011 nicht berücksichtigt werden, da die Ergebnisse des Immobilienspezialfondsindex SFIX, der die Performance der für institutionelle Anleger konzipierten Immobilienspezialfonds misst, erst im November dieses Jahres veröffentlicht werden.

Die Motivation zu der Untersuchung erklärt die Studienautorin Karin Siebels, Leiterin der Research-Abteilung von Patrizia Gewerbe Invest: „Als Anbieter von Immobilienspezialfonds hat uns interessiert, wie wir im Vergleich mit Wettbewerbern abschneiden und wie die Branche an sich im Vergleich zu anderen Asset-Klassen dasteht.“ Die Ergebnisse ihrer Untersuchung zeigen, dass Immobilienspezialfonds die Portfolioeffizienz steigern. Genau wie offene Publikumsfonds und Direktinvestments sind sie mit anderen Asset-Klassen nur gering korreliert. Gegenüber Aktienmärkten und dem EPRA-Index, der die Performance der 70 größten europäischen börsennotierten Immobiliengesellschaften beschreibt, besteht eine negative Korrelation. Gemessen an der Rendite sind die Spezialfonds den offenen Publikumsfonds und den Direktinvestments klar überlegen. Mit einer durchschnittlichen Rendite von 3,73 Prozent und einer Sharpe Ratio von 0,86 erzielt der SFIX im Untersuchungszeitraum von 2001 bis 2010 das zweitbeste Ergebnis aller untersuchten Anlageklassen. „Der SFIX hat sich im Untersuchungszeitraum sehr gut geschlagen. Wir haben den Index mit unseren eigenen Spezialfonds allerdings weit übertroffen“, merkt Siebels an. Im Durchschnitt über alle Poolfonds der Patrizia Gewerbe Invest KAG hinweg lag die Rendite im Jahresdurchschnitt von 2002 bis 2011 bei 6,08 Prozent. Die Sharpe Ratio belief sich auf 2,48.
Als Underperformer haben sich in der Studie unterdessen die deutschen Direktlagen der institutionellen Investoren erwiesen, die durch den DIX abgebildet wurden. Ihre Rendite lag regelmäßig 1,5 bis zwei Prozentpunkte unter dem SFIX. Die Sharpe Ratio betrug 0,47. Die höchste jährliche Gesamtkapitalrendite haben über den Betrachtungszeitraum im Durchschnitt die europäischen Immobilien-AGs erzielt. Der EPRA-Index lieferte 17,91 Prozent Rendite. Dieses Ergebnis wurde allerdings auf Kosten der höchsten Volatilität aller untersuchten Anlageklassen erzielt. Diese lag mit fast 35 Prozent sogar noch deutlich über der vom MSCI World und Euro Stoxx 50, die auf etwas über 20 Prozent kamen. „Wirklich erstaunt hat mich, dass sich der EPRA-Index mittlerweile vom fundamentalen Immobiliengeschehen abgekoppelt hat. Er bewegt sich seit 2008 im Gleichklang mit der Börse“, sagt Siebels. Das war zuvor noch anders. Bis 2007 konnten sich die Immobilien-AGs fast vollständig von der Entwicklung an den Aktienmärkten lösen. Für die Performance war nach Einschätzung der Studienautorin die gute Immobilienmarktkonjunktur verantwortlich. Mit der Finanzkrise 2008 geriet der EPRA jedoch in den Sog des negativen Börsentrends und folgt seitdem dem Trend an den Aktienmärkten. „Lange hielt man Investments in Immobilien-AGs für den richtigen Weg, um in Immobilien zu gehen, weil sie der liquideste Ansatz sind. Unsere Untersuchung zeigt jedoch, dass Investments über Fonds einen weitaus besseren Diversifikationsbeitrag liefern. Das beste Ergebnis in der Vergleichsgruppe erzielten die Immobilienspezialfonds. Ihr Potenzial zur Steigerung der Portfolioeffizienz in einem aktiendominierten Basket ist offensichtlich“, erklärt Siebels.

Wie aus der Studie weiter hervorgeht, haben neben den indirekten Immobilienanlagen auch andere risikoarme Anlageklassen, wie Anleihen und Pfandbriefe, das Potenzial, die Risiken in einem gemischten Portfolio zu reduzieren. Die Performance des PEX, der die Entwicklung der deutschen Pfandbriefe widerspiegelt, lässt allerdings daraufhin schließen, dass durch die Beimischung von Pfandbriefen die Portfolioeffizienz sinkt. Die Rendite des PEX war mit ein bis zwei Prozent äußerst gering, die Volatilität mit 2,28 Prozent jedoch vergleichsweise hoch. „Pfandbriefe haben an Bedeutung verloren. Das sieht man auch daran, dass der PEX eingestellt wird“, so Siebels. Die beste Wahl mit Blick auf eine Verbesserung der Portfolioeffizienz wären Unternehmensanleihen gewesen. Noch vor den Immobilienspezialfonds lieferten sie im Betrachtungszeitraum 2001 bis 2010 die beste risikoadjustierte Rendite. Die Sharpe Ratio betrug 0,92. 
portfolio institutionell newsflash 02.04.2012/kbe