Scope Ratings: Kosten von nach neuem Recht aufgelegten Immobilienfonds sinken

Scope Ratings hat die Gebührenstruktur der elf im Jahr 2014 emittierten geschlossenen alternativen Investmentfonds (AIF) untersucht und diese mit 56 Fonds aus den Vorjahren verglichen. Es handelt sich dabei ausschließlich um Anlagevehikel, die in deutsche Immobilien investieren. Die Vergleichsgruppe besteht aus Fonds, die noch nicht nach dem seit 2013 geltenden Kapitalanlagegesetzbuch reguliert sind. Zwar räumt das Analysehaus ein, dass die Anzahl der bisher nach neuem Recht emittierten AIF noch vergleichsweise gering ist, dennoch lassen sich nach Einschätzung der Analysten erste Tendenzen aufzeigen, welche Veränderungen die neue Regulierung auf die Preisstruktur hat. 

Erste Erkenntnis von Scope: Die anfänglichen Weich- beziehungswiese Initialkosten sinken. Während die Initialkosten der betrachteten Fonds aus den Jahren vor 2014 im Durchschnitt 15,4 Prozent des Eigenkapitals betrugen, müssen Anleger für neue Immobilien-AIF im Durchschnitt bislang nur 11,6 Prozent aufwenden. Das entspricht einem Rückgang um fast ein Viertel, rechnet Scope vor. Initialkosten sind der Teil des Anlegerkapitals, der nicht investiert wird. Den größten Teil machen in der Regel Vermittlungsprovisionen aus. Weitere wesentliche Positionen sind die Vergütung für den Initiator und Marketingkosten. 

Zweite Erkenntnis, die sich aus dem Vergleich von Fonds alter und neuer Machart ergibt: Die laufenden Kosten fallen bei den neuen geschlossenen Immobilien-AIF signifikant höher aus. Bei Fonds, die in den Jahren vor 2014 aufgelegt wurden, betrugen die laufenden Kosten im Durchschnitt 5,1 Prozent der erwarteten jährlichen Gesamteinnahmen. Die im vergangenen Jahr aufgelegten geschlossenen Immobilien-AIF weisen im Gegensatz dazu durchschnittlich Kosten in Höhe von 11,7 Prozent der prognostizierten jährlichen Gesamteinnahmen aus. 

Scope hat mehrere Gründe identifiziert, die zu der Verschiebung der Kostenbelastung geführt haben. Bereits in den vergangenen Jahren gab es nach Einschätzung der Ratingexperten Ansätze von Seiten der Emittenten, die Kostenbelastung am Anfang der Fondslaufzeit zu reduzieren und diese stärker auf die spätere Bewirtschaftungsphase zu verteilen. Hinter diesem Ansatz stehe das Ziel, die Investitionsquote der Fonds zu erhöhen, erläutert Scope. Die Einführung des neuen gesetzlichen Rahmens habe diese Entwicklung beschleunigt. Darüber hinaus spiegelt sich in dem Anstieg der laufenden Fondskosten auch der regulatorische Mehraufwand wider. Scope verweist auf Kosten für die Verwahrstelle und die jährliche Bewertung der Fondsobjekte. 

Ein weiterer Trend seien erfolgsabhängige Vergütungen: Von den elf im vergangenen Jahr emittierten geschlossenen Immobilien-AIF sehen acht Fonds eine erfolgsabhängige Vergütung vor. Zum Vergleich: Bei geschlossenen Fonds alter Machart waren von der Performance abhängige Gebühren eher die Ausnahme als die Regel. 

Scope Ratings begrüßt die geringere anfängliche Kostenbelastung der neuen AIF und die gleichmäßigere Verteilung der Gebühren über die Fondslaufzeit. Diese Entwicklung reflektiere neben den regulatorisch bedingten Kostenstrukturen auch die Wandlung der Fondsanbieter von reinen Initiatoren hin zu Asset Managern. Darüber hinaus werde die Investitionsquote der Fonds erhöht. 

Weiterhin befürwortet Scope auch die stärkere Verwendung von erfolgsabhängigen Gebühren. Eine solche Gebührengestaltung sorge für eine stärkere Übereinstimmung der Interessen von Anleger und Anbieter. Bei Scope ist man überzeugt, dass sich die bereits jetzt sichtbaren Tendenzen festigen werden. Das heißt, auch künftige geschlossene Immobilien-AIF dürften demnach geringere anfängliche und dafür höhere laufende Kosten sowie verstärkt erfolgsabhängige Vergütungen aufweisen. 

Abschließend weißt das Analysehaus noch auf die damit einhergehenden Auswirkungen auf das Rating hin: Kosten belasten die Rendite und haben damit negativen Einfluss auf das Fondsrating von Scope. Bei höheren Kostenbelastungen müssen die Fonds ein entsprechend höheres Renditepotenzial aufweisen, um das gleiche Rating zu erhalten.