Schwaches Halbjahr für Logistik

Der Rückgang bei Transaktionsvolumen wie Flächenumsatz hat auch den deutschen Logistikmarkt nicht verschont. So ist das Transaktionsvolumen am hiesigen Markt für Logistik- und Industrieunternehmen um 62 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zurückgegangen. Das berichtet Jones Lang LaSalle (JLL). Schwächstes Halbjahr sei zuletzt das erste Halbjahr 2016 mit einem Transaktionsvolumen von 1,85 Milliarden Euro gewesen.

Verändertes Konsumentenverhalten

Zahlen zu den deutschen Top-8-Industrie- und Logistikimmobilienmärkten hat auch der Immobiliendienstleister Colliers. Demnach generierten diese in der ersten Jahreshälfte 2023 einen Flächenumsatz von rund 907.000 Quadratmetern – ein Rückgang von 46 Prozent. Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers, sieht hierfür unter anderem ein verändertes Konsumentenverhalten verantwortlich: „Die aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und ein verändertes Verhalten der Konsumenten sorgen dafür, dass Nutzer weiterhin abwartend sind. Seit Ende des letzten Jahres sehen wir, dass vor allem etablierte Handelsunternehmen ursprünglich für die Expansion angemietete Flächen in Form von Untermietflächen freigeben. Diese werden vor allem von Logistikdienstleistern und kleineren Handelsunternehmen direkt absorbiert, was zeigt, dass trotz gesunkener Nachfrage weiterhin ein Nachfrageüberhang herrscht.“

Leipzig: Enorme Mietsteigerungen im Bestand

Grundstücksmangel und hohe Finanzierungskosten erhöhen Colliers zufolge den Druck auf die Spitzenmieten bei Neubauprojekten. Innerhalb der Top-8-Logistikregionen wies Leipzig mit 19 Prozent das höchste Mietwachstum auf und folge somit einem steten Aufwärtstrend, der sich allmählich an das absolute Mietpreisniveau der anderen Top-8-Märkte anpasst. In der Region habe es zuvor große Projektentwicklungen gegeben, die laut Colliers für ein „ausgewogenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage“ gesorgt hatten. Zwar seien einige Projekte in der Pipeline, durch die Angebotsknappheit, gestiegene Baukosten und ESG-Vorhaben seien die Preise allerdings gestiegen. Ebenfalls ein zweistelliges Mietwachstum wiesen München (plus zwölf Prozent), Köln (elf Prozent) sowie Stuttgart und Berlin (jeweils plus zehn Prozent) auf.

Durch enge Märkte und niedrige Leerstandsquoten steigt zudem der Aufwärtsdruck auf die Bestandsmieten. So stiegen die Durchschnittsmieten um drei Prozent (Frankfurt) bis 31 Prozent (Leipzig). „Eine Verringerung der Neubaupipeline kann selbst bei einer geringeren Nachfrage in Zukunft zu einem Unterangebot an Flächen führen und die Mieten weiter in die Höhe treiben. Aus diesem Grund rechnen wir für die kommenden Monate mit einem weiteren Anstieg der Mieten und blicken zuversichtlich auf die zweite Jahreshälfte“, Roy von Colliers.

Kaum Deals über 100 Millionen Euro

JLL beobachtet derzeit, dass der Transaktionsmarkt langsam wieder an Fahrt gewinnt. So seien Marktteilnehmer wieder deutlich aktiver und die Anzahl der aktuell in der Vermarktung befindlichen Einzelobjekte sei gestiegen. Auch erste größere Portfolien fänden sich dabei. JLL hebt seine Jahresprognose daher auf sechs Milliarden Euro an.

Im zweiten Quartal 2023 zählte JLL 70 Transaktionen, wesentlich mehr als noch im Startquartal mit 53. Aber zugleich habe es im zweiten Quartal keine Großtransaktionen gegeben. Im ersten Quartal 2023 gab es JLL zufolge zwei Deals von mehr als 100 Millionen Euro: darunter fielen das Areal Böhler in Düsseldorf und der Bauknecht-Business-Park in Stuttgarts Teilmarkt Fellbach. In 2022 hatte es noch elf solcher Großtransaktionen gegeben.

Ausländische Investoren kaufen sich ein

Zugleich gab es im ersten Halbjahr mehr inländische Verkäufer als Käufer. Damit bauten ausländische Investoren ihren Bestand an Logistik- und Industrieimmobilien per Saldo um 140 Millionen Euro auf. Core-Investments lagen mit 41 Prozent der Transaktionen vorne, Core-plus-Immobilien waren mit einem Anteil von 39 Prozent ähnlich stark gefragt. Wesentlich niedriger lag der Anteil von Value-add-Objekten mit zwölf Prozent.

Spitzenrenditen ziehen weiter an

Während die Spitzenrenditen für Top-Produkte in den sieben Top-Standorten im vergangenen Quartal noch bei 3,9 beziehungsweise 3,95 Prozent lagen, stiegen sie im zweiten Quartal 2023 aufgrund der noch leicht gestiegenen Finanzierungskosten um jeweils zehn Basispunkte auf 4,00 beziehungsweise 4,05 Prozent an. Bei 4,00 Prozent hatten die Spitzenrenditen für Logistik- und Industrieobjekte zuletzt im ersten Quartal 2019 gelegen. Im Vergleich zum Vorjahresquartal stiegen die Renditen um 90 beziehungsweise 95 Basispunkte.

Schlagworte: Gewerbeimmobilien | Immobilien | Logistik

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