Schluss mit dem Alles-aus-einer-Hand-Prinzip

Manche Dinge halten länger als gedacht. Ein Beispiel ist der deutsche Sonderweg bei der Administration institutioneller Vermögen: die Master-KAG. Seit ihrer Einführung vor mehr als zehn Jahren hat sie ihren Siegeszug angetreten. Inzwischen gibt es in Deutschland kaum noch einen Institutionellen, der keine Master-KAG hat. Bei der aktuellen­ Telos-Master-KAG-Studie von 2011, in der 60 institutionelle Anleger, darunter Versicherungen, Versorgungseinrichtungen und Banken, befragt wurden, haben 80 Prozent angegeben, bereits eine Master-KAG beauftragt und zum Großteil dort alle Spezialfonds einge­bettet zu haben. Das heißt: Der gut 800 Milliarden Euro umfassende Spezialfondsmarkt wird zu etwa zwei Dritteln von Master-KAGen administriert. Die von Telos befragten Investoren sehen in der Nutzung einer solchen Administrationsplattform mehrere Vorteile. Neben dem zentralen und einheitlichen Reporting nannten sie vor allem die Möglichkeit zum flexibleren Austausch der Manager und zur Implementierung von Overlay-Management-Strategien sowie den reduzierten administrativen Aufwand. Insgesamt wird das Master-KAG-Angebot als wichtige und heutzutage nicht mehr wegzudenkende Dienstleistung gesehen. Das mag für den Wertpapierbereich sicher zutreffen, ein ganz anderes Bild zeichnet sich indes bei Immobilien.

Die Immobilienbranche hinkt der Entwicklung im Wertpapier­bereich auch in dieser Hinsicht hinterher. Während im Wertpapier­bereich die Trennung der Wertschöpfungskette, wie eben beschrieben, längst Usus ist, dominieren in der Immobilienbranche bislang Komplett­anbieter, die von der Administration bis zum Asset Management alles aus einer Hand servieren. „Das hat sich eine Zeit lang als nicht falsch erwiesen“, bemerkt Alexander Tannenbaum, der früher Geschäfts­führer bei Aberdeen Property Investors war und heute bei Universal-Investment­ als Geschäftsführer für den Bereich Immobilien­ verantwortlich­ ist. „Allerdings hat sich gezeigt, dass die Immobilien-KAGs die an sie gestellten Ansprüche, wie eine höhere Performance- und Kostentransparenz sowie die von Investoren gewünschte Flexibilität,­ nicht erfüllen konnten“, führt Tannenbaum aus. Für ihn war die Finanz­marktkrise ein „auslösender Moment“, der bei institutionellen Investoren auch im Immobilienbereich den Wunsch nach einer­ Trennung von Administration und Asset Management wachrief. Diesem Ruf ist Universal-Investment gefolgt und hat im Mai 2011 begonnen,­ ihr Immobiliengeschäft aufzubauen. Das Angebot in diesem­ Segment sieht wie folgt aus: Universal-Investment erbringt als Kapitalanlagegesellschaft sämtliche administrativen Leistungen und setzt die Anlageentscheidungen externer Spezialisten um. „Beide Parteien fokussieren­ sich auf ihre Kernkompetenzen und spielen in diesem Rahmen ihre Professionalität aus“, erklärt Tannenbaum.

_Nicht eins zu eins übertragbar

Der Einstieg von Universal-Investment in die Immobilienad­ministration ist ein logischer Schritt, will man sich doch als Universal-KAG im Markt positionieren, bei der institutionelle Investoren alle wesentlichen Anlageklassen aus einer Hand verwalten lassen können. Damit dieser Einstieg von Erfolg gekrönt ist, reicht allein das Know-how aus dem Wertpapierbereich jedoch nicht aus. Michael Schneider, Geschäftsführer der Int Real, eine auf Immobilien spezialisierte Service-KAG, weist darauf hin: „Eine Eins-zu-Eins-Übertragung des Master-KAG-Gedankens aus dem Wertpapierbereich funktioniert nicht.“ Denn die Asset-Seite ist eine ganz andere. Im Gegensatz zu Wertpapieren­ sind Immobilien ein knappes Gut, das sich nicht beliebig stückeln lässt und wenig fungibel ist. Außerdem sind die Märkte deutlich intransparenter und oft nur durch lokale und regionale Partner zugänglich. Trotz der Andersartigkeit der Asset-Klasse hält auch Schneider den Grundgedanken, die Wertschöpfungskette zu trennen, für richtig. Dies liegt wohl nicht zuletzt daran, dass auch ihm gegenüber institutionelle Anleger vermehrt Interesse an dem Thema Immobilien-Master-KAG äußern. „Investoren treten an uns heran und sagen: Was im Wertpapierbereich geht, muss doch auch bei Immobilien funktionieren“, berichtet Schneider. Deshalb arbeitet man auch bei der Int Real zusammen mit Beratern an Modellen, mit denen sich das Thema Master­fonds für Immobilien elegant umsetzen ließe. Im Moment ist dieses Geschäftsfeld allerdings nicht mehr als ein Randthema. Der Fokus­ liegt klar auf Service-Leistungen für Asset Manager, die keine eigene KAG haben. Den großen Master-KAG-Anbietern, die wie Universal Investment über den Einstieg ins Immobiliengeschäft nachdenken, gibt Schneider den Tipp: „Als Wertpapierspezialist muss man sich erst das komplette Know-how zu Immobilien aneignen und in Systeme investieren.“ Genau das hat Universal-Investment getan und um Alexander Tannenbaum ein Immobilienteam aufgebaut. Ins­gesamt befassen sich rund 50 Leute mit der Konzeption, Auflage und Betreuung von Immobilienmandaten.

_Ein gescheiterter erster Versuch

Völlig neu ist das Thema Immobilien-Master-KAG allerdings nicht. Bereits im Jahr 2004 hat die damalige SV Sparkassenver­sicherung Hessen-Nassau-Thüringen als erster institutioneller Investor­ einen Immobilienmasterfonds mit mehreren Teilsegmenten aufgelegt. Als Master wurde die LB Immo Invest gewählt, die damals als einzige Immobilien-KAG dazu in der Lage gewesen sein soll, die EDV-technischen Voraussetzungen für die Fondssegmentierung zu erfüllen. Zusätzlich sollte die LB Immo Invest, an der zum damaligen Zeitpunkt die Helaba beteiligt war, bei der die SV kurze Zeit vorher einen­ Wertpapiermasterfonds aufgelegt hatte, selbst als Manager agieren, und zwar in den Segmenten „Direktbestand“ und „Logistik“. Obwohl­ die SV damals bereits die ersten Schritte hin zu einem Immobilien­masterfonds gegangen ist und diesen sogar aufgelegt hat, gibt es die­ Administrationsplattform heute nicht mehr. Der Grund: Durch die ebenfalls im Jahr 2004 erfolgte Fusion mit der SV Baden-Württemberg wurde das Projekt nicht mehr weiterverfolgt. „Damals war der Markt offensichtlich noch nicht reif dafür“, sagt Michael Stark-­Urzendnik rückblickend. Er war damals als Hauptabteilungsleiter für die Kapitalanlage der SV verantwortlich und hat die Idee zu einem Immo­bilienmasterfonds angeschoben. „Das Thema lebt jetzt gerade wieder auf. Der Markt ist offener geworden“, glaubt Stark-Urzendnik, der im Moment noch als Geschäftsführer für die sich auflösende Versam­ tätig ist. Von der Idee einer Immobilien-Master-KAG ist er nach wie vor überzeugt.

Diese Überzeugung teilt er mit Georg Klusak. Gemeinsam mit Jörg Homann gründete dieser deshalb im September 2010 die Kapital­anlagegesellschaft „Institutional Investment Partners (2IP)“, die als unabhängige Investoren-KAG institutionellen Investoren Administrationsdienstleistungen und Beratung im Immobilienbereich anbietet. „Die Investoren-KAG basiert auf dem Grundgedanken einer Master-KAG im Wertpapierbereich, ist aber unterschiedlich ausgestaltet“, erläutert Klusak. Wie der Name bereits verrät, orientiert sich das Dienstleistungsangebot von 2IP – anders als bei Int Real – ausschließlich an den Interessen der institutionellen Investoren. „Wir sind keine Service-KAG“, unterstreicht Klusak.Lesen Sie im zweiten Teil, warum so mancher Immobilienmanager dem Masterkonzept kritisch gegenübersteht. Autoren: Kerstin Bendix

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