Risikobereitschaft der europäischen Pensionskassen steigt

Europas Pensionskassen setzen zunehmend auf Value-Add-Strategien in ihren Immobilienportfolien. Getrieben ist diese Entwicklung vor allem durch das knapp gewordene Angebot an Core-Investments. Dies ist eine der wesentlichen Erkenntnisse der ersten European Institutional Real Estate Study, die von Invesco gefördert und der Fachpublikation IPE durchgeführt wurde. An der Untersuchung nahmen 83 Pensionskassen mit einem Immobilienvermögen von insgesamt mehr als 100 Milliarden Euro teil. Rede und Antwort standen auch fünf deutsche Altersvorsorgeeinrichtungen.
Wie die von Invesco durchgeführte Analyse der Umfrageergebnisse zeigt, hat der geringe Risikoappetit das weltweite Interesse an traditionellen Core-Investments in den vergangenen Jahren beflügelt. Da dieser Nachfrage nur ein begrenztes Angebot an hochwertigen Immobilien in etablierten Märkten gegenübersteht, fahren Investoren zunehmend sogenannte „Manage-to-Core“-Strategien. Dabei werden zweitklassige Immobilien mit behebbaren Defiziten, wie etwa einer schlechten Mieter- oder Gebäudequalität, erworben und durch entsprechende Investitionen in risikoarme Core-Investments umgewandelt.
Besonders ausgeprägt ist der Trend zu Value-Add-Strategien außerhalb der Heimatmärkte der Investoren. Während das Inlandsportfolio laut Studie zu 91 Prozent aus Core-Investments und 2,8 Prozent aus Value-Add-Investments besteht, sind es im europäischen Ausland 11,3 Prozent Value-Add-Investments. Noch größer ist der Unterschied außerhalb Europas: Der Value-Add-Anteil an den US- und Asien-Portfolios liegt bei 15,7 beziehungsweise 26,5 Prozent.
Deutsche Investoren gelten zwar eher als risikoavers. Dennoch haben einige Altersvorsorgeeinrichtungen diesen Weg beschritten. Anfang Oktober wurde beispielsweise bekannt, dass die Sächsische Ärzteversorgung über eine Value-Add-Strategie in europäische Hotelimmobilien investieren will. Ein entsprechendes Mandat mit 100 Millionen Euro Eigenkapital und einer Fremdkapitalquote von 50 Prozent wurde an Internos Global Investors vergeben. Ziel der Sächsischen Ärzteversorgung mit diesem Mandat sei nicht Rendite, vielmehr liege der Fokus auf einer Wertsteigerung.
Aus der Studie geht weiterhin hervor, dass die europäischen Pensionskassen nach wie vor gern direkt in Immobilien investieren. Das gilt vor allem für die Heimatmärkte. Rund 85 Prozent sind Direktanlagen, auf indirekte Fondsinvestments entfallen 12,2 Prozent. Der Rest sind Dachfonds und Real Estate Securities. Außerhalb des Heimatmarktes spielen Fonds hingegen eine größere Rolle. In Europa werden 27,9 Prozent der grenzüberschreitenden Anlagen über indirekte Wege getätigt. In den USA und Asien liegt der Anteil der Fonds bei gut 17 Prozent der Gesamtanlagen.
Deutsche wollen Kontrolle
Ein Blick auf die fünf deutschen Studienteilnehmer zeigt, dass mit 53 Prozent der Heimatmarkt die Immobilienportfolios dominiert. Hauptsächlich handelt es sich um Direktanlagen. Außerhalb Deutschlands wird indirekt investiert. Mit 22 Prozent ist Europa der zweitwichtigste Markt, mit 14 und sechs Prozent folgen die USA und Asien.  
„Grundsätzlich streben wir Separate Accounts an. Im Rahmen dessen kann es vorkommen, dass wir ein Joint Venture eingehen. Aber das ist nicht unsere bevorzugte Option“, erklärte Norman Fackelmann, Leiter des Immobilienmanagements bei der Bayerischen Versorgungskammer (BVK), gegenüber den Studienautoren. Von besonderem Interesse seien derzeit die beiden Regionen Asien und Australien. Außerdem hat die Versorgungskammer erstmals begonnen, Reits in ihr Immobilienportfolio einzubeziehen.
Für das Versorgungswerk der Wirtschaftsprüfer und vereidigten Buchprüfer im Lande Nordrhein-Westfalen (WPV) kommen hingegen Immobilienaktien derzeit nicht infrage, da dies nicht zur Strategie passt. Geschäftsführer Dr. Hans Wilhelm Korfmacher will die Aktienvolatilität nicht in seinem Immobilienportfolio haben.
Anders als bei der BVK sah in der Vergangenheit auch die Vehikelwahl des WPV aus. Investments wurden ausschließlich indirekt getätigt. Doch das ändert sich nun. Wie Korfmacher gegenüber den Studienautoren sagte, wird nun auch direkt in Immobilien investiert. „Bis vor kurzem war ich der Meinung, dass indirekte Investments in Immobilien besser sind. Aber in einem Poolfonds ist die Entscheidungsgewalt limitiert. Man muss akzeptieren, dass man an den einzelnen Manager gebunden ist, manchmal für eine Dekade“, so Korfmacher. Diese Einschränkung in der Entscheidungsgewalt will der WPV-Geschäftsführer in Zukunft reduzieren. Falls es nötig werden sollte, möchte er den Manager austauschen können. Aus diesem Grund sollen die Immobilieninvestment künftig über eine Master-Struktur organisiert werden. Ähnlich geht Deutschlands größte Pensionskasse – der BVV – vor. Wie Kapitalanlagevorstand Rainer Jakubowski im Interview mit portfolio institutionell sagte, wird schwerpunktmäßig über einen Immobilienmasterfonds investiert: „Hier verfolgen drei global tätige Asset Manager opportunitätsgetriebene Ansätze.“
portfolio institutionell newsflash 28.10.2013/ Kerstin Bendix