Ressourcen schonen in Planung und Bau

Nachhaltiges Bauen und ESG-Anforderungen

In der Praxis bieten im Wohnungsbau die Förderstandards der KfW, die seit 1. Juli dieses Jahres in der Bundesförderung für ­effi­ziente Gebäude gebündelt sind, eine gute Orientierung für ­energieeffiziente Gebäude. Bereits seit 2016 erstellen wir fast ­ausschließlich KfW-55-Immobilien. In den frühen Phasen eines Projekts prüfen wir zudem sorgfältig, ob eine noch ­energieeffizientere Projektentwicklung, wie zum Beispiel KfW 40 Plus oder KfW40 EE möglich ist. Projektteams prüfen dabei jedes Bauvorhaben individuell auf die bestmögliche Kombination aus Wärmedämmverbundsystem, Fenstersystem und Heizungsanlagen mit möglichst ­Erneuerbaren Energien, die keine endlichen Ressourcen ver­brauchen. Ein Innovations-Team beschäftigt sich darüber hinaus intensiv mit den künftigen Anforderungen. Damit legen wir schon heute den Grundstein für Immobilien, die auch noch in Jahren den neuesten Energiestandards genügen. Immer höhere Anforderungen an die Energieeffizienz führen zu höheren Baukosten. Der Spezial-AIF als Eigentümer kann aber im Gegenzug günstige Darlehen mit Tilgungszuschüssen oder auch allgemein Zuschüsse erhalten.

Lean Management in Planung und Bau

Seit 2017 setzt PROJECT konsequentes Lean Management um. Hauptziel dabei ist, Verschwendungen zu vermeiden, den Fokus also auf den Ressourceneinsatz zu setzen, die den Produktwert ­steigern und alle nicht wertsteigernden Prozesse zu minimieren. Beim Lean Construction (Übertragung der aus dem Toyota-­Produktionssystem stammenden Lean-Prinzipien auf den Bau­bereich) werden alle Arten der Verschwendung auf ein Minimum reduziert. Das sind zum Beispiel:

Ungenutzte Fähigkeiten

Der Mitarbeiter ist für die Aufgabe über- oder unterqualifiziert. Diese Verschwendung gibt es im Büro und auf den Baustellen.
Transport
– In der Planung: Probleme an Schnittstellen oder unklare ­Aufträge in der Planung.
– Auf der Baustelle: Ein nicht organisierter Transport von ­Material, Werkzeug und Maschinen auf oder innerhalb der Baustelle führt nicht nur zu zusätzlichem Aufwand, sondern die Mitarbeiter fehlen für wertschöpfende Aktivitäten.

Bestände

– In der Planung: Überfüllte Laufwerke oder mehrfach abgelegte Dokumente.
– Auf der Baustelle: Die Lieferungen „Just-in-Time“ sind auf ­Baustellen weitestgehend bereits in der Umsetzung. Viel intensiver sind Materialreste zu betrachten, die oft dazu führen, dass ­Lagerkapazitäten fehlbesetzt werden und somit nicht das richtige Material am richtigen Standort gelagert werden kann.

Bewegung

– In der Planung: Lange Wege zwischen den Standorten und den Arbeitsgeräten.
– Auf der Baustelle: Die Verschwendung im Bereich Lagerung, Transport und Bewegung sind maßgeblich miteinander verknüpft. Die Materialien sind auf Lean Baustellen sehr klar zugewiesen, so dass die Wege so kurz wie möglich gehalten werden können. Ein Fensterelement, das eingebaut wird, muss am besten direkt vor dem richtigen Gebäude angeliefert und direkt verbaut oder unmittelbar am Einbauort gelagert werden.

Wartezeit

– In der Planung: Warten auf Dokumente von Fachabteilungen; Warten auf Entscheidungen von Projektbeteiligten/ Vorgesetzten.
– Auf der Baustelle: Um Wartezeiten zu vermeiden, muss der Wertstrom möglichst stetig, ohne Verzögerungen oder Unterbrechungen laufen. Es reicht nicht aus, die einzelnen Bearbeitungsschritte zu optimieren. Eine übergeordnete Sichtweise ist nötig, die auch die Zusammenarbeit zwischen den Gewerken im Blick behält. So ­müssen Arbeitsschritte nicht nur in eine Reihenfolge gebracht werden, es gilt auch zu klären, wie sie zueinanderstehen, voneinander abhängen und wie sie synchronisiert werden können. Das erfolgt auf den Baustellen, indem die einzelnen Gewerke mit dem Lean Manager einen gemeinsamen Terminplan erstellen und abstimmen.

Überproduktion

– In der Planung: Erstellen von Reportings mit gleichem Inhalt.
– Auf der Baustelle: Mehr zu produzieren bedeutet, dass die Kundenanforderungen übertroffen werden, was zu zusätzlichen Kosten führt. Überschüssige Produkte oder Aufgaben erfordern zusätzlichen Transport, übermäßige Bewegung und größere Wartezeiten.

Mängel

– In der Planung: Falsche Dateneingabe, nicht eingehaltene ­Standards.
– Auf der Baustelle: Mängel wie Kratzer in Türen und Fenster oder fehlerhaft eingebaute Lichtschalter werden auf Baustellen meist zu spät erkannt. Mangelbeseitigungsversuche erzeugen weitere Mängel, die sehr kostspielig sind. Mit einem baubegleitenden Qualitätsmanagement in einer sehr frühen Phase können Mängel frühzeitig erkannt und beseitigt werden, ohne hohe Kosten zu verursachen.

Hierbei gibt es ein übergeordnetes Ziel, das jeden Tag von jedem Mitglied der Projektteams „gelebt“ werden muss: Das Streben nach Perfektion durch kontinuierliche Verbesserungen.

Bauwerksdatenmodellierung

BIM (Building Information Modelling; Bauwerksdatenmodellierung) und Lean Construction sind zwei eigenständige und gut ­miteinander kombinierbare Arbeitsmethoden. Beim BIM wird die Planung und der Bau von Gebäuden mithilfe von Software ­vernetzt. Dabei werden alle relevanten Bauwerksdaten digital modelliert und kombiniert. Das Bauwerk ist so als virtuelles Modell mit allen ­notwendigen Daten geometrisch visualisiert. Die schon sehr früh erfassten Daten stehen dem gesamten Projektteam während der Planungs- und Ausführungszeit, aber auch in der Bewirtschaftungsphase zur Verfügung. Strategische Entscheidungen bezüglich des Facility Managements müssen also schon während der Planungsphase getroffen werden, um so die langfristigen Kosten im Betrieb des Bauwerks effizienter zu konstruieren. Im Facility Management ist die Wartung der Gebäude wesentlich und bedarf daher einer ständigen Aktualisierung des Zustandes der Immobilie. Produkt­informationen, Wartungs- und Betriebsdokumente, diverse ­Verträge als auch Gewährleistungen und weitere Dokumente ­werden als Informationen zu den Bauteilen ergänzt.

Mithilfe des Lean Management und des Building Information ­Modeling können Prozesse optimal aufeinander abgestimmt ­werden, mögliche Hindernisse oder Störungen werden frühest­möglich identifiziert und beseitigt. Damit verkürzt sich die Bauzeit erheblich, Kosten und Qualität werden optimiert und gleichzeitig Material- und Ressourcenverbrauch verringert. Auf diese Weise kann nachhaltiges Bauen neben einer energieeffizienten Ge­bäudeausführung auch mit der Schonung von Ressourcen und ­Material einhergehen.

Die Lösung liegt in der Wertschöpfungskette

Interview mit Jürgen Uwira, Geschäftsführer der PROJECT Real Estate Trust GmbH

Entwickeln institutionelle Investoren Immobilien mit Fokus auf Verkauf oder Vermietung?

Es gibt bei institutionellen Investoren eine klare Präferenz: Die Erzielung langfristig stabiler Erträge mit Immobilien. Entsprechend sind Fonds und Modelle mit Abverkauf der Wohnungen beziehungsweise der Büroimmobilien nach Fertigstellung eher die Ausnahme. In der Regel ist die Immobilien­entwicklung für die meisten institutionellen Investoren Mittel zum Zweck. Das Portfolio des Investors soll in sehr wettbewerbs­intensiven Märkten mit zukunftsträchtigen und energieeffizienten Immobilien erweitert werden, um diese langfristig zu bewirtschaften und laufende Erträge zu erzielen.
Gerade bei Wohnimmobilien sind gute Bestands­immobilien ohne versteckte ­Risiken kaum mehr zu den notwendigen Mindestverzinsungsanforderungen der Investoren im Markt verfügbar. Ein früherer Einstieg in die Wertschöpfungskette ist ein Lösungsweg für diesen Beschaffungsengpass.

Was unterscheidet Ihren Develop-and hold-Ansatz von anderen ­Projektentwicklern und Bauträgern?

PROJECT entwickelt für Investoren bezieh­ungsweise den jeweiligen Spezial-AIF die Wohnimmobilien als reiner Dienstleister. In dieser Konstellation kann die gesamte ­Immobilienentwicklung auf den optimalen langfristigen Bewirtschaftungserfolg ausgerichtet werden. Bei unserem Develop-and hold-Ansatz liegen die Chancen und Risiken der Immobilienentwicklung beim Investor, entsprechend erhält der Investor auch den kompletten Projektentwicklungsgewinn. Üblicherweise verteilen wir diesen über mehrere Jahre, so dass sich eine höhere und stabile Ausschüttung gegenüber Bestandsfonds ergibt.
Herkömmliche Projektentwickler und Bauträger dagegen verkaufen das Projekt schlüsselfertig mit Fertigstellung oder als Forward Deal. Chancen und ­Risiken der frühen ­Phase trägt der Entwickler, er vereinnahmt auch den kompletten Projektentwicklungsgewinn und optimiert diesen vorrangig. Langfristige Aspekte der Bestandshaltung werden daher nur dann ausreichend berücksichtigt, wenn diese auch zu einem höheren Verkaufspreis und Projektentwicklungsgewinn führen.

Ist es für Investoren renditetechnisch und ökologisch besser, Altbestände energetisch zu sanieren oder neu zu bauen?

Aus ökologischer Sicht ist beides wichtig. Es gibt in Deutschland rund 41,3 Millionen Wohnungen. Natürlich müssen zur Er­reichung der Klimaziele auch dringend ­Bestände energetisch saniert werden. ­PROJECT ist aber auf den Neubau spezialisiert. Entsprechend leisten wir unseren ­ökologischen Beitrag in der Entwicklung energieeffizienter und flächenoptimierter Neubauten. Bereits seit 2016, und damit als einer der ersten Projektentwickler, erstellen wir fast ausschließlich KfW-55-Immobilien. In einer frühen Phase wird zusätzlich bei ­jedem Projekt geprüft, ob auch noch höhere Standards darstellbar sind.
Unter Rendite- und Risikogesichtspunkten ist nachhaltiger Neubau gegenüber Alt­beständen mit ­Sanierungsbedarf klar über­legen. ­Neubauten lassen sich ­kostengünstiger und planungs­sicherer auf höchstem ökologischen Niveau herstellen.
Zudem ist unter Risikogesichtspunkten zu berücksichtigen, dass wir erst am Beginn ­einer Entwicklung stehen. Mit strengeren energetischen Auflagen in der Zukunft ist zu rechnen. Im Neubau kann man wesentlich leichter schon heute den Grundstein für ­Immobilien legen, die auch noch in Jahren den neuesten Energiestandards genügen. Das ist mit sanierten Altbauten deutlich ­aufwändiger.

Spielen bei nachhaltigen Entwicklungen „nur“ ökologische oder auch soziale Aspekte eine Rolle?

Unser aktueller Spezial-AIF PROJECT Wohnen Deutschland leistet nach Artikel 8 EU-Offenlegungsverordnung einen Beitrag für das EU-Umweltschutzziel Klimaschutz – aber natürlich werden ergänzend auch ­soziale Aspekte berücksichtigt. Unsere Wohnanlagen sollen eine ausgewogene ­soziale Mischung haben. Wir entwickeln diese überwiegend in mittleren, noch ­bezahlbaren Lagen. Zudem verpflichten wir uns zum Schutz sozial schwacher, insbesondere älterer Mieter, errichten Kindertagesstätten und werden auch einen Teil ­öffentlich geförderter Wohnungen bauen.
Ökologisch gehen wir bald noch einen Schritt weiter, insbesondere mit Blick auf die dringend notwendige CO2-Reduzierung. So bereiten wir für nächstes Jahr einen Impact-Fonds mit Investitionen in Wohnimmobilien vor, der sich noch stärker auf das Umweltziel Klimaschutz fokussieren wird.
Die Herausforderungen liegen dabei in Deutschland weniger in der Erstellung von Wohnanlagen mit niedrigstem Primärenergiebedarf. Sehr viel komplexer ist, den ­gesamten Bauprozess mit einer weiter ­optimierten Ökobilanz im Lebenszyklus wirtschaftlich attraktiv zu gestalten, zum Beispiel bereits beim Bauen durch den Einsatz besserer, recyclebarer Baumaterialien.