Renditen für Wohnimmobilien sinken

Der Run von Investoren auf Wohnimmobilien geht weiter. Nach aktuellen Zahlen der Immobiliendienstleister CBRE und Savills wechselten in den ersten drei Quartalen 2021 Wohnimmobilien in Deutschland von 20,8 (CBRE) respektive 20,6 Milliarden (Savills) den Besitzer. Nach Zahlen von CBRE liegt dieses Ergebnis 37 Prozent über dem bereits hohen Niveau des Vorjahreszeitraums. Savills zufolge stand zu diesem Zeitpunkt eines Jahres noch nie ein so hohes Volumen in den Büchern. „Die Nutzungsart Wohnen war im bisherigen Jahresverlauf die mit Abstand umsatzstärkste Nutzungsart am deutschen Immobilienmarkt. In Wohnimmobilien floss fast genauso viel Kapital wie in Büro- und Einzelhandelsimmobilien zusammen“, berichtet Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany.

Zunehmender Anlagedruck durch ESG

„Auch die Preise am Wohnimmobilieninvestmentmarkt sind weiter gestiegen“, sagt Michael Schlatterer, Senior Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland. „Dies gilt sowohl für das Core- und das Core-plus-Segment als auch für die Top-7-Städte.“ Dort liegen die Spitzenrenditen nun bei 2,24 Prozent. „Vor allem bei den Durchschnittsrenditen für Neubauprojekte sehen wir stark sinkende Renditen – denn dort ist die Nachfrage besonders hoch. Hier spiegelt sich der zunehmende Anlagedruck nach ESG konformen Anlagen wider, dem insbesondere institutionelle Investoren unterworfen sind“, erläutert Schlatterer.

Nachfrageüberhang führt zu mehr Forward-Deals

Insgesamt erzielte der deutsche Immobilieninvestmentmarkt nach Zahlen von CBRE in den ersten drei Quartalen 2021 ein Transaktionsvolumen von rund 60,6 Milliarden Euro. Damit wurde das Niveau des Vorjahreszeitraums um acht Prozent übertroffen. „Wohnimmobilien bestimmen in diesem Jahr den deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Im bisherigen Jahresverlauf waren sie die vom Volumen größte Asset-Klasse“, sagt Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland. „Trotz dieser dynamischen Entwicklung ist der Markt von einem Nachfrageüberhang geprägt. Denn gerade Investoren mit langfristigem Anlagehorizont sind fast gezwungen, in die risikoarme Asset-Klassen zu investieren.“

Aufgrund der starken Nachfrage und des begrenzten Angebots stünden CBRE zufolge bei Wohnimmobilien immer öfter vor allem zwei Produkte im Vordergrund: Forward-Deals, mit denen Projektentwicklungen erworben werden, und Plattformtransaktionen. „Plattformen erlauben neuen Investoren den sofortigen Einstieg in den deutschen Wohnimmobilienmarkt, ohne neue Verwaltungsstrukturen und Netzwerke aufbauen zu müssen“, sagt Jirka Stachen, Team Leader Research bei CBRE in Deutschland. „Bei Projektentwicklern sehen wir anhaltend starke Landbanking-Aktivitäten, mit denen sich unterschiedlichste Akteure die Grundlage für zukünftige Geschäftstätigkeiten sichern wollen“, so Stachen. Projektentwickler und andere Investoren setzten außerdem immer mehr auch auf Objekte mit Refurbishment-Bedarf. „All dies sind Folgen des Nachfrageüberhanges sowie des Anlagedrucks angesichts der weiterhin sehr niedriger Kapitalmarkt- und Finanzierungszinsen.“

B- und C-Städte mit guter Anbindung gefragter

Wie Savills berichtet, lag der Anteil der A-Städte am gesamten Wohntransaktionsvolumen im bisherigen Jahresverlauf bei rund 67 Prozent. Dennoch entfielen bei den Projektentwicklungen nur circa 39 Prozent des Volumens auf Projekte in den sieben A-Städten. Dieser Anteil lag unter dem Mittel der letzten fünf Jahre von 56 Prozent. „Neubauwohnungen sind bei Investoren auch in Städten der zweiten oder dritten Reihe gefragt“, berichtet Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills, und kommentiert: „Die Fundamentaldaten vieler Standorte untermauern diese Sichtweise. Angesichts wachsender Suburbanisierung ziehen vor allem gut angebunden Umlandstandorte ein großes Interesse auf sich.“

Erholung bei Microapartments

Das einzige Wohnsegment, das vorübergehend durch die Corona-Pandemie getroffen wurde – Mikroapartments und Student Housing –, habe sich laut CBRE mittlerweile wieder erholt. Nach 636 Millionen Euro im Gesamtjahr 2020 lag das Transaktionsvolumen bereits nach den ersten drei Quartalen bei mehr als einer Milliarde Euro – dem zweithöchsten Wert der vergangenen fünf Jahre.

Berlin als dominierender Faktor

Der überproportionale Anteil der A-Städte am Transaktionsvolumen ist Savills zufolge im Wesentlichen auf eine Stadt zurückzuführen: Berlin. In der Hauptstadt wechselten im bisherigen Jahresverlauf Wohnimmobilien für etwa 8,6 Milliarden Euro den Eigentümer. Das waren 48 Prozent des Gesamtvolumens. Dafür waren vor allem der Verkauf des Akelius-Portfolios an Heimstaden sowie der Verkauf von etwas mehr als 15.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten von Vonovia und Deutsche Wohnen an Wohnungsunternehmen des Landes Berlin ausschlaggebend. Dementsprechend beträgt der Volumenanteil Berlins bei Portfoliotransaktionen sogar rund 60 Prozent.

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