Offene Immobilienfonds rentieren auf Bund-Niveau

Offene Immobilienfonds haben im vergangenen Jahr eine durchschnittliche Rendite von 2,5 Prozent erzielt. Die Bandbreite lag zwischen 1,5 und 4,9 Prozent. Die klassischen Gewerbeimmobilienfonds legten im Mittel um 2,4 Prozent zu, reine Wohnimmobilienfonds um 3,1 Prozent. Dies ergab eine aktuelle Marktstudie von Scope von 20 offenen Immobilienfonds.

Für 2023 rechnet Scope mit einer Durchschnittsrendite von rund 2,5 Prozent. Damit wäre die Rendite leicht unter dem Niveau von zehnjährigen Bundesanleihen. Eine bis Juli 2033 Anleihe der Bundesrepublik kommt auf eine Rendite von 2,55 Prozent.

In welchem Umfang rückläufige Immobilienbewertungen die Performance belasten werden, lässt sich für Scope derzeit noch nicht beziffern. Die Transaktionen an den Gewerbeimmobilienmärkten sind nahezu zum Erliegen gekommen. Durch die anhaltende Transaktionsstarre ist die Preisfindung noch nicht abgeschlossen und mögliche Entwicklungen sind daher noch nicht in den Bewertungen der Fondsportfolios abgebildet.

Meiste Immobilien vor 2019 erworben

In dieser Hinsicht ist für Scope positiv, dass die Bestände der Immobilienfonds zu mehr als drei Vierteln aus Gebäuden bestehen, die vor 2019 erworben wurden. Diese Objekte sind überwiegend konservativer bewertet als Objekte, die zwischen 2019 und 2022 – also während der Höchstpreisphase – gekauft wurden. Die Multiplikatoren der Immobilien auf Portfolioebene liegen für die offenen Publikumsfonds im Schnitt bei 20,6 (für das Segment Wohnen bei 22,5). Das ist konservativ im Vergleich zu den in der Hochpreisphase gehandelten Objekten mit Multiplikatoren von zum Teil weit über dem 30-fachen

Die Zuflüsse in offene Immobilienfonds sind 2022 im Vergleich zu den Vorjahren deutlich gesunken. Per Saldo sammelten die Produkte 4,2 Milliarden Euro ein – nach 5,2 Milliarden Euro im Jahr 2021. Für 2023 erwartet Scope weiter zurückgehende Mittelzuflüsse, rechnet aber aktuell über alle Fonds noch mit einem insgesamt positiven oder zumindest ausgeglichenem Netto-Mittelaufkommen. Einige Produkte werden jedoch Abflüsse verkraften müssen. Diese sind aufgrund der einjährigen Kündigungsfrist, die für den überwiegenden Teil der Anleger gilt, aus Sicht von Scope für die Anbieter aber antizipierbar und sollten für sie zu bewältigen sein.

Flüssige Mittel belaufen sich auf 17 Milliarden

Darüber hinaus sind bei vielen Anbietern Puffer in Form von Liquidität vorhanden. Offene Immobilienfonds hielten Ende 2022 flüssige Mittel im Umfang von rund 17 Milliarden Euro. Gemessen am Nettovermögen der Fonds entspricht das einer Liquiditätsquote von 14 Prozent. Aktuell liegt diese bei 14,5 Prozent. Denkbar ist, dass die Liquidität dazu genutzt wird, um Kredite zurückzuzahlen. Damit könnten Zinsänderungsrisiken abgemildert werden. Die durchschnittliche Fremdkapitalquote lag zum Jahresende 2022 bei 15,7 Prozent und ist bis Ende April 2023 auf 15,3 Prozent gesunken. Auch die durchschnittliche Vermietungsquote offener Immobilienpublikumsfonds liegt weiterhin auf einem soliden Niveau. Mit 94,1 Prozent blieb sie gegenüber dem Vorjahr unverändert. Scope erwartet für 2023 im Durchschnitt stabile bis leicht sinkende Vermietungsquoten.

Risiken auf Immobilienebene erkennt Scope bei Gebäuden, die unter Nachhaltigkeitsaspekten schlecht positioniert sind. Vor großen Herausforderungen sieht Scope daneben vor allem den Non-Food-Einzelhandel, US-Büroimmobilien und generell Bürohäuser in B-Lagen und schlechter.

Schlagworte: Immobilien

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