Offene Immobilienfonds reduzieren ihre Kasse

Die Ratingagentur Scope hat die Entwicklung der Liquiditätsquoten von 24 offenen Immobilienpublikumsfonds untersucht. Der Anteil liquider Mittel am Fondsvermögen ist im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Die gewichtete durchschnittliche Liquiditätsquote lag Ende 2021 bei 15,2 Prozent, zwölf Monate zuvor hatte sie noch 17,2 Prozent betragen. Scope begründet diese Entwicklung mit geringeren Dotierungen der Anleger und dem Erwerb von Immobilien.

Damit ist die Liquiditätsquote seit 2013, als sich diese auf 23,1 Prozent belief, nahezu kontinuierlich gesunken. Das liquide Vermögen der untersuchten Produkte beläuft sich in Summe auf rund 17 Milliarden Euro, das Gesamtvermögen auf rund 113 Milliarden Euro.

Die Bandbreite der Liquiditätsquoten ist hoch. Das Spektrum reicht mit dem Uni-Institutional European Real Estate von 6,8 Prozent bis zu den 32,9 Prozent des Fokus Wohnen Deutschland. Die meisten Fonds bewegen sich laut Scope in einer Spanne von rund zehn bis 20 Prozent. Insgesamt ging die Liquiditätsquote bei 14 der 24 Fonds im Vergleich zum Vorjahr zurück. Kein Fondsschwergewicht mit einem Volumen von mehr als zehn Milliarden Euro wies zum Jahresende 2021 eine Liquiditätsquote von mehr als 20 Prozent auf. Die höchste Liquiditätsquote der größten vier Fonds hat der Uni-Immo: Deutschland mit 17,7 Prozent. Die drei anderen folgen mit 15,2 Prozent (Deka-Immobilien-Europa), 12,5 Prozent (Uni-Immo: Europa) und 11,9 Prozent (Hausinvest). Den stärksten Rückgang der Liquiditätsquote unter den großvolumigen Fonds im Jahresvergleich verzeichnete der Uni-Immo: Deutschland mit 6,3 Prozentpunkten.

Liquidität drückt die Rendite

Aktuell reduziert liquides Vermögen in den meisten Fällen die Rendite: 16 Fonds wiesen 2021 eine negative Liquiditätsrendite auf. Im Durchschnitt lag sie bei diesen Fonds bei -0,34 Prozent. Die Gruppe der Fonds mit negativer Liquiditätsrendite steht damit besser da als 2020. Auch der durchschnittliche Ergebnisbeitrag der Liquidität bei allen untersuchten Fonds ist im Vergleich zum Vorjahr gestiegen.

Zur angemessenen Liquidität

Zur Beantwortung der Frage, wie hoch die Liquiditätsquote eines Fonds sein sollte, verweist Scope auf den Unterschied zwischen Fonds, die vor beziehungsweise nach Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) im Jahr 2013 aufgelegt wurden. Die älteren Fonds, zu denen sämtliche Branchenschwergewichte gehören, haben noch einen erhöhten Anteil an sogenannten „Altanleger“-Anlegern, die vor Einführung des KAGB in den Fonds investiert haben. Diese Anleger können Fondsanteile von bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr jederzeit liquidieren. Fonds mit einem hohen Anteil an „Altanlegern“ müssen entsprechend mehr Liquidität vorhalten, da sie das Ausmaß der Mittelabflüsse nicht planen beziehungsweise nicht vorhersehen können. Scope hält für diese Fonds eine Liquiditätsquote zwischen zehn und 20 Prozent für angemessen. Diese wird derzeit auch von den entsprechenden Fonds vorgehalten.

Anders sieht es für die „jungen“ Fonds aus, die nach Inkrafttreten des KAGB aufgelegt wurden. Hier gibt es keine „Altanleger“. Vielmehr unterliegen sämtliche Anleger der zweijährigen Mindesthaltedauer und der einjährigen Kündigungsfrist. Das bedeutet für das Fondsmanagement, dass es Mittelabflüsse wesentlich besser abschätzen und Liquidität entsprechend bereitstellen kann. Aus diesem Grund können diese Fonds auch mit deutlich geringeren Liquiditätsquoten operieren. Scope Fund Analysis erachtet für Fonds ohne „Altanleger“ Liquiditätsquoten im Jahresdurchschnitt von fünf bis zehn Prozent als angemessen.

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