Nahversorger versorgen Portfolio mit Rendite

Essen muss der Mensch – von Luft und Liebe allein kann er nicht leben. Und so gehört selbst in Krisenzeiten für jeden der regelmäßige Einkauf im nahegelegenen Lebensmitteldiscounter oder Supermarkt zum Alltag. Nicht nur für Konsumenten, sondern auch aus Investorensicht sind solche Nahversorgungsimmobilien interessant. Wie eine neue Studie von Bulwiengesa und TLG Immobilien herausfand, erzielten Anleger, die in entsprechende Immobilien investiert haben, in den vergangenen zehn Jahren durchschnittlich zwischen sechs und sieben Prozent Rendite. Zurückzuführen sei die Attraktivität von Nahversorgungsobjekten zum einen auf steigende Ausgaben für Lebensmittel in den vergangenen Jahren, zum anderen auf die künftige Ausgabensteigerung pro Kopf, die auch mögliche Einwohnerverluste kompensieren kann. „Hinzu kommt das restriktive, deutsche Planungsrecht, das bei vielen ausgewiesenen Nahversorgungsstandorten de facto für einen Bestandsschutz und lange Mietverträge sorgt, da neue Standorte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche immer schwerer zu realisieren sind“ kommentiert Niclas Karoff, Geschäftsführer der TLG Immobilien GmbH, die Ergebnisse der Studie.

In den Investmentfokus rücken laut den Studienmachern dabei stärker ostdeutsche C- und D-Städte wie die regionalen Wachstumszentren Dresden, Erfurt, Rostock, Potsdam und Jena. Nahversorgungsimmobilien an diesen Standorten zeichnen sich durch vergleichsweise hohe Renditen von bis zu 7,2 Prozent aus. „Bei gleichem oder vergleichbarem Risiko bieten C- und D-Städte in Ost- und Westdeutschland teilweise deutlich höhere Renditen als in den Metropolen“, erläutert Karoff. Allerdings seien die Daten nur bedingt aussagekräftig, da nicht immer eine ausreichende Zahl an Transaktionen vorliegt. 
Die Analyse von TLG und Bulwiengesa bescheinigt Nahversorgern in ostdeutschen Bundesländern eine positive Dynamik: Zwar haben sich die durchschnittlichen Mieten für Lebensmittelanbieter sowohl in Ost- als auch in Westdeutschland seit 2000 stabil entwickelt. Im Segment der Lebensmitteldiscounter konnten ostdeutsche Märkte die Mieten in den vergangenen fünf Jahren jedoch um 7,4 Prozent auf rund 10,20 Euro pro Quadratmeter steigern, während die Mieten entsprechender Märkte in Westdeutschland um 3,3 Prozent auf circa 11,60 Euro pro Quadratmeter zurückgingen. „Dies ist insofern hervorzuheben, da in Ostdeutschland die Lebensmitteldiscounter mit rund 46 Prozent die bedeutendste Betriebsform darstellen. In Westdeutschland dagegen sind Supermärkte deutlich stärker vertreten als in den neuen Bundesländern“, so Bulwiengesa-Vorstand Ralf-Peter Koschny. 

Auch Professor Dr. Tobias Just von der IREBS Immobilienakademie hält Nahversorgungsimmobilien für eine attraktive Anlagemöglichkeit. Gerade für risikoaverse Investoren würde sich der Blick auf Nahversorgungsimmobilien lohnen. „Deren Mietsteigerungen fallen zwar häufig geringer aus als in den zentralen Toplagen, doch dafür sind die Ausschüttungsrenditen spürbar höher – bei überschaubaren Risiken“, schreibt Just im Vorwort zur Studie. Zur Begründung führt er an: „Es gibt nämlich gerade in dieser Asset-Klasse durch harte regulatorische Planungsvorgaben nicht nur vergleichsweise geringe Wettbewerbsrisiken, die Sortimente der Nahversorgungshändler werden durch Güter des täglichen Bedarfs dominiert. Solche Güter lassen sich selbst in Krisenzeiten kaum ersetzen. Gerade das Discountsegment ist daher wenig krisenanfällig.“
portfolio institutionelle newsflash 23.06.2014/Kerstin Bendix