Mehr notleidende Immobilienkredite kommen auf den Markt

Notleidende, gewerbliche Immobilienfinanzierungen machen in Deutschland weniger als 20 Prozent des Gesamtmarktes aus. In den nächsten zwei Jahren wird die Anzahl an notleidenden Immobilienkrediten, die auf den Markt kommen, jedoch leicht zunehmen. Diese Auffassung vertritt die Mehrheit der Banken, die in Deutschland gewerbliche Immobilien finanzieren und an einer Studie der gemeinsamen Forschungsstelle „Distressed Real Estate Debt“ des Real Estate Management Institute (Remi) der EBS Universität für Wirtschaft und Recht und der Corestate Capital AG teilnahmen. Für die „Erhebung zur Finanzierungslage und notleidenden Immobilienfinanzierungen in Deutschland“ wurden insgesamt 31 Führungskräfte von privaten Geschäftsbanken, Landesbanken und Pfandbriefbanken befragt, die zusammen rund 97 Prozent der Bilanzssume aller Banken repräsentieren, die in Deutschland gewerbliche Immobilien finanzieren.
Nach Einschätzung der Befragten wird der notwendige Kapitalverzicht für notleidende Immobilien in den nächsten zwei Jahren weiterhin zunehmen. Zwei Drittel halten 2014 einen Kapitalverzicht von weniger als 20 Prozent für angebracht. Für die nächsten beiden Jahre – 2015 und 2016 – kommt knapp die Hälfte zu dieser Einschätzung. Es wird künftig wieder mit höheren Abschlägen gerechnet. Ein Drittel geht von 20 bis 29 Prozent aus. Wie die Studie weiter zeigt, deutet sich in Bezug auf das Transaktionsvolumen eine Kehrtwende an. Während die Befragten in der Studie vom vergangenen Jahr noch von abnehmenden Volumina ausgingen, erwarten sie nun, dass das Transaktionsvolumen wieder zunimmt oder zumindest gleich bleibt. „Im Jahr 2012 erwarteten die befragten Entscheidungsträger noch ein großes Aufräumen und Abverkäufe von ‚faulen‘ Krediten. Letztes Jahr sahen die Experten dann nach dem Motto ‚extend and pretend‘ keinen großen Verkaufsdruck mehr. Nun hat sich das Blatt erneut gewendet und es wird wieder eine leicht ansteigende Anzahl an Transaktionen von notleidenden Immobilienkrediten erwartet", erklärte Thomas Landschreiber, Chief Investment Officer von Corestate Capital. „Dies sind aber vermutlich keine neuen Distressed Loans, sondern vielmehr Transaktionen, die in der Vergangenheit aufgeschoben wurden“, fügte er hinzu. Den Verkauf eigener notleidender Kredite innerhalb der nächsten zwei Jahre erwägen jedoch nur 13 Prozent der Befragten. 

Finanzierer erhöhen das Risiko 
Die Studienmacher haben aber nicht nur nach der Situation notleidender Immobilienfinanzierung gefragt, sondern auch nach der Finanzierungslage von Immobilien. Dabei zeigt sich, dass Banken bevorzugt Büro- und Wohnimmobilien im Core-Segment finanzieren. Das geplante Neugeschäft für die nächsten beiden Jahre bewegt sich mehrheitlich unter einer Milliarde Euro pro Jahr. Weiter zeigt sich, dass die Finanzierer das Risiko erhöhen. Für Büro- und Einzelhandelsimmobilien gaben 75 Prozent der Befragten an, mit 61 bis 70 Prozent Fremdkapital zu finanzieren. Im Bereich Wohnen finanziert über die Hälfte mit mehr als 70 Prozent Fremdkapitalquote (LTV). Im Vergleich zu 2013 sind die LTV von über 60 auf über 70 Prozent angestiegen. Für die nächsten zwei Jahre werden konstante bis leicht steigende Fremdkapitalquoten erwartet. 

Auch bei einem Blick auf den Kapitaldienst zeigt sich in der Studie eine Veränderung gegenüber dem Vorjahr. Es ist eine stärkere Inanspruchnahme zu beobachten. So geben 35 Prozent der Befragten an, dass der jährliche Kapitaldienst für neu ausgegebene Immobilienfinanzierungen nutzungsklassenunabhängig unter fünf Prozent liegt. 22 Prozent gaben an, diesen zwischen 5,5 und 5,9 Prozent anzusetzen. Am niedrigsten ist der Kapitaldienst bei Wohnimmobilien. Mehr als zwei Drittel der Befragten weisen weniger als fünf Prozent aus. Für die kommenden zwei Jahre sei hier die Tendenz bei allen Nutzungsarten gleichbleibend bis leicht steigend. 

Wie die Studie weiter zeigt, liegen die durchschnittlichen Spreads zwischen Core- und Value-add-Investitionen bei allen Asset-Klassen unter 80 Basispunkten. Den höchsten Spread gaben die Befragten mit 77 Basispunkten für Einzelhandelsimmobilien an. Für 2015 und 2016 erwartet die Hälfte der Befragten bei Büro, Einzelhandel und Hotel gleichbleibende Spreads. Ein Drittel rechnet bei Büro und Einzelhandel mit einer leichten Abnahme. Für Wohnimmobilien und Projektentwicklungen ist die große Mehrheit überzeugt, dass die Spreads zwischen Core und Value-add in den nächsten zwei Jahren gleich bleiben. 
portfolio institutionell newsflash 22.09.2014/Kerstin Bendix