Mehr geschlossene Immobilienfonds vor der Liquidation
Inrev-Studie: Bis 2024 werden voraussichtlich 34 geschlossene Immobilienfonds aufgelöst. Laufzeitverlängerungen werden seltener.
Investoren in geschlossenen Immobilienfonds entscheiden sich immer öfter für eine Auflösung der Fonds zum Laufzeitende als für eine Laufzeitverlängerung. Das hat eine Studie des europäischen Branchenverbrands Inrev für den europäischen Markt ermittelt. Der „Inrev Funds Termination Study 2022“ zufolge werden 34 europäische geschlossene Immobilienfonds zwischen 2022 und 2024 aufgelöst. Dadurch könnten 9,61 Milliarden Euro an Bruttoinventarwert (GAV) in den Markt zurückgepumpt werden. Im aktuellen Marktumfeld mit eher negativen Markterwartungen entscheiden sich Investoren aus Immobilienfonds offenbar eher für die Liquidation als für eine Laufzeitverlängerung. Gegenüber dem Vergleichszeitraum, 2021 bis 2023, fällt die Veränderung jedoch eher gering aus. Für diesen Zeitraum ermittelte die Studie im vergangenen Jahr Immobilienwerte knapp über zehn Milliarden Euro.
Assets im Wert von 2,4 Milliarden Euro bis Ende 2022
Der Löwenanteil wird bis Ende des Jahres aufgelöst. Die Mehrheit der Fonds (15), die ihr Engagement beenden wollen, haben ein Gesamtvolumen von 2,4 Milliarden Euro und sollen bis Ende 2022 aufgelöst werden. Sechs Fonds (Gesamtvolumen von 1,41 Milliarden Euro) sollen im Jahr 2023 folgen und die restlichen 13 (Gesamtvolumen von 5,74 Milliarden Euro) im Jahr 2024. Allein 3,2 Milliarden Euro im Jahr 2024 werden auf Fonds mit überwiegend Core-Immobilien entfallen.
Nur ein Drittel der Fonds will verlängern
Laut der diesjährigen begleitenden Umfrage zur Auflösung von Fonds wählten 86 Prozent der 21 Befragten die Option ‚Keine Ausgabe, Auflösung wie geplant‘ als Hauptgrund für die Auflösung. Bei den Kündigungsstrategien hat sich hingegen eine Verschiebung der Präferenzen ergeben. Die Hälfte der Befragten entschied sich nun für die „Liquidation“ als bevorzugte Form der Fondsauflösung, ein Drittel für die „Verlängerung“ – eine Umkehrung der Ergebnisse aus dem vergangenen Jahr.
„Klare Anzeichen“ für verändertes Marktumfeld
Iryna Pylypchuk, Director of Research and Market Information bei Inrev, kommentiert die Ergebnisse: „Die meisten Fonds werden wie geplant aufgelöst, mit deutlich weniger Verlängerungen als in der Vergangenheit. Die jüngsten Daten untermauern das allgemeine Bild einer vorsichtigen Stabilität bei den europäischen nicht börsennotierten Immobilien. Es gibt auch klare Anzeichen dafür, dass die zugrunde liegenden Marktbedingungen die Entscheidungen über die Auflösung von Fonds beeinflussen, wobei die Liquiditätsanforderungen der Anleger und die aktuelle Fondsperformance im Mittelpunkt stehen.“
Viele Core-Immobilien kommen auf den Markt
Insgesamt sind mehr als die Hälfte der Fonds (53 Prozent), die zwischen 2022 und 2024 auslaufen sollen, Core-Fonds. Knapp ein Drittel (32 Prozent) sind Value-Added-Fonds. Die meisten Fonds weisen laut Studie einen Verschuldungsgrad von unter 40 Prozent auf, nur ein Fonds (der 2022 ausläuft) hat einen Verschuldungsgrad von über 60 Prozent.
Auflage nach der Finanzkrise
Die meisten Fonds, die in den kommenden drei Jahren aufgelöst werden sollen, wurden in der Zeit des Immobilienaufschwungs nach der Finanzkrise aufgelegt. Die meisten Fonds, die im Jahr 2022 auslaufen, hatten ihren ersten Abschluss zwischen 2011 und 2013, während die Fonds, die 2023 und 2024 auslaufen, zu einem etwas späteren Jahrgang mit einem ersten Abschluss zwischen 2014 und 2016 gehören.
Frankreich als Anlageschwerpunkt
Die durchschnittliche Rendite der auslaufenden Fonds lag 2021 bei 6,0 Prozent, nach einem Tiefstand von -2,7 % im Jahr 2020. Mehr als die Hälfte (53 Prozent) der Fonds, die 2022 auslaufen, verfolgt eine Ein-Länder-Strategie, wobei Frankreich das vorherrschende Ziel ist. Demgegenüber sind die meisten Fonds, die 2023 und 2024 auslaufen (85 Prozent bzw. 77 Prozent), auf mehrere Länder ausgerichtet.
Insgesamt 271 Immobilienfonds untersucht
Die diesjährige Studie umfasst 271 geschlossene Vehikel, die von 92 Managern aus dem Inrevs Fonds-Universum verwaltet werden. Zusammengenommen repräsentieren diese Vehikel einen Bruttoinventarwert (GAV) von mindestens 94,6 Milliarden Euro. Von diesen 271 Vehikeln werden 90 Fonds in den kommenden zehn Jahren (2022 bis 2031) auslaufen. Diese Gruppe repräsentiert einen Gesamtwert von mindestens 36,5 Milliarden Euro. Die Studie wurde 2007 ins Leben gerufen und wird einmal im Jahr veröffentlicht.
Autoren: Daniela EnglertSchlagworte: Immobilien | Immobilienfonds | Strategien
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