Mehr Druck auf Gebühren von Immobiliendachfonds

Institutionelle Investoren wollen die Management Fee von nichtgelisteten Immobiliendachfonds weiter nach unten drücken und so die gesamten Managementkosten minimieren. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Studie des europäischen Verbands für nichtgelistete, institutionelle Immobilienfonds, kurz Inrev. „Wir sehen im Moment, dass die Investoren einen echten Fokus darauf gerichtet haben, die Fee zu Lasten von Dachfonds zu reduzieren“, sagte Lonneke Löwik, Leiterin der Research-Abteilung bei Inrev. Und weiter: „Die Management Fees sind das klare Ziel.“ 

In der Studie wurden 51 Dachfonds untersucht. Im Durchschnitt liegt die Management Fee bei  0,37 Prozent, wobei je nach Größe und Stil des Fonds die Gebührenhöhe variiert. Die höchsten Gebühren finden sich mit 0,96 Prozent bei geschlossenen Fonds, deren Berechnungen auf dem investierten Eigenkapital basieren. Wie aus der Studie weiter hervorgeht, sinkt die Höhe der Management Fee mit steigendem Fondsvolumen. Während Dachfonds mit einem Eigenkapital von mehr als 500 Millionen Euro im Schnitt 0,34 Prozent veranschlagen, erheben Fonds mit einer Größe unter 500 Millionen Euro durchschnittlich 0,43 Prozent.   

Rund 60 Prozent der untersuchten Immobiliendachfonds arbeiten mit einer Performance Fee. Dabei handelt es sich vor allem Fonds mit höherem Risiko. Wie aus der Studie hervorgeht, haben die Investoren mit dieser Gebühr kein Problem – zumindest solange die Performance des Fonds stimmt. Ungeachtet dessen nehmen die Investoren auch die Performance Fee genauer unter die Lupe. Im Blickpunkt steht die Gebührenstruktur. „Mehr Beachtung wird der  Performance-Fee-Struktur geschenkt. Diese sollte eine wirkliche Outperformance fördern und auf realisierten Returns basieren anstatt ein Standard-Fondsmanagement zu belohnen“, so Löwik. 

Um ihr Immobilienportfolio weiter zu diversifizieren, hat die Bayerische Versorgungskammer (BVK) als Vehikel einen Dachfonds gewählt und im November ein entsprechendes Mandat an die UBS Real Estate vergeben. Das Startvolumen des globalen Dachfonds beläuft sich auf 500 Millionen Euro. 

Das ist bereits das dritte Immobiliengeschäft innerhalb weniger Wochen, das die Versorgungskammer bekannt gab. Bereits Anfang des Monats berichtete die BVK, dass sie mit der Vergabe von Realkrediten ihr Portfolio diversifizieren will und der IVG Immobilien für den Kauf des Silberturms in Frankfurt die Fremdkapitalfinanzierung zur Verfügung stellt. Neben der Allokation im Hypothekenbereich engagiert sich die BVK auch weiterhin als Käufer von Gewerbeimmobilien. So hat Invesco kürzlich für den iii-BVK-Europa-Immobilien-Spezialfonds den Bürokomplex im „Futurama Business Park“ in Prag erworben. Mit dieser Investition beläuft sich das Fondsvolumen auf rund 650 Millionen Euro.

Aktuell hat die BVK rund 3,2 Milliarden Euro direkt in Immobilien und etwa 2,7 Milliarden Euro in internationale Immobilienspezialfonds investiert. Dies sind rund elf Prozent des Kapitalanlagevolumens von 50 Milliarden Euro. Daniel Just, Leiter Kapitalanlage der BVK sagte über das neue Immobilienmandat für die UBS Real Estate: „Wir versprechen uns von dem neuen Dachfonds vor allem eine weitere Diversifizierung in unserem Immobilienportfolio. Wir ergänzen unsere bisherigen Investitionen in Direktanlagen und Immobilienspezialfonds um einen weiteren wichtigen Baustein.“

Um so weit wie möglich Überschneidungen mit den bisherigen Immobilienanlagen der BVK zu vermeiden, soll der Dachfonds in Nutzungssegmente investieren, die bislang noch nicht abgedeckt werden. Dazu gehören zum Beispiel Hotels, Parkhäuser, Projektentwicklungen und große Shoppingcenter sowie die Risikoklassen Value-add und opportunistisch. Darüber hinaus sollen Zielfonds mit Investitionen in den sogenannten BRIC-Staaten beigemischt werden. In diesen Ländern ist die Versorgungskammer bislang ebenfalls noch nicht investiert.