Long Lease Real Estate – eine neue alternative Anlageform für institutionelle Investoren

Risikoreduktion in der Immobilien-Allokation

Long-Lease-Immobilien sind aufgrund ihrer Fokussierung auf die Laufzeit und die Qualität der Mieter eine vergleichsweise ­risikoarme Immobilieninvestition. Anleger können ­daher das Gesamtrisiko ­ihrer Immobilien-Portfolios durch selektive Bei­mischung von Long-Lease-Immobilien reduzieren. ­Investoren sollten darauf bedacht sein, ihre Allokation in lang­fristig vermietete Immobilien zu erhöhen, wenn sie beispielsweise am Ende eines Immobilienzyklus die Aussichten als schwach oder negativ einschätzen. Zu diesen Zeiten könnte die Fokussierung auf das Segment der Long-Lease-­Immobilen von Vorteil sein, da diese Anlageform widerstands­fähiger gegen Marktkorrekturen ist.

Der europäische Immobilienmarkt befindet sich in einem ­fortgeschrittenen Stadium des Zyklus. Da die meisten Märkte die niedrigsten Renditen seit mehr als zehn Jahren aufweisen, wird der Ausblick für die Immobilienrenditen eher von den Erträgen als vom Wertwachstum getragen. Dies bedeutet, dass Long-Lease-­Immobilien aufgrund langfristig gesicherter Cashflows ­voraussichtlich die risikoärmere Alternative darstellen werden.

Wichtige Überlegungen zum Portfolio

Über einen vollständigen Konjunkturzyklus hinweg ist zu ­erwarten, dass Long-Lease-Immobilien etwas geringere Renditen als ­traditionelle Immobilien erbringen, aber mit deutlich ­geringerer Volatilität. Es ist davon auszugehen, dass die hohe Ertragssicherheit von Long-Lease-Objekten dazu führt, dass sie sich in einem Abschwung­szenario besser entwickeln. Die Hinzunahme von Long-Lease-Immobilien kann daher die defensiven Eigenschaften eines traditionellen Immobilienportfolios verbessern und dessen ­Diversifikation ­erhöhen. Wenn Long-Lease-Immobilien zu einem Portfolio von liquiden Vermögenswerten hinzugefügt werden, kann es vergleichbare Diversifikationsvorteile wie traditionelle ­Immobilien bieten und Investoren dabei unterstützen, ihre Verbindlichkeiten und/oder Cashflows besser zu bedienen.

Fazit

Pan-europäische Long Lease Immobilien bieten ausschüttungs­orientierten, institutionellen Investoren eine attraktive Alternative zu anderen Anlageklassen. Das Anlageziel des „Aviva Investors Continental European Long Lease Strategy (CELLS)“ ist die langfristige Sicherung einer Ausschüttungsrendite von vier bis fünf Prozent per annum aus einem Portfolio von hochwertigen Long-Lease-Immobilieninvestments, die sich in den stabilsten europäischen Märkten befinden. Diese sicherheitsorientierte Anlagestrategie wird gewährleistet durch ­einen moderaten Fremdkapitaleinsatz von bis zu 20 Prozent und die strenge Selektion von inflationsgesicherten Mietverträgen mit Mietern, deren Bonität im Portfoliodurchschnitt im Investment-Grade-Bereich liegen soll. Etwa 18 Monate nach ­seiner Auflegung hat der Fonds von verschiedenen europäischen Versicherungsgesellschaften und Pensionsfonds Zusagen in Höhe von 210 Millionen Euro erhalten und bietet eine Ausschüttungsrendite von vier Prozent per annum nach Gebühren mit einer durchschnittlichen Bonität der Mieter von „A-“. Zurzeit befindet sich der Fonds in Exklusivität für die Akquisition des fünften ­Objektes. Das offene Fondskonzept mit einem Luxemburger Fonds­vehikel soll in den nächsten zwei bis drei Jahren auf 500 Millionen Euro anwachsen.

Es wird davon ausgegangen, dass die Nachfrage nach Long-­Lease-Immobilienanlagen weiterhin robust bleiben wird. Dies spiegelt das ­anhaltende Wachstum von verbindlichkeits- und Cashflow-orientierten Anlagestrategien (LDI und CDI) und die fortgesetzte ­Suche institutioneller Investoren nach alternativen Anlagen mit lang­fristigen, nachhaltigen Ausschüttungen wider. Der CELLS-Fonds ist gut positioniert, um Versicherungsgesellschaften und Pensionsfonds eine Lösung zu bieten, die ihnen Möglichkeiten zur Steigerung der Rendite ihres Portfolios in Zeiten niedriger Zinsen innerhalb einer vergleichbaren Risikoklasse wie Anleihen eröffnen kann. Hierfür ist ein neuer Blick auf Immobilien notwendig, weg von Investi­tionen in Immobilien für Wachstumszwecke hin zu ­Investitionen in Long-Lease-Immobilien für sichere, langfristige Erträge.

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