Keine GFC II

Der Immobilienmarkt ist das Sorgenkind der Anleger. Fallende Bewertungen erinnern vorsichtige Gemüter an die Finanzkrise (GFC) von 2008. Dagegen planen Opportunisten den Ausbau ihrer Immobilienpositionen. Damit, wie es um den Markt für Wohnimmobilien bestellt ist, haben nun Mapfre, Catella und Stifel unabhängig voneinander untersucht.

Für die Experten der spanischen Versicherung Mapfre schwächelt der Immobiliensektor zwar deutlich, sei aber weit entfernt von der Situation wie in der Finanzkrise. Alberto Matellán, Chefvolkswirt von Mapfre Inversión, erklärt, dass der Immobiliensektor mit am stärksten von Zinserhöhungen betroffen ist, und genau diese Auswirkungen sind jetzt zu beobachten. „Die Transaktionen kommen zum Stillstand und die Preise beginnen zu fallen“, stellt er fest. Er ist jedoch der Meinung, dass sich die Situation von derjenigen um 2007 unterscheidet, da die größten Auswirkungen auf die Bilanzen zu verzeichnen sind. „Das Problem ist, dass die Bilanzen aus dem Gleichgewicht geraten, wenn der Wert der Immobilien sinkt, und es kann zu Solvenzproblemen kommen“, erklärt er. „Das ist in den Jahren 2007 und 2008 passiert, aber ich glaube nicht, dass das jetzt der Fall ist, und zwar aus mehreren Gründen. Der erste ist, dass die Bilanzen gesünder sind. Zweitens sind die Verbindlichkeiten geringer, und drittens ist der Preisverfall im Moment weniger ausgeprägt. Das ist ein Problem, aber es ist bereits einkalkuliert.“

Catella: LTVs nicht auf GFC-Niveau

Die Argumentation von Catella basiert auf den besonders gebeutelten Immobilienaktien. Ein Jahr nach Beginn des Ukraine-Krieges seien die Bewertungen auf dem Wohnungsmarkt im Durchschnitt um über 30 Prozent gesunken. „Während börsennotierte Märkte überschießen können, geben sie einen Hinweis darauf, wo der nicht börsennotierte Markt nach einer gewissen Zeitspanne landen kann“, schreibt Catella in der aktuellen Publikation „The Epsilon – Great Transformation of Real Estate Markets“. Langfristige Zeitreihen und Analysen auf dem Eigenheimmarkt würden ebenfalls eine ähnliche Größenordnung von über 30 Prozent anzeigen. Weiter schreibt Catella, und argumentiert dabei ähnlich wie Mapfre: „Die meisten Wohnungskrisen in der Vergangenheit waren im Wesentlichen Schuldenkrisen. Dies ist heute nicht mehr der Fall, da im Vergleich zur Finanzkrise die LTVs und das Risiko-Exposure der Banken viel niedriger sei. „Dies deutet darauf hin, dass sich der Markt möglicherweise schneller auf ein neues Preisniveau zubewegt als in früheren Zyklen.“

Stifel: langer Hangover

Skeptischer ist dagegen die Marktsicht der Aktienanalysten von Stifel. Laut Stifel droht dem deutschen Immobiliensektor „ein langer Hangover, statt einer zivilisierten After-Show-Party“, nachdem die durch immer günstigere Finanzierungskonditionen befeuerte Hausse zu einem abrupten Ende gekommen sei. Den Anlegern dämmere zunehmend, dass die Zinsen für eine längere Zeit hoch bleiben könnten. Somit könnten die Loan to Values Dimensionen erreichen, die eine Refinanzierung noch schwieriger machten. Es bestehe dann die Gefahr, dass größere Kapitalerhöhungen notwendig würden. Auf jeden Fall könnte die Entwicklung aber eine Dekade begrenzten Gewinnwachstums nach sich ziehen.

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