Keine Angst vor Blasenbildung

Deutsche Versicherungen wollen in diesem Jahr im Durchschnitt 298 Millionen Euro in Immobilien investieren und ihre Immobilienquote von aktuell 7,6 auf 8,2 Prozent (marktwertbasiert) erhöhen. Zu diesem Ergebnis kommt das neue Trendbarometer „Immobilienanlagen der Assekuranz 2015“ von Ernst & Young Real Estate, an dem 30 Unternehmen mit einem Immobilienbestand von insgesamt 84 Milliarden Euro teilnahmen. Im Schnitt beläuft sich der Wert des gehaltenen Immobilienbestandes auf rund 2,8 Milliarden Euro. Unter Berücksichtigung der offenen Kapitalzusagen seien es durchschnittlich sogar drei Milliarden Euro. 
Ein Blick zurück auf die Ergebnisse der Vorjahresstudie zeigt, dass die Versicherungen ihren Worten auch Taten folgen lassen und es sich nicht bloß um Lippenbekenntnisse handelt. So gaben die Befragten 2014 an, durchschnittlich 284 Millionen Euro in Immobilien investieren zu wollen und damit ihre Immobilienquote von damals 7,0 Prozent zu erhöhen. Das ist den meisten gelungen. Fast drei Viertel der Teilnehmer der aktuellen Studie bestätigten, dass sie ihre im Vorjahr geplante Immobilienstrategie umgesetzt haben. In Anbetracht dessen gibt sich Dietmar Fischer, Partner bei E&Y Real Estate, optimistisch: „Die Assekuranz wird mit hoher Wahrscheinlichkeit auch 2015 ihre gesteckten Ziele umsetzen.“ 

Der größte Teil der geplanten Investitionen soll direkt in Immobilien fließen. Im Durchschnitt soll ein Volumen von 166 Millionen Euro in Direktanlagen, vornehmlich fremdgenutzt, investiert werden. Damit bleiben Direktinvestments bei Immobilien auch weiterhin die beliebteste Anlageform für die Assekuranz. Ihre Quote im Portfolio soll von derzeit 5,5 auf 5,8 Prozent erhöht werden. Als Rendite erwarten sich die befragten Unternehmen für 2015 von diesen Investments 4,3 Prozent. Bei indirekten Investments, deren Quote von aktuell 2,1 auf 2,4 Prozent ausgebaut werden soll, liegt die Renditeerwartung um 0,8 Prozentpunkte höher, was laut Fischer auf den Leverage-Effekt zurückzuführen ist. Ein erneuter Blick zurück auf das Trendbarometer von 2014 zeigt, dass die Versicherungen an ihren Renditeerwartungen nichts verändert haben. Für Fischer ist dies ein überraschendes Ergebnis, da er angesichts des zunehmenden Wettbewerbs am deutschen Immobilienmarkt mit einer Korrektur gerechnet hatte.  
Deutschland ist nach wie vor die Zielregion für Investments in diesem Jahr. Immerhin 88 Prozent der befragten Versicherungen planen hierzulande Zukäufe. Sie lassen sich offenbar nicht von der zunehmenden Aktivität internationaler Investoren abschrecken, die – worin sich alle Umfrageteilnehmer einig sind – zu einem spürbaren Verdrängungswettbewerb auf dem deutschen Immobilienmarkt geführt hat. Trotz der gestiegenen Preise sehen drei Viertel keine Immobilienblase in Deutschland. Diese Meinung teilt auch Fischer: „Zu einer Blase gehört mehr als nur steigende Preise.“ Nicht nur an Deutschland besteht seitens der Assekuranz Nachfrage, sondern auch an europäischen Core-Immobilien außerhalb der Landesgrenzen. 69 Prozent planen hier Zukäufe. Das ist ein deutlicher Anstieg gegenüber dem Vorjahr, als 56 Prozent Zukäufe in dieser Region planten.  

Zarte Tendenzen zu mehr Risiko
Wie aus der Studie weiter hervorgeht, ist Einzelhandel nach wie vor im Fokus der Versicherer. 80 Prozent gaben an, in diesem Jahr in diese Nutzungsart investieren zu wollen. Dabei sind sich die Umfrageteilnehmer durchaus der wachsenden Konkurrenz durch E-Commerce bewusst. Dieser Herausforderung begegnen 87 Prozent der Befragten mit einer selektiveren Auswahl der Mieter. Auch ihr Engagement im Wohnsegment will die Mehrheit der Versicherer (65 Prozent) ausbauen, während das Interesse an Büroimmobilien weiter zurückgeht. Für dieses Jahr planen nur 55 Prozent entsprechende Zukäufe, 2014 betrug der Anteil noch 63 Prozent. 

Obwohl durch den spürbaren Verdrängungswettbewerb durch internationale Investoren die Preise nach oben gegangen sind, zeigen sich die befragten Versicherungen weiterhin eher risikoavers. Core-Immobilien sind für 86 Prozent nach wie vor der Favorit der Stunde. Allerdings bemerkt Fischer zumindest eine „zarte Tendenz zu höherem Risiko“. So wollen 71 Prozent Investments im Bereich Core+ tätigen, im Vorjahr waren es lediglich 62 Prozent. Außerdem planen zehn Prozent Zukäufe im Segment „Opportunistic“, nachdem dies 2014 nur vier Prozent planten. 
Keine Beunruhigung wegen Solvency II

In ihrem Trendbarometer fragte die Beratungsgesellschaft E&Y Real Estate auch nach der Bedeutung der aufsichtsrechtlichen Rahmenbedingungen für das Investitionsverhalten. Dabei zeigt sich, dass die Zurechenbarkeit zur Immobilienquote für die meisten Gesellschaften von hoher Relevanz ist. Dies gaben immerhin 45 Prozent an, weiter 41 Prozent messen dem eine mittlere Relevanz bei. Den Grund für die hohe Relevanz sieht Fischer in Solvency II begründet, das ab 2016 für die Assekuranz ansteht. Beunruhigt wegen des neuen Aufsichtsregimes sind die Umfrageteilnehmer allerdings nicht. Etwa zwei Drittel gehen von keiner wesentlichen Veränderung in der Investmentstrategie wegen Solvency II aus. „Immobilien erfreuen sich bei sämtlichen Befragten nach wie vor einer sehr großen Beliebtheit. Die Versicherer wollen ihr Anlagevolumen langfristig sichern und stabile Erträge erzielen. Kapitalerhalt und die Absicherung von Garantiezusagen stehen im Vordergrund“, erklärt Fischer. Und weiter: „Für viele Versicherer ist die Anlageklasse Immobilien derzeit diejenige, die am stärksten ausgebaut wird. Hintergrund sind neben dem Garantiezinsversprechen die fehlenden Anlagealternativen im Rentenbereich aufgrund anhaltend niedriger Zinsen.“
portfolio institutionell newsflash 24.06.2015/Kerstin Bendix