Investoren übernehmen immer häufiger Immobilienfinanzierung

Auf Europa rollt eine Welle auslaufender Immobilienkredite zu. Das Volumen der 2012 bis 2014 anstehenden Refinanzierungen beläuft sich laut einem aktuellen Marktbericht von Henderson Global Investors auf rund 450 Milliarden Euro. Die Banken allein werden diese Finanzierungslücke nicht schließen können. Denn im Zuge der Staatschuldenkrise und Basel III müssen sie ihr Kernkapital deutlich aufstocken, was viele durch eine Reduzierung des Kreditneugeschäfts und einen Rückzug aus der gewerblichen Immobilienfinanzierung erreichen wollen. Wie aus dem Marktbericht von Henderson hervorgeht, haben sich bereits 42 Institute vom europäischen Markt verabschiedet. Dieses veränderte Finanzierungsumfeld bietet anderen Investorengruppen Investmentchancen. 

Wie die Bafin in ihrem Mait-Journal mitteilt, wird es für Versicherer­ zunehmend interessant, als Kreditgeber bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien aktiv zu werden. Bislang spiele dieses Thema allerdings eine eher untergeordnete Rolle. Ende 2011 machten laut Bafin derartige Finanzierungen mit 5,8 Milliarden Euro nur 0,5 Prozent der gesamten Kapitalanalgen der Erstversicherer aus. „In den vergangenen Jahren ist dieser Posten auf niedrigem Niveau sehr stabil geblieben“, heißt es in dem Journal. Allerdings erwartet die Behörde: „Die Versicherer werden das vorhandene Marktpotenzial in Zukunft wohl intensiver ausschöpfen.“ Etwas weiter scheint man in Großbritannien zu sein. Laut Henderson liegt der Marktanteil von Versicherungen und Pensionskassen bei der Immobilienfinanzierung mittlerweile bei 14 Prozent. „Die Konditionen der alternativen Kreditgeber sind oftmals attraktiver als die der Banken. Die Margen betragen in Großbritannien­ statt der marktüblichen 260 nur 240 Basispunkte“, erklärte Stefan Wundrak, Research-Chef bei Henderson.
Der Hintergrund dieser Entwicklung sei einfach: Ab 2014 tritt Solvency II in Kraft. Versicherer müssen dann direkte Immobilieninvestments europaweit mit 25 Prozent Eigenkapital absichern. Bei indirekten Investments, die mit Fremdkapital gehebelt sind, erhöht sich dieser Faktor sogar deutlich. Im Vergleich dazu liegt der zu hinterlegende Betrag für Immobiliendarlehen mit beispielsweise fünf Jahren Laufzeit bei nur 15 Prozent, bei zehn Jahren Laufzeit sind es immer noch nur 23 Prozent. Laut Henderson wäre erst ab einer Laufzeit von zwölf Jahren die Situation vergleichbar zur Direktanlage. „Die Immobilienfinanzierung ist für viele Versicherer die attraktivere Alternative zu Direktinvestments und indirekten Beteiligungen. Sie legen aber auch bei der Finanzierung von Immobilieninvestments dieselben strengen Risiko-Rendite-Profile an wie bei eigenen Immobilieninvestments. So bleiben sie risikoavers und finanzieren wahrscheinlich vor allem Büroobjekte“, schränkt Wundrak ein.

Neben der Assekuranz interessieren sich laut Henderson auch globale Staatsfonds für das Geschäft mit der Immobilienfinanzierung. Bestes Beispiel dafür sei die China Investment Corporation (CIC), die für eine Akquisition von Blackstone 1,4 Milliarden britische Pfund bereitstellte. Aufgrund der Tatsache, dass viele Banken Anschlussfinanzierungen für ihre Kredite suchen, bieten sich auch für Debt-Fonds Chancen. Diese verleihen Eigenkapital als Fremdkapital. Aufgrund ihrer Struktur und ihres Risikoprofils können sie im aktuellen Marktumfeld günstige Kredite anbieten.

Auch in Deutschland haben einige namenhafte institutionelle Investoren dieses Thema für sich entdeckt. Im November 2011 sorgte die Bayerische Versorgungskammer für Schlagzeilen, als bekannt wurde, dass sie der IVG Immobilien AG für einen Zeitraum von zehn Jahren die Fremdkapitalfinanzierung für den Kauf des „Silberturms“ in Frankfurt am Main zur Verfügung stellt. Wie das Versorgungswerk damals mitteilte, handelt es sich um einen Betrag von zirka 190 Millionen Euro. Aber auch die Ärzteversorgung Westfalen-Lippe engagiert sich zunehmend in dem traditionell von Banken beherrschten Sektor. Die Hypothekenquote beträgt nach Angaben von Hauptgeschäftsführer Dr. Andreas Kretschmer inzwischen 19 Prozent der Bilanzsumme. Auch die Nordrheinische Ärzteversorgung und Ärzteversorgung Niedersachsen sind im Hypothekengeschäft aktiv.  

Kreditnehmer müssen sich auf ein verändertes Finanzierungsumfeld und neue Finanzierungspartner einstellen. „Es wäre übertrieben zu sagen, dass die klassische Bankenfinanzierung bei Immobilien ein Auslaufmodell wäre,  Banken werden in Zukunft aber tendenziell eher kleinere Finanzierungstranchen bevorzugen. Kreditnehmer, die größere Tranchen finanzieren oder refinanzieren wollen, müssen künftig wohl immer den Weg über Club-Deals mehrerer Kreditgeber gehen“, so Wundrak, Research-Chef bei Henderson.