Immobilienspezialfondsmarkt im Ungleichgewicht

Die Luft im Markt für Immobilienspezialfonds wird langsam dünn. Denn immer mehr Anbieter wetteifern um die Gelder einer begrenzten Zahl von Anlegern. Jochen Schenk, Vorstand der Münchner Fondsgesellschaft Real IS, geht davon aus, dass die Schere im Laufe des Jahres noch weiter auseinander gehen wird: „Die Anzahl der KAGen ist in den letzten zwei Jahren überproportional zu den eingesammelten Eigenkapitalzusagen gestiegen. Ich gehe davon aus, dass sich dieser Trend 2012 fortsetzen wird.“ Das wirft die Frage auf, wann die Situation dreht und sich der Markt beginnt zu konsolidieren. 

Und tatsächlich ist der ersten Immobilien-KAG bereits die Luft ausgegangen. Die Düsseldorfer WGF-Gruppe, die erst im Mai 2011 von der Finanzaufsicht Bafin die Genehmigung für ihre Immobilien-KAG bekommen hat, legt nach nicht einmal einem Jahr ihre Spezialfondspläne wieder auf Eis. Als Grund für diese Entscheidung nennt ein WGF-Sprecher: „Wir sehen, dass der Markt für Spezialfonds bereits 2011 kleiner geworden ist, ein Trend, der sich 2012 wohl fortsetzt. Darum hat die WGF AG den Aufbau einer KAG nicht weiter fortgeführt.“ Und weiter: „Wir konzentrieren uns stattdessen neben dem Immobilienhandel noch stärker auf das sehr positiv laufende Geschäft von Projektentwicklungen im Bereich Wohnen, Büro und Hotel.“ Mit Blick auf den Kurs der von WGF emittierten Hypothekenanleihen, die teilweise deutlich unter dem Nennwert notieren, könnten auch andere Gründe hinter dem Rückzug stecken. Die WGF dementiert, dass Probleme vorliegen.  
Die Statistiken des BVI untermauern, dass die Mittelaufkommen rückläufig sind. Laut dieser ist das Mittelaufkommen der Immobilienspezialfonds in den vergangenen Jahren tatsächlich deutlich geschrumpft. Nach einer Rekordsumme von 5,1 Milliarden Euro im Jahr 2009 betrug das Mittelaufkommen 2010 nur noch rund 2,5 Milliarden Euro und 2011 etwa 2,7 Milliarden Euro. An dieser Stelle muss allerdings angemerkt werden, dass die Eigenkapitalzusagen der Investoren in der BVI-Statistik nicht erfasst sind. Eingang in die Statistik finden die Commitments erst, wenn sie tatsächlich abgerufen werden. Bis dahin können bis zu drei Jahre ins Land gehen. Daraus erklärt sich auch das Rekordjahr 2009. Die Zusagen stammten noch aus einer Zeit vor der Finanzkrise, wurden aber erst 2009 investiert. Trotz dieser Ungenauigkeit lässt sich aus der Statistik zum Mittelaufkommen ablesen, dass sich institutionelle Investoren seit der Finanzkrise 2008 mit Investitionen in Spezialfonds zurückhalten. „In den letzten beiden Jahren haben Investoren wenig Neugeschäft gemacht. Die großen Anleger managen ihre Immobilien selbst und sind nur wenig am Markt anzutreffen. Auch mittelgroße Anlegern haben den Drang, in Deutschland zunehmend direkt zu investieren“, so Schenk. Er erwartet, dass  sich die Investoren auch weiterhin mit Investments in Spezialfonds zurückhalten werden. 

Parallel zum sinkenden Mittelaufkommen hat sich die Zahl der Anbieter von Immobilienspezialfonds erhöht. Während 2009 und 2010 lediglich 24 Anbieter am Markt zugelassen waren, gab es im Sommer vergangenen Jahres bereits 29. Ralf Schlaumann vom Bankhaus Ellwanger & Geiger geht davon aus, dass noch einige hinzukommen werden: „Aktuell gibt es 31 Immobilienkapitalanlagegesellschaften in Deutschland, im Laufe des Jahres könnten es mehr als 40 werden.“ Da der Kreis der Investoren begrenzt ist, erwartet er jedoch, dass die Anzahl der Spezialfondsanbieter letztlich sinken wird. Ganz ähnlich schätzt auch Schenk die Lage der Dinge ein, wenngleich er bewusst nicht von Konsolidierung sprechen will: „Es wird Bewegung im Markt geben. Ob es eine Konsolidierung geben wird, lässt sich schwer abschätzen. Denn das ist auch eine Frage, wie gut man von seinem Bestand leben kann.“ Mittelfristig werden Schenks Einschätzung nach nur hochspezialisierte und etablierte, große Anbieter überleben. Für neue Anbieter mit „me-too-Ansatz“ sieht er indes keine Chance, genügend Eigenkapital einzuwerben. „Die Erfolgsfaktoren sind ein guter Marktzugang, ein guter Track Record und  internationale Vernetzung“, ist sich Schenk sicher. 

Um einen Spezialfonds aufzulegen, braucht ein Immobilien-Asset-Manager heutzutage längst nicht mehr unbedingt eine eigene KAG, sie kann dieses Vehikel auch von einer Service-KAG auflegen lassen. Darauf spezialisiert hat sich beispielsweise Int Real. Die Service-KAG hat für Dritte bislang sieben Immobilienspezialfonds mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 840 Millionen Euro aufgelegt. Weitere fünf Immobilienspezialfonds seien für den diesjährigen Start aufbereitet sowie drei weitere in Vorbereitung, wie es in einer Mitteilung von Ende Februar hieß. Auch die Hansainvest will sich künftig stärker in diesem Feld engagieren und plant für 2012 den Ausbau ihres Geschäfts mit Immobilienspezialfonds. „Wir werden vermehrt eigene Spezialfonds auflegen, aber auch unser Geschäft als Service-KAG weiter ausbauen“, sagte Nicholas Brinkmann, der als Geschäftsführer für den Immobilienbereich der Hamburger Gesellschaft zuständig ist. Das erste Mandat für eine Service-KAG habe man bereits gewonnen, zwei bis drei weitere sollen im Laufe des Jahres noch folgen. Einen entsprechenden Service für Immobilien-Asset-Manager, die über keine eigene KAG verfügen, bietet seit Herbst vergangenen Jahres auch der Master-KAG-Anbieter Universal-Investment.     
portfolio institutionell newsflash 29.02.2012/kbe