Immobilienspezialfonds droht das Aus

Immobilienspezialfonds haben 2011 neue Rekordmarken gesetzt. Laut BVI-Statistik vervierfachte sich das Fondsvermögen in den vergangenen zehn Jahren und erreichte Ende 2011 ein Allzeithoch von 32,7 Milliarden Euro. Diese Wachstumsstory könnte jedoch schon bald ein jähes Ende nehmen. Der Grund: Bis Juni 2013 muss die AIFM-Direktive in nationales Recht umgesetzt werden. Der aktuelle Entwurf des Bundesfinanzministeriums (BMF) dazu sieht unter anderem die Abschaffung der Immobilienspezialfonds vor. Für die Rechtsanwaltskanzlei Dechert LLP erscheint dieser Vorstoß unerwartet und unnötig. In ihrem aktuellen „Legal Update“ heißt es: „Überraschend ist insbesondere die künftige Unzulässigkeit von offenen Immobilienspezialfonds, da bei diesen keine Liquiditätsschwierigkeiten zu beobachten waren und im Hinblick auf die typischerweise in entsprechenden Vertragsvereinbarungen mit institutionellen Investoren getroffenen Regelungen grundsätzlich nicht zu erwarten sind.“ 

In der Immobilienbranche sorgt der Entwurf des BMF natürlich für einen großen Aufschrei. „Ich halte von dem Entwurf in Bezug auf Immobilienspezialfonds nichts. Man hat die Rechnung ohne den Wirt gemacht. Man sollte die Anleger fragen, ob sie diesen Schutz überhaupt wollen. Ich sage ihnen: Die meisten wollen das nicht“, erklärt Martin Lemke. Der Geschäftsführer der Patrizia Gewerbe-Invest KAG hofft allerdings, dass sich dieses Vorhaben noch abwenden lässt: „Für vernünftige Argumente hat sich das BMF immer offen gezeigt. Nach der Sommerpause wird sicher mit Hochdruck daran gearbeitet.“ Derzeit bekomme das BMF von vielen Seiten Stellungnahmen, auch von institutioneller Seite.  
Sollte die Immobilienbranche in Berlin kein Gehör finden, könnte es in den kommenden Monaten zu einer Auflegungswelle an Immobilienspezialfonds kommen. Denn in dem aktuellen BMF-Entwurf genießen bereits aufgelegte Fonds Bestandsschutz. Dies umfasse auch die Ausgabe neuer Investmentanteile. Diese Auflegungswelle wäre allerdings nur ein kurzer und befristeter Hype. Sobald die AIFM-Richtlinie in Kraft ist, würde der deutsche Finanzplatz geschwächt und eine Abwanderung nach Luxemburg dürfte ausgelöst werden. „Im Ergebnis dürfte die vorgesehene Neuregelung zu einer Erhöhung der Attraktivität ausländischer Fondsstandorte für offene Immobilienspezialfonds führen“, mutmaßen die Anwälte von Dechert LLP in ihrem Legal Update. „Die Luxemburger Vehikel sind ein adäquater Ersatz“, meint Lemke. „Sie sind aber viel aufwendiger, da man über Grenzen hinweg agieren muss“, fügt er hinzu. VAG-Anleger hätten jedoch kaum eine andere Wahl, da geschlossene Produkte derzeit für sie aufgrund der Liquiditätsvorschriften im Versicherungsaufsichtsgesetz nicht infrage kommen. Eine andere Alternative wäre eine Rückbesinnung auf Direktinvestments.