Immobilienmarktzyklus geht in die Verlängerung

Der aktuelle Immobilienmarktzyklus dauert bereits acht Jahre, ist damit allerdings noch längst nicht am Ende. Dieser Auffassung ist die Mehrheit der 175 Immobilieninvestoren aus Deutschland, Frankreich und England, die zwischen Oktober und Dezember 2016 für die jüngste Immobilien-Investitionsklimastudie von Union Investment befragt wurden. Fast jeder zweite befragte Anlageprofi richtet sich darauf ein, dass der aktuelle Marktzyklus noch ein bis zwei Jahre anhalten wird. Weitere 38 Prozent der Unternehmen gehen von einer Fortsetzung des Immobilienmarktzyklus zumindest auch noch im Jahr 2018 aus. Immerhin 27 Prozent erwarten sogar, dass der bestehende Marktzyklus für weitere drei Jahre in die Verlängerung gehen wird. 
Angesichts der gestiegenen makroökonomischen und geopolitischen Unsicherheiten richten die befragten Immobilieninvestoren ihre Anlagestrategie noch stärker als im Vorjahr auf geringere Renditen bei gleichem Risiko aus. Laut Union Investment ist die grundsätzliche Bereitschaft der Investoren gestiegen, Abstriche bei der Verzinsung zu machen. Der Anteil der Anleger, die ihre Risikostruktur beibehalten wollen und bereit sind, bei den selbst gesetzten oder vorgegebenen Renditezielen Abstriche in Kauf zu nehmen, ist auf 64 Prozent gestiegen. Zum Vergleich: Bei der Befragung im Sommer 2016 waren es noch 56 Prozent, die dies angaben. Entsprechend ist der Anteil der Unternehmen, die explizit höhere Risiken eingehen wollen, um zum Beispiel die Belastung aus sinkenden Ankaufsrenditen zu kompensieren, von vorher 35 Prozent auf nur noch 30 Prozent gesunken. Angesichts dessen überrascht es nicht, dass mehr als der Hälfte der befragten Investoren erwartet, die gesteckten Renditeziele in den nächsten drei Jahren nicht zu erreichen. 

Wie aus der Union-Investment-Studie weiter hervorgeht, ist eine verstärkte Allokation der Immobilienanlagen außerhalb Europas nur für einen verschwindend geringen Anteil der Investoren eine Ausweichoption. Investitionen in Europa zugunsten außereuropäischer Märkte zurückzufahren, beabsichtigen gerade einmal sechs Prozent der befragten Immobilienprofis. Dazu passt auch die grundsätzlich positive Erwartung der Anleger an die europäischen Gewerbeimmobilienmärkte. So rechnen 35 Prozent der Befragten für das laufende Investmentjahr mit einem steigenden Transaktionsvolumen in Europa. Weitere 45 Prozent erwarten, dass das Transaktionsvolumen auf dem Niveau des Vorjahres bleibt. Zu einem etwas anderen Ergebnis zumindest für den deutschen Immobilienmarkt kam hingegen das jüngste Trendbarometer „Immobilien-Investmentmarkt 2017“ von EY Real Estate, für das rund 135 Immobilieninvestoren, darunter institutionelle Investoren, Banken und Kapitalanlagegesellschaften, befragt wurden. Diese sind zwar guter Dinge für den deutschen Immobilienstandort, so dass die Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt auch 2017 hoch bleiben wird. Es fehle jedoch das Angebot. Die Mehrheit der befragten Immobilieninvestoren (94 Prozent) geht von einer Verknappung des Angebots aus, Das werde zu einem Rückgang beim Transaktionsvolumen führen. Für 2017 erwartet EY Real Estate ein Transaktionsvolumen zwischen 60 und 65 Milliarden Euro, nachdem es 2016 noch 66 Milliarden Euro waren.
Erwartungen an den Brexit 

Während sich die Immobilienanleger aus Deutschland, Frankreich und Großbritannien bei der Frage nach der Dauer des derzeitigen Marktzyklus weitgehend einig sind, zeigen sie sich bei der Beurteilung der Investitionsrahmenbedingungen unterschiedliche Ansichten. Die 61 befragten französischen Investoren sehen ihren Heimatmarkt für 2017 deutlich besser aufgestellt als noch 2016. Gut ein Drittel der Investoren sieht für die französischen Büroimmobilienmärkte wie auch für den Einzelhandelssektor in den kommenden zwölf Monaten ein verbessertes Investitionsklima. Jeder zweite geht von gleichbleibenden Rahmenbedingungen aus. Demgegenüber fällt die Beurteilung des Investitionsklimas in Großbritannien durch die 50 lokalen Akteure deutlich skeptischer aus. Jeder zweite britische Studienteilnehmer erwartet für 2017 eine zum Teil deutliche Verschlechterung des Klimas für Immobilieninvestitionen auf der Insel. Korrespondierend hierzu befürchten 75 Prozent der in Großbritannien befragten Investoren, dass sich die gesamtwirtschaftliche Lage im Land in den nächsten zwölf Monaten verschlechtern wird. Überraschend dabei ist laut Union Investment, dass der Einfluss des Brexit auf den britischen Immobilienmarkt derzeit noch von verhältnismäßig wenigen britischen Investoren als besonders hoch eingeschätzt wird. 52 Prozent der britischen Investoren messen dem Brexit in der Befragung einen nur mäßigen Einfluss und 38 Prozent sogar einen geringen Einfluss auf den britischen Immobilienmarkt bei. Von außen fällt die Bewertung der Folgewirkungen für den britischen Immobilienmarkt etwas kritischer aus. 33 Prozent der 66 Investoren aus Deutschland glauben, dass der Brexit den britischen Immobilienmarkt stark verändern wird.

Spuren hat das Anti-EU-Referendum der Briten im Investitionsklimaindex von Union Investment hinterlassen. Bereits vor dem Brexit hatte die Stimmung der britischen Investoren ihren tiefsten Stand seit 2012 erreicht. Nach dem Brexit-Entscheid verlor der Klimaindex noch einmal rund drei Punkte und erreicht mit 61,2 Punkten einen neuen Tiefststand. Damit fällt der UK-Index noch weiter hinter die nationalen Indizes in Deutschland (66,5 Punkte; minus 1,0 Punkte gegenüber dem Sommer 2016) und Frankreich (68,6 Punkte; plus 1,7 Punkte) zurück. „Aktuell beeinflussen politische Entscheidungen die Märkte sehr stark“, erklärt Olaf Janßen, Leiter Immobilienresearch bei der Union Investment Real Estate.   
portfolio institutionell newsflash 30.01.2017/Kerstin Bendix