Immobilienmärkte im Zeichen der Krise

FRANKFURT – Im ersten Halbjahr 2011 summierte sich das weltweite Transaktionsvolumen in Immobilien auf 340 Milliarden Dollar. Das entspricht einem Rückgang um zwölf Prozent gegenüber dem zweiten Halbjahr 2010. Wie das auf Immobilien und Private Equity spezialisierte Beratungshaus Strategic Capital Management, SCM, in einer Studie hervorhebt, hat sich die Stimmung der Marktteilnehmer nach einer vielversprechenden zweiten Jahreshälfte 2010 in den vergangenen Monaten deutlich eingetrübt. Neben der ausufernden Schuldenkrise in Europa und den USA verweist SCM, deren Hauptsitz in Zürich angesiedelt ist, auch auf enttäuschende Wachstumsprognosen auf beiden Seiten des Atlantiks, die zu einer hohen Risikoaversion geführt hätten. Die Transaktionsvolumina im Bereich Infrastruktur präsentierten sich indes mit einem Gesamtvolumen von 442 Milliarden Dollar unverändert. Der Sektor profitiere von einem anziehenden Kreditvergabevolumen sowie durch den Anstieg von Privatisierungen, unterstreicht SCM die robuste Entwicklung. Auch Umstrukturierungen überschuldeter Anlagen und Notverkäufe sorgten für das insgesamt stabile Abschneiden der Transaktionsvolumina im Bereich Infrastruktur.
“Die derzeit schwachen Wirtschaftsdaten könnten die erst im Entstehen begriffene Erholung der Immobilienmärkte kurzfristig belasten”, schreiben die Studienautoren mit Blick auf den rückläufigen Gewerbeimmobiliensektor. Insbesondere das Kreditvergabeverhalten und die jüngste Erholung der Fundamentaldaten könnten an Schwung verlieren. Positiv zu beurteilen sei indes die anhaltend niedrige Aktivität bei Neubauten. Laut SCM sollte sich das dadurch eingeschränkte Angebot neuer Einzelhandels- und Büroflächen positiv auf den Leerstand und die Mietpreisentwicklung der nächsten drei bis fünf Jahre auswirken. “Während die Investitionsaktivität insgesamt einigen Gegenwind spürt, sollte das Dealvolumen von Value-Add-Managern infolge vermehrter Liquidationen notleidender Kredite durch Banken steigen”, meint SCM.
Als größte Immobilientransaktion der ersten Jahreshälfte 2011 gilt die von Blackstone gestemmte Akquisition von 593 Einkaufszentren aus dem US-Portfolio der hochverschuldeten australischen Centro Properties mit einem Volumen von 9,2 Milliarden Dollar. Insgesamt sei die Transaktionsaktivität in der ersten Jahreshälfte jedoch hinter den Erwartungen zurückgeblieben. Sowohl die USA als auch Europa verzeichneten geringere Volumina als noch sechs Monate zuvor. Investoren fokussierten zuletzt besonders auf als sicher wahrgenommene Kapitalanlagen. Demzufolge beherrschten vor allem Transaktionen von Prestigeobjekten in Spitzenlagen den Markt. In den USA sei zudem der Handel mit komplexen, marktübergreifenden Portfolios gestiegen. Die Berater von SCM sehen darin ein Anzeichen dafür, dass sich das Investitionsklima verbessert und Investoren die Preise für längerfristige Anlagen als attraktiv bewerten. Europäische Investoren hätten im Gegensatz dazu vor allem große Buero- und Einzelhandelsobjekte in den liquidesten und stabilsten Märkten wie Deutschland und Skandinavien präferiert. Das Interesse am südeuropäischen Raum ist laut SCM “begrenzt”.
Die Studienautoren sehen insbesondere bei der Finanzierung erhebliche Differenzen zwischen Europa und den USA. Während Kreditgeber in den USA wieder deutlich aggressiver vorgingen, sei die Fremdkapitalvergabe in Europa noch gehemmt. Das gelte insbesondere für zweitrangige Objekte und Bauprojekte. Große Unterschiede macht SCM auch in der Immobilienbewertung aus. Nachdem die Bewertung von Prestigeobjekten in Toplagen weiter emporschnellte, entwickelten sich die Preise von Immobilien in zweitrangigen Lagen oder Randgebieten “deutlich schlechter”. Ausgelöst durch niedrige Zinsen und eine hohe Nachfrage nach stabilen Cashflows habe das Gefälle zwischen Renditen von Vorzeigeobjekten und weniger beliebten Immobilien “historische Dimensionen” erreicht, betont SCM und zieht daraus den Schluss, dass sich für Investoren im Value-Add-Bereich Möglichkeiten eröffneten.
portfolio institutionell newsflash 07.09.2011/tbü