Immobilienfinanzierer leicht besser gestimmt

Immobilienfinanzierer kommen offenbar besser mit dem weiterhin restriktiven Finanzierungsumfeld zurecht. So ist das BF-Quartalsbarometer zum vierten Mal in Folge leicht angestiegen, auf -13,79 Zähler im dritten Quartal 2024, nach -15,3 im Vorquartal. Im dritten Quartal 2023 hatte das BF-Quartalsbarometer einen Tiefststand von -20,22 Zählern erreicht; der bisherige Höchstwert lag bei +8,11 im ersten Quartal 2015. Das BF-Quartalsbarometer gibt die Stimmung und das Geschäftsklima der Immobilienfinanzierer in Deutschland wieder. Zur Ermittlung des Indexes werden vierteljährlich circa 110 Experten befragt, die alle direkt mit der Vergabe von Krediten an Immobilienunternehmen betraut sind. Das Panel besteht aus Vertretern unterschiedlicher Banken und anderer Finanzierer.

„Bemerkenswert ist, dass der Barometerwert gestiegen ist, obwohl die Panelteilnehmer die Finanzierungsbedingungen insgesamt als schlechter wahrnehmen als im Vorquartal. Insgesamt würde ich von einem stagnierenden Markt mit leichten Aufwärtstendenzen sprechen. Für die Finanzierer bleibt das Umfeld zwar weiter schwierig, aber sie kommen damit immer besser zurecht“, zieht Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der International Real Estate Business School (Irebs) der Universität Regensburg und wissenschaftlicher Berater des BF-Quartalsbarometers, Bilanz.

Unverändertes Neugeschäft

Positiv auf den Barometerwert wirkt sich aus, dass etwas mehr Umfrageteilnehmer von unverändert oder neuerdings ansteigendem Neugeschäft (inklusive Prolongationen) berichten (21,2 Prozent der Teilnehmer, +3,8 Prozentpunkte, pp). Insgesamt registrieren 36,3 Prozent der Experten (-2,7 pp) unverändert oder neuerdings abnehmendes Neugeschäft, eine Stagnation sehen 42,4 Prozent (-1,1 pp). Hinzu kommt, dass die Kreditvolumina wieder etwas größer werden. Das durchschnittliche Einzelgeschäft erreicht bei 18,8 Prozent der Befragten wieder eine Spanne zwischen 50 und 100 Millionen Euro (+7,6 pp). Dafür nahm die Spanne unter zehn Millionen Euro um 8,3 Prozentpunkte auf 40,6 Prozent ab.

Fabio Carrozza, Geschäftsführer der BF Real Estate Finance GmbH, einer Tochtergesellschaft der BF Direkt AG, sagt: „Auch wenn der Barometerwert noch immer deutlich im Minus ist, lässt sich nun klar ein Aufwärtstrend erkennen. Das wieder anziehende Neugeschäft, größere Kreditvolumina und nicht mehr weiter steigende Liquiditätskosten sorgen für bessere Stimmung. Auch die sinkenden Margen setzen einen positiven Impuls, weil sie ein Indikator für sinkendes Risiko sind“, kommentiert er.

Restriktive Bedingungen

Die aktuelle Lage am Finanzierungsmarkt betrachten dennoch 72,7 Prozent der befragten Experten als noch restriktiver, 5,3 Prozentpunkte mehr als noch im zweiten Quartal. Der Rest des Panels berichtet von unveränderten Bedingungen, niemand meldete progressivere Bedingungen. Als Gründe für diese Einschätzung werden die weiterhin schwierige Marktlage mit verhaltener Transaktionstätigkeit, das anspruchsvolle Zinsumfeld und die hohen Baukosten genannt. Auch die Risikoaversion der Finanzierungsbranche und die hohen Ansprüche an Kreditnehmer werden erwähnt.

Die Durchschnittsmargen sind zudem deutlich gesunken. In der Bestandsfinanzierung betragen sie über alle Nutzungsarten hinweg aktuell 217 Basispunkte (Q2 2024: 246 bp), in der Projektentwicklungsfinanzierung 312 bp (Q2 2024: 336 bp). Für positive Impulse auf den Barometerwert sorgte, dass die Refinanzierungsaufschläge nicht weiter gestiegen sind. Bei den zusätzlichen Liquiditätskosten beobachten 72,4 Prozent (+16 pp) der Befragten eine Stagnation und je 13,8 Prozent steigende (-17 pp) bzw. sinkende Liquiditätskosten (+1 pp).

Mehr Kredite für Hotels im Bestand und Projektentwicklungen

Interessant erscheint auch, dass bei Büroprojektentwicklungen die Finanzierungsbereitschaft noch weiter zurückging, von 81,8 auf nun 39,4 Prozent. Im Gegensatz dazu gewähren wieder mehr Institute Kredite für Hotels: 48,5 Prozent finanzieren Bestände (Q3 2022: 19,2 Prozent), 42,4 Prozent begleiten Projektentwicklungen (Q3 2022: 22,7 Prozent). Einen deutlichen Rückgang gab es auch bei Bürobestandsfinanzierungen: Gaben im dritten Quartal 2022 noch 92,3 Prozent der Experten an, Büroimmobilienbestand zu finanzieren, waren es im dritten Quartal 2024 nurmehr 63,6 Prozent. Weiterhin klar vorne bei den finanzierten Nutzungsarten liegen Wohnimmobilien im Bestand mit 84,8 Prozent der Nennungen.

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