Immobilien-Zielquote steigt leicht auf 15,3 Prozent
Anleger interessiert an Wohnen, Logistik und Asien. Umfrage der Universal.
Laut einer von Universal-Investment durchgeführten Umfrage investieren institutionelle Anleger mit unveränderter Intensität in Immobilien. Dabei nehmen sie verstärkt die Asien- und Pazifik-Region für Neuinvestitionen ins Visier. Zudem gewinnen Luxemburger Vehikel weiter an Bedeutung. Die Immobilienpreise werden zwar als hoch aber noch als akzeptabel bewertet. Gesunken ist das Interesse an Büros, für Hotels kam es vollständig zum Erliegen. Gewinner sind hingegen Wohnen sowie Logistik. An der mittlerweile achten Umfrage beteiligten sich institutionelle Investoren mit einem Gesamtvermögen von 225,7 Milliarden Euro und einem Immobilienportfolio von rund 40,6 Milliarden Euro.
Mehr Interesse an Asien als an Nordamerika
Mit 51,4 Prozent (Vorjahr: 54 Prozent) legt knapp jeder zweite Befragte den Investitionsschwerpunkt auf Deutschland. Andere europäische Länder bleiben ebenfalls interessante Investitionsstandorte mit 28,8 Prozent (Vorjahr: 31 Prozent). Verstärkt auf dem Radar sind die Regionen um Asien und der Pazifikraum. Hier wollen in Zukunft 10,9 Prozent der Befragten investieren (Vorjahr: 9,0 Prozent). Damit liegt dieser Markt in der Gunst der Anleger sogar noch vor Nordamerika mit 8,8 Prozent (Vorjahr: 4,0 Prozent).
Investoren arrangieren sich mit hohem Preisniveau
Die Mehrheit der Befragten hat sich mit dem Preisniveau auf dem deutschen und dem europäischen Immobilienmarkt arrangiert. 85,7 Prozent schätzen die Preise zwar als hoch, aber noch als akzeptabel ein. Ähnlich fällt die Einschätzung der Preise an den außereuropäischen Immobilienmärkten aus. Hier kommen sogar 92,9 Prozent zu dem Urteil, dass erreichte Niveau sei zwar hoch, aber ebenfalls noch akzeptabel. Interessanterweise ist der Anteil jener, die die Preisentwicklung als nicht mehr akzeptabel beurteilen im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. Für Deutschlands Immobilienpreise stimmen nur noch 7,2 Prozent dieser Aussage zu, im Vorjahr waren es noch 29,4 Prozent.
Sprunghafter Nachfrageanstieg bei Logistik und Wohnen
Erstmalig seit der ersten Umfrage 2013 stehen nun Wohnimmobilien mit knappem Vorsprung an der Spitze der geplanten Neuinvestitionen. Rund jeder dritte Befragte (34,1 Prozent) will hier investieren (Vorjahr: 23,0 Prozent). Dagegen hat sich die Zahl der Anleger (31,6 Prozent), die in Büroimmobilien investieren, stark reduziert (Vorjahr: 53,0 Prozent). Auf Platz drei folgen mit 17,4 Prozent Logistikimmobilien (Vorjahr: 8,0 Prozent). Einzelhandelsobjekte liegen hingegen nach wie vor auf niedrigem Niveau (8,6 Prozent). Das Anleger-Interesse an Hotels ist erwartungsgemäß um knapp die Hälfte auf 4,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (8,0 Prozent) gesunken.
Gesundheitsimmobilien sehr gefragt
Neben den allgemeinen Sektoren, Wohnen, Büro und Einzelhandel sind bei den Neuinvestitionen in neuere Nutzungsarten Gesundheitsimmobilien für rund 50 Prozent interessant, dicht gefolgt von Seniorenresidenzen mit 42,9 Prozent (Vorjahr: 17,7 Prozent). Den diesjährigen Spitzenwert erreichen Gebäude der öffentlichen Hand mit 57,1 Prozent. Das Segment der Unternehmensimmobilien spielt ähnlich wie im Vorjahr nur eine untergeordnete Rolle (35,7 Prozent).
Gefragt nach den Auswirkungen durch die Pandemie-Situation schauen die Anleger besonders pessimistisch auf das Segment Hotel. Hier befürchten alle Befragten negative Auswirkungen. Bei den negativ betroffenen Nutzungsarten folgen dann mit 78,6 Prozent Einzelhandelsimmobilien und insbesondere Shoppingcenter sowie Haupteinkaufsstraßen. Auch Co-Working-Objekte werden mit 71,4 Prozent besonders kritisch betrachtet. Hingegen sehen die Anleger positive Effekte bei Logistik-Objekten (85,7 Prozent), gefolgt von Wohnimmobilien (42,9 Prozent) sowie Gesundheitsimmobilien (35,7 Prozent).
„Wohnen im Allgemeinen und Gesundheitsimmobilien im Besonderen sind nahezu komplett konjunkturunabhängig. Viele Marktteilnehmer tun sich hingegen schwer mit einer verlässlichen Einschätzung des künftigen Flächenbedarfs bei Büroimmobilien“, sagt Axel Vespermann, als Geschäftsführer von Universal-Investment verantwortlich für das Geschäftsfeld Real Estate. „Gerade mit Blick auf jene, die während der Krise gute Erfahrungen mit Homeoffice gemacht haben, könnte das wahrscheinlich Auswirkungen auf die künftigen Büro-Flächenbedarfe haben“, so Vespermann weiter.
Renditeerwartungen bleiben stabil – Immobilienquoten sollen weiter steigen
Mit Blick auf die weitere Pandemieentwicklung zeigt sich die Mehrheit der Befragten dennoch zuversichtlich bei den Renditeerwartungen. Über zwei Drittel der Befragten (71,4 Prozent) erwartet bei Neuinvestitionen in Immobilien mit erstklassiger Lage der deutschen Top-7-Städte eine Nettoanfangsrendite zwischen drei und 3,5 Prozent. Das verbleibende Drittel (28,9 Prozent) der Befragten erwartet eine Nettoanfangsrendite von unter drei Prozent (Vorjahr: 40 Prozent). Die Renditeerwartung an den laufenden Cashflow ist leicht gestiegen und liegt inzwischen bei 3,58 Prozent (Vorjahr: 3,41 Prozent). Dabei wollen die institutionellen Anleger ihre Immobilienquoten leicht auf 15,3 Prozent erhöhen (Vorjahr: 15,1 Prozent). „Die institutionellen Immobilieninvestoren haben ihre Renditeerwartungen dem Marktumfeld mit sehr realistischem Blick angepasst. Die weiter steigenden Immobilienquoten sind dabei Indizien für den Mangel an alternativen Anlagemöglichkeiten im sicherheitsorientierten Segment“, erläutert Vespermann.
Fokus weiter auf Core+, Interesse an Value-Add flaut ab
Die Befragten setzen nach wie vor mehrheitlich auf Core+ (85,71 Prozent), gefolgt von Core (57,14 Prozent). Im Vorjahr war diese Präferenz noch klarer: Ausnahmslos jeder Befragte wies Core+ aufs Siegertreppchen, 70,6 Prozent sprachen sich 2019 immerhin für Core-Objekte aus. „Auch hier erkennt man einen deutlichen Kriseneffekt, denn für alle Risikoklassen wird scheinbar mit einem Renditerückgang gerechnet. Sehr deutlich sehen wir das am rückläufigen Interesse für Value-Add-Objekte“, so Vespermann.
Luxemburger Vehikel holen auf
Offene Immobilienspezialfonds nach KAGB sind nach wie vor die beliebteste Anlageform der institutionellen Investoren, auch wenn die Präferenz auf 41,6 Prozent abgenommen hat (2019: 76,5 Prozent). Ein zunehmendes Interesse hingegen lässt sich für nahezu alle Luxemburger Anlagevehikel feststellen. Sowohl Offene Immobilienspezialfonds nach Luxemburger Recht (25 Prozent, 2019 23,5 Prozent), SCS/SCSp (33 Prozent, 2019: 29,4 Prozent) als auch RAIF (16,6 Prozent, 2019: 0 Prozent) haben zugelegt.
Digitale Reports und Vor-Ort-Niederlassungen sind zentrale Anforderungen
Gefragt nach den wesentlichsten Anforderungen an neue Immobilienfondsanlagen sagen inzwischen fast drei Viertel der institutionellen Investoren, das digitale Reporting sei absolut zentral (71,4 Prozent). Damit ist die Bedeutung im Vergleich zum Vorjahr noch einmal deutlich gestiegen (2019: 43,7 Prozent). Ebenfalls eine Steigerung lässt sich bei der Anforderung nach Vor-Ort-Niederlassungen in den Zielmärkten feststellen (57,1 Prozent). Hier lag der Vorjahreswert noch bei 37,5 Prozent.
Autoren: Patrick Eisele
Schlagworte: Immobilien
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