Immobilien bleiben unter Druck

Real Estate bleibt das Sorgenkind der institutionellen Investoren. Daran ändert auch der jüngste Halbjahresbericht des Verbands der Pfandbriefbanken wenig. Dieser konstatierte nach der langen Abwärtsbewegung von Q1 zu Q2 erstmalig einen kleinen Anstieg bei den Immobilienpreisen und schürte die Hoffnung, dass das weitere Rückschlagpotenzial begrenzt sei. Faros Consulting zeigt sich jedoch in Person von Berater Jürgen Huth skeptischer.

In einem Webinar führte Huth aus, dass die Probleme auf dem deutschen Immobilienmarkt nicht nur zins-, sondern auch strukturell bedingt sind – und noch weiter anhalten könnten. Aber auch die anstehenden Refinanzierungen setzen die Wertansätze weiter unter Druck. „Teils wurden Immobilien ursprünglich zu unter zwei Prozent finanziert“, so Huth. „Nun ist es fraglich, ob die Objektrenditen zu heutigen Konditionen überhaupt Refinanzierungen erlauben und inwiefern Banken zur Kreditvergabe bereit sind.“ Die Zeit werde jedoch dazu beitragen, den Zinsschmerz zu lindern.

Demographie belastet Büros

Einen Schwerpunkt seiner Analyse legte Huth auf die belastenden strukturellen Faktoren, die schon vor Corona einzelne Segmente unter Druck setzten. Ein Beispiel: E-Commerce bei Retail-Immobilien. Bezüglich Büros argumentierte Huth mit dem vor allem demographisch bedingten zurückgehenden Arbeitskräfteangebot durch den Renteneintritt der Boomer-Generation. Dies forciere bei den Unternehmen Auslagerungen ins Ausland. Was also bislang eher kostenbedingt war, habe künftig sein Motiv im geringeren Arbeitskräfteangebot. Home Office und Digitalisierung seien weitere Gründe, warum künftig der Flächenbedarf an Büros in Deutschland niedriger sei – trotz anderer Analysen, die mehr Flächenbedarf erwarten, weil es mehr Bedarf nach Gemeinschaftsflächen gebe.

Den Büromarkt in den USA führte Huth als „Indikator“ für die weitere Entwicklung in Deutschland an. Dieser Markt wird durch hohe Leerstände geprägt, die allerdings weniger demographisch bedingt sind, als durch den Trend zum Home Office.

Dekarbonisierung drückt bei Wohnungen

Neben der Demographie sind auch für Huth Dekarbonisierung und Taxonomie Belastungsfaktoren: „Im (Wohnungs-)Bestand besteht wegen der CO₂-Reduktionsziele ein hoher Sanierungsbedarf. Dieser führt zu einer steigenden Kostenbelastung.“ Letztere erfordert höhere Mieten, was jedoch wiederum zu höheren sozialen Kosten führe. Hinzu komme, dass nicht nur auf dem Immobilienmarkt eine Vielzahl an Projekten um privates Kapital und staatliche Fördermittel konkurriere.

Aber auch beim Kampf gegen die Klimaerwärmung könnte gelten, dass nichts so heiß gegessen wird, wie es gekocht wird. Die Dekarbonisierungsziele, die die Bundesrepublik bis 2045 erreichen will, sind nämlich aus Sicht von Berater Huth nicht mehr realistisch. Darum hält es Huth für nicht ausgeschlossen, dass die Anforderungen sinken oder es zu mehr staatlichen Förderungen kommt.

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