Höhere Mieten können Investoren nicht locken

Der schwer verdauliche Mix aus Inflation, gestiegene Baukosten und hohen Zinsen ließ 2023 auch im Großraum Berlin so manchen Traum vom Wohneigentum platzen. Die Kaufpreise haben infolgedessen nachgegeben, bei den Eigentumswohnungen eher leicht, bei den Mehrfamilienhäusern stärker. Der Druck am Mietwohnungsmarkt nimmt derweil kontinuierlich zu. Die Folgen sind weiterhin stark steigende Mietpreise und ein anhaltender Trend des Umziehens ins Umland, trotz der auch dort gestiegenen Preise. Das zeigt der neue Wohnmarktreport Berlin 2024 des Immobilienfinanzierers Berlin Hyp und des Immobiliendienstleisters CBRE. Dafür haben die Unternehmen für das Jahr 2023 rund 23.300 Mietangebote, rund 28.400 Kaufpreisangebote für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser sowie 220 Neubauvorhaben mit rund 34.900 Wohnungen in Berlin ausgewertet.

Mietwachstum setzt sich fort

Laut der Auswertung sind die Angebotsmieten in Berlin trotz Mietpreisbremse im Vorjahresvergleich um 18,3 Prozent auf 13,60 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Dabei gibt es enorme Unterschiede zwischen den Mieten im hochpreisigen und dem preiswerten Segment von knapp 20 Euro pro Quadratmeter.

So zeigt die Untersuchung, dass die Mieten im hochpreisigen Segment um 8,7 Prozent auf 26,00 Euro pro Quadratmeter geklettert sind. Gegenüber dem Vorjahr habe sich der Zuwachs etwas abgeschwächt. Dem gegenüber legten die Mieten im preiswerteren Segment, nach einem minimalen Rückgang im Vorjahr, um 4,9 Prozent auf 6,25 Euro pro Quadratmeter zu.

Michael Schlatterer, Managing Director bei CBRE in Deutschland, berichtet, dass sich der drastische Rückgang der angebotenen unmöblierten Mietwohnungen in Berlin angesichts der starken Wohnraumnachfrage und der geringen Fluktuationsrate weiter fortsetze. Zudem setzten private Kleinvermieter verstärkt auf möblierte Wohnungen oder Kurzzeitvermietungen, teilweise um den Kapitaldienst der Finanzierung bedienen zu können. „Das resultiert in deutlich gestiegenen Mietpreisen. Das Angebot an freien Mietwohnungen ist derart begrenzt, dass erstmals mehr Angebote für Eigentums- als für Mietwohnungen auf dem Berliner Wohnmarkt zu beobachten waren“, so Schlatterer.

Wohnmarktreport Berlin 2024: Blick auf Wohneigentum

Der Wohnmarktreport Berlin 2024 von Berlin Hyp und CBRE beleuchtet auch die Entwicklung bei Wohneigentum. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen sanken 2023 erstmals berlinweit über alle Segmente leicht um 1,4 Prozent auf 5.750 Euro pro Quadratmeter – nach vielen Jahren mit teils starken Steigerungen.

Auch das obere Marktsegment (minus 2,0 Prozent) und das untere (minus 5,4 Prozent) haben Rückgänge verzeichnet. Trotzdem verblieb das obere Marktsegment im zweiten Jahr in Folge über der Marke von 10.000 Euro pro Quadratmeter. Die Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser wiesen 2023 Vorjahr einen Rückgang von 11,7 Prozent auf 3.179 Euro pro Quadratmeter auf.

Insgesamt befinden sich in Berlin aktuell rund 220 Bauvorhaben mit rund 34.940 Wohnungen in konkreter Planung, Entwicklung oder Bauphase. Nur 15,1 Prozent dieser Wohnungen entstehen innerhalb des S-Bahn-Rings. Vor allem in den Außenbezirken, in denen überwiegend die landeseigenen Berliner Wohnungsbaugesellschaften tätig sind, werden die teilweise großvolumigen Mietwohnungsbauvorhaben weitergeführt, heißt es.

Institutioneller Wohnimmobilientransaktionsmarkt

Am Berliner institutionellen Transaktionsmarkt umfasste das Portfoliotransaktionsvolumen 2023 circa 1,8 Milliarden Euro – 600 Millionen Euro weniger als im Vorjahr, während das 10-jährige Mittel rund 5,7 Milliarden Euro betrug. Auf Projektentwickler entfielen weniger als 200 Millionen Euro und somit circa 502 Millionen Euro weniger als noch 2022. Der einbrechende Neubau und somit mangelndes Angebot machten sich hier deutlich bemerkbar, heißt es im Wohnmarktreport Berlin 2024.

„Die generell abwartende Haltung, vor allem bei den internationalen Investoren, ist trotz der starken Fundamentaldaten in Berlin – mit steigenden Mieten und sinkendem Leerstand bei gleichzeitig zu geringem Wohnungsneubau – weiterhin spürbar. Für den weiteren Jahresverlauf erwartet der Markt sinkende Zinsen. Auf dieser Basis und mit vereinfachten Verfahren können dann auch wieder mehr Investitionsentscheidungen für den zukunftsorientierten Standort Hauptstadt Berlin getroffen werden“, sagt Sascha Klaus. Der Vorstandsvorsitzende der Berlin Hyp macht deutlich, dass die unterschiedlichen Vorstellungen hinsichtlich des Preisniveaus zwischen Käufer und Verkäufer weiterhin vorhanden seien. Beide Seiten näherten sich einander langsam an. Vor allem Neubauvorhaben im Geschosswohnungsbau unter ESG-Gesichtspunkten wären ein gefragtes Investmentprodukt, jedoch fehle es derzeit an entsprechenden Angeboten, berichtet Klaus.

Mehr über die zulässige Miethöhe in Berlin erfahren Sie hier. Der Link führt Sie zur Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen.

Die Zahlen zum deutschen Wohninvestmentmarkt deuten darauf hin, dass die Preisfindung für Wohnimmobilien noch nicht abgeschlossen ist. Daten unterschiedlicher Immobilien-Investment- und Beratungshäuser zum Transaktionsmarkt gehen zudem weit auseinander.

Schlagworte: Wohnimmobilien

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