Grüne Immobilienfonds schneller im schwarzen Bereich

Artikel-8-Fonds erreichen den Break-Even-Punkt – der Zeitpunkt, ab dem Fonds positive Renditen über den internen Zinsfuß (IRR) generieren – tendenziell circa 1,7 Monate früher als Artikel-6-Fonds. Dies ist das zentrale Ergebnis einer Performanceanalyse von 26 Artikel-6-Fonds und zehn Artikel-8-Fonds. Durchgeführt wurde diese Studie von Intreal Solutions und der International Real Estate Business School Irebs. Laut den Studienmachern handelt sich bei der Untersuchung um eine erste Analyse zum Verhalten von Immobilienfondsrenditen unter der neuen ESG-Regulatorik auf EU-Ebene.

Break-Even-Punkt fast zwei Monate früher

Annika Dylong, Leiterin Beratung und Services bei Intreal Solutions, kommentiert: „Die Ergebnisse unserer Untersuchung zeigen im Kern, dass Artikel-8-Fonds im frühen Stadium ihres Lebenszyklus aus Anlegersicht keine signifikant schlechtere Performanceverläufe aufweisen als Artikel-6-Fonds. Vielmehr erreichen die Artikel-8-Fonds in unserem Datensatz sogar vor ihren Artikel-6-Peers eine positive Rendite.“

Mit diesem Ergebnis war für Intreal und andere Marktteilnehmer nicht unbedingt zu rechnen. Oft habe man aus dem Markt die Befürchtung vernommen, dass Nachhaltigkeit auf Ebene des Vehikels zu deutlich erhöhten Kosten und damit zu negativem Performanceeinfluss führt. „Die anfängliche Vermutung bezüglich der Renditeentwicklungen war, dass die Auswahl von geeigneten Immobilien, die die ESG-Kriterien der Fonds erfüllen, länger dauert als die Akquise einer konventionellen Immobilie. Zudem sind höhere anfängliche Kosten wie beispielsweise eine umfassendere – und damit teurere – Due-Diligence bei Ankäufen denkbar, die die ESG-Kriterien des Fonds mit abdeckt. Auch Dokumentation und Reporting sind in der Regel bei Artikel-8- oder Artikel-9-Fonds aufwendiger und kostenintensiver. Der erforderliche Zeitaufwand und die damit einhergehenden Zusatzkosten müssten eigentlich die Rendite der Anleger schmälern“, so Dylong.

Diese Einschätzungen habe man nun mit dieser ersten Untersuchung vorsichtig entkräften können. „Unsere Analyse zeigt allerdings, dass die Rendite von Artikel-8-Fonds scheinbar nicht durch höhere Vorabkosten beeinträchtigt wird. Diese Fonds entwickeln sich in der Anfangsphase gegenüber Artikel-6-Fonds besser und die Phase negativer Rendite ist zeitlich kürzer.“ Für diesen Effekt nennt Dylong zwei mögliche Gründe: „Es scheint, dass die Auflagekosten sowie Due-Diligence- und Akquisitionsprozesse der Immobilien nicht von der Klassifizierung der jeweiligen Fonds abhängen. Eine andere Möglichkeit ist, dass sich die anfänglich höheren Kosten nach der Stabilisierung des Cashflows schneller amortisieren.“ Klar ist aber auch: Abschließend kann die Rendite eines Immobilienfonds erst nach Auflösung und Verkauf aller Immobilien beurteilt werden.

Schlagworte: Immobilien | Nachhaltigkeit/ESG-konformes Investieren

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