Globale Immobilien etablieren sich im institutionellen Portfolio

Deutsche Immobilien sind seit vielen Jahren aus den ­Anlagestrategien institutio­neller Investoren nicht mehr wegzudenken. Nach Einschätzung von Dietmar Fischer, Partner beim Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmen EY, sind sie fester Bestandteil fast jeder institutionellen Asset-Allokation. Die Nachfrage ist im Niedrigzinsumfeld auf Rekordstände gestiegen. 2016 ist das Transaktionsvolumen allerdings erstmals seit sieben Jahren zurückgegangen, und auch für 2017 wird mit einem weiteren Rückgang des Transaktionsvolumens ­gerechnet.
Gleichwohl sind Immobilien in Deutschland weiterhin ­eine äußerst attraktive Anlageklasse, meint Fischer. Wie interessant deutsche ­Immobilien sind, zeigt einmal mehr das jährlich erscheinende Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2017 von EY. Insgesamt 135 Immobilieninvestoren haben darin ihre Einschätzung abgegeben. Stolze 96 Prozent beurteilen die Bundesrepublik Deutschland – isoliert betrachtet – als ­attraktiv. Auch im Vergleich zu anderen Ländern bestätigt sich nach Angaben Fischers die Attraktivität: hier liegt die Zustimmung bei 95 Prozent.

Immobilien in stabilen Volkswirtschaften scheinen nach Auffassung von EY-Partner Fischer weiterhin nahezu konkurrenzlos zu sein, wenn man den Renditevorsprung zu festverzinslichen Wertpapieren betrachtet: Eine ähnliche Performance bei vergleichbarem Risiko ­findet sich nur bei wenigen anderen Asset-Klassen, sagt er. Das eingangs erwähnte sinkende Transaktionsvolumen beruhe daher nicht auf einem nachlassenden Interesse, sondern sei eher Konsequenz ­eines eingeschränkt verfügbaren Angebots.
Der Grund: Viele Eigentümer halten ihre Anlageimmobilien länger als ursprünglich geplant. So bleibe das Angebot knapp, vor allem mit Blick auf die besonders ­begehrten Core-Immobilien, also in der Regel voll vermietete Gebäude ohne großen Instandhaltungsstau in guten bis sehr guten Lagen. Die Nachfrage übersteige das Angebot hier deutlich, weiß Fischer.

Ungeachtet der seit einigen Jahren teils deutlich steigenden Preise seien viele Eigentümer nicht bereit, ihre Bestände zu verkleinern. „Halten“ ist laut Trendbarometer derzeit beliebter als jede Exit-­Strategie, die auf einen größeren Umfang abzielt, wie beispielsweise Portfolioverkäufe. „Und dies, obwohl sich in der gegenwärtigen Hochpreisphase durch Veräußerungen Gewinne realisieren ließen. Offensichtlich wird der vergleichsweise gut prognostizierbare langfristige Cashflow dem kurzfristigen Kapitalzufluss vorgezogen“, konstatiert ­Fischer. Wobei man nie vergessen darf, zwischen der Lage der Immobilie, ihrer Nutzungsart und der jeweiligen Immobilienstrategie zu unterscheiden.

Nippon lockt

Interessante Opportunitäten finden sich derzeit beispielsweise am ­japanischen Immobilienmarkt. Wie sonst lässt sich das Interesse der Bayerischen Versorgungskammer (BVK) erklären. CBRE Global ­Investors und Universal-Investment haben im Frühjahr 2017 ein umfangreiches Portfolio von Wohnimmobilien in Japan für die größte deutsche Pensionseinrichtung erworben, die nach Angaben der ­Berater von Willis Towers Watson im vergangenen Jahr mit ihrem ­Kapitalanlagevolumen von rund 72 Milliarden US-Dollar weltweit Platz 37 der größten Pensionseinrichtungen belegt.
Der Erwerb der Immobilien im Land der aufgehenden Sonne wurde laut einer Pressemitteilung für einen Fonds abgeschlossen, der eigens für die BVK  aufgelegt wurde. Das Portfolio umfasse 39 Objekte mit mehr als 1.500 Wohneinheiten, die geografisch über Japan gestreut sind und eine langfristige stabile Wertentwicklung versprechen. Die Objekte seien zu mehr als 90 Prozent vermietet. Die Mehrheit der Immobilien liege im Großraum Tokio sowie in anderen wirtschaftlich dynamischen Städten wie Osaka, Sapporo und Fukuoka.
Bei den Objekten handele es sich hauptsächlich um kompakte Wohneinheiten sehr guter ­Qualität, die in ihren jeweiligen Teilmärkten verkehrsgünstig gelegen sind. „Die Nachfrage nach kompakten Appartements in den vorteilhaften Lagen japanischer Metropolen ist historisch gesehen ausgesprochen stabil und wird auch künftig entsprechend hoch bleiben, da die Anzahl von Single-Haushalten weiter steigen dürfte”, erläutert Jean-Antoine Robert, Fondsmanager bei CBRE Global Investors. Doch damit nicht genug. „Die Kosten für Bauland, Baumaterial und ­Arbeitskräfte verknappen das Angebot an neuen Immobilien, das stabilisiert die Nachfrage nach Bestandsimmobilien. Die hohe Qualität und Struktur des Portfolios sollten über den projektierten langfristigen Anlagezeitraum eine überdurchschnittliche Wertentwicklung ­ermöglichen”, so Robert weiter.

Für Universal-Investment ist der Erwerb dieses Portfolios eine der bislang größten Immobilienakquisitionen weltweit. „Es handelt sich dabei bereits um die dritte mit CBRE Global Investors gemeinsam für unsere BVK-Fonds realisierte Investition in Japan und die fünfte in Asien. Das zeigt, wie viel Wert deutsche institutionelle Investoren auf eine geografische Diversifikation legen”, erläutert Alexander Tannenbaum, der als Geschäftsführer bei Universal-Investment das Immo­biliengeschäft verantwortet.

Sanieren und studieren

Im Fokus institutioneller Investoren stehen aber auch die Vereinigten Staaten, wie im Rahmen der Investoren-Konferenz „Real Assets“ am 22. Juni in Frankfurt am Main deutlich wurde. Nach Angaben der Veranstalter sieht Bruce Timm, President und Gründer der ICM Realty Group, in den Metropolen der zweiten Reihe in den USA sehr gute Perspektiven für Investments im Bereich gewerblicher Immobilien. Er argumentiert: „Die USA verzeichnen ein nachhaltiges Wirtschaftswachstum bei wachsender Bevölkerung und geringer Arbeitslosigkeit. Dies führt zu steigenden Mietpreisen und attraktiven Immo­bilienrenditen, die sich in Märkten wie Minneapolis, Dallas, Fort ­Lauderdale, Charlotte und Atlanta auf gesundes Wachstum stützen.“ So generiere beispielsweise die Metropol-Region Atlanta mit ihren 5,7 Millionen Einwohnern ein Bruttoinlandsprodukt von circa 300 Milliarden US-Dollar – dies sei vergleichbar mit der Wirtschaftsleistung von Hessen.
Investoren in US-Immobilien könnten insbesondere im Segment „Core Plus“ durch den bestehenden Investitions-Stau und die günstigen Bewertungen profitieren und zweistellige Renditen erzielen. Mit dieser Argumentation unterscheidet sich Bruce Timm von den Aussagen, die EY-Partner Dietmar Fischer ins Feld führte. Dieser wies auf das Interesse von Investoren an Immobilien ohne großen ­Instandhaltungsstau in guten bis sehr guten Lagen hin. Die Geschmäcker und der Risikoappetit sind nun mal verschieden.

Im Rahmen der Real-Asset-Konferenz in Frankfurt kam auch Dirk Schuldes zu Wort. Schuldes ist Bereichsleiter Real Estate Markets Hospitality bei Commerz Real und hatte mit seinem Thema „Renditetrüffel, Betreiberimmobilien als Anlage für Pensionskassen“ einen klaren Fokus gesetzt. Für ihn stehen Nischen im Mittelpunkt: „Geeignete Anlageimmobilien zu finden, bleibt schwierig. Investoren ­befinden sich zwischen Anlagedruck, Niedrigzinsen, knappen Assets und sinkenden Einkaufsrenditen im Dilemma. Bisherige Nischen ­geraten daher auf den Radar. So zum Beispiel Hotels oder Serviced- beziehungsweise Studenten-Apartments.“

Beim Thema „Studenten“ sind wir wieder bei der Bayerischen ­Versorgungskammer in München. Im Herbst 2016 outete sie sich als Investor von Mikroapartments, insbesondere Studentenwohnungen. Ihr Anlagefokus liegt jenseits der Isar auf europäischen Hochschulstädten, die nach wie vor solide wirtschaftliche Fundamentaldaten aufweisen. Umgesetzt werden die Investments über einen gemein­samen Spezialfonds mit dem Immobilieninvestmentmanager ­Corestate Capital.
Der neue „BVK-Residential Europe-Immobilienfonds Corestate“ strebt ein Gesamtvolumen von mindestens 500 ­Millionen Euro an. Der geographische Schwerpunkt des Spezialfonds liegt derzeit auf Deutschland und Österreich. Als erste Vermögenswerte werden fünf Student-Housing-Immobilien aus dem aktuellen Portfoliobestand von Corestate in den Fonds integriert. Die fünf ­Objekte mit 1.836 Wohneinheiten erwirtschaften laut Corestate zusammengenommen Jahresnettomieteinnahmen in Höhe von circa 9,3 Millionen Euro. Vier Objekte befinden sich in Deutschland und ein Objekt in Österreich.
 
Nach den Beweggründen für dieses Investment befragt, entgegnet André Heimrich, Vorstandsmitglied Kapitalanlagen bei der BVK: „Für uns bietet der neu aufgelegte Mikroapartment-Fonds die seltene ­Gelegenheit, in ein funktionierendes Bestandsportfolio mit einer ­attraktiven Renditeprognose zu investieren und gleichzeitig einen Spezialisten in diesem Segment für das Asset Management anzubinden. Dadurch erweitern wir auch unser Anlagespektrum um eine zukunftsträchtige Asset-Klasse.“

Mikroapartments im großen Stil

Bleiben wir zum Schluss in Deutschland, auch wenn es sich in diesem Fall weniger um ein Bestandsportfolio handelt, sondern vielmehr um eine Projektentwicklung, die mit einem völlig anderen Risikoprofil einhergeht als ein Mikroapartment-Fonds: Die Württembergische Lebensversicherung hat im Frühjahr dieses Jahres ein im Bau befindliches Wohnprojekt mit 101 Appartements und 25 Mietwohnungen im Rahmen eines Forward Deals erworben. Das geht aus einer Pressemitteilung der Kanzlei CMS hervor. Die Juristen haben die Württembergische, eine der größten Lebensversicherungen in Deutschland mit Sitz in Stuttgart, bei der Transaktion beraten. Verkäufer ist eine Projektgesellschaft der ZBI Zentral Boden Immobilien AG aus ­Erlangen. Auch daran zeigt sich: Immobilien sind aus den Anlagestrategien institutioneller Investoren nicht mehr wegzudenken. Auch wenn sie sich noch im Bau befinden.

Von Tobias Bürger

portfolio institutionell, Ausgabe 07/2017

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