FX-Hedge führt nach Europa

Aufgrund der Renditekompressionen in westeuropäischen Märkten drängen südkoreanische Investoren aber zunehmend auf peripherere europäische Märkte. Zum Beispiel ABL Life Insurance, ein Versicherungsunternehmen mit 17,6 Milliarden Won (14 Milliarden Euro) Assets under Management. Jiroo Eoh, Teamleiter für Infrastruktur- und Immobilienanlagen, kündigte beim Pere Seoul Forum 2018 an: „Wir werden in europäischen Märkten wie Norwegen, Österreich, Tschechien und Schweden nach Zielen für Investitionen für nächstes Jahr suchen. Wir denken, dass Westeuropa bereits gesättigt ist und die Kapitalisierungsraten zu komprimiert sind, um eine angemessene Rendite zu liefern.“ Aufgrund der erhöhten Aktivität verwundert es nicht, dass sich deutsche und südkoreanische Investoren gemeinsam in Real-Asset-Deals wiederfinden. So finanzierte die Talanx über ihren Asset Manager Ampega mit einer besicherten Projektanleihe gemeinsam mit südkoreanischen Investoren einen südspanischen Photovoltaikpark.

In Mittel- und Osteuropa sind dagegen südkoreanische Investoren neu auf dem Parkett erschienen. Eine Gruppe koreanischer Investoren tätigte für 130 Millionen Euro einen Büroimmobilien-Deal in Polen. Auch in Österreich, Tschechien, Ungarn und der Slowakei kam es zu einigen Transaktionen, welche voraussichtlich 2019 abgeschlossen werden sollen. So beispielsweise in Prag. Im März 2019 schlossen zwei Unternehmenstöchter der Bankengruppe Hana Financial einen Office-Deal ab, welcher den Kauf eines Bürokomplexes mit dem Ankermieter Amazon in der tschechischen Hauptstadt für 210 Milliarden Won (rund 160 Millionen Euro) vorsieht. Der Großteil des Eigenkapitalinvestments soll mittels zweier Equity Securities an koreanische institutionelle Investoren weitergereicht werden. Voraussichtliche Rendite: Sechs beziehungsweise neun Prozent jährlich.

Cash-driven Investors

Auch in Deutschland sind südkoreanische Investoren aktiv. Hier kaufte ein koreanisches Konsortium das Trianon-Hochhaus, das sechsthöchste Gebäude Frankfurts, für rund 670 Millionen Euro. Die Charakteristika des Deals sind relativ typisch: Vollvermietetes Core-Bürogebäude mit Mietern hoher Bonität (Deka-Bank, Deutsche Bundesbank und Franklin Templeton) mit durchschnittlicher Mietlaufzeit von 6,5 Jahren. Denn koreanische Investoren gelten als Cash-driven Investoren, so Cushman & Wakefield. Sie sind interessiert an langen, berechenbaren Cashflow-Strömen und Covenants mit hoher Bonität und sind schwerpunktmäßig in Büroimmobilien investiert. 2018 wurden laut Cushman & Wakefield 90 Prozent in Büroimmobilien investiert, sieben Prozent flossen in Logistikimmobilien. Zunehmend diversifizieren sich südkoreanische Investoren jedoch auch in Hotels, Datacentern und Studentenwohnungen. Mit ihren hohen Anforderungen haben aber auch sie im aktuellen Marktumfeld Schwierigkeiten, passende Assets zu finden. So kann CBRE in ihrem Report zum Büromarkt in Düsseldorf trotz starker Nachfrage südkoreanischer Investoren noch keinen südkoreanischen Deal im ersten Halbjahr 2019 verbuchen. „Bisher war kein passendes Produkt verfügbar. Mittlerweile sind jedoch Objekte am Markt, die den Anforderungen koreanischer Investoren entsprechen, sodass sich dies bis zum Jahresende ändern könnte“, kommentiert Georg Hölz von CBRE.

Aufgrund der Knappheit an Assets und der sich daraus ergebenden Schwierigkeiten, Deals zu sourcen, gehen immer mehr koreanische Asset Manager Partnerschaften mit lokalen Asset Managern ein. So kaufte Mirae Asset Daewoo Co. Ltd. mit Unterstützung von Amundi im März ein Hochhaus im Pariser Geschäftsdistrikt La Défense für rund eine Billionen Won (760 Millionen Euro). Hana Financials Group ist im März eine Partnerschaft mit Deutsche Invest Capital Partners (DICP) eingegangen, um Deals in Deutschland und anderen europäischen Ländern zu sourcen. In letzter Zeit investieren laut JoAnn Hong von Savills Korea südkoreanische Investoren vermehrt in Blind-Pools, typischerweise mit Mandaten in Höhe von 300 bis 500 Millionen Dollar und Zielrenditen von fünf bis sieben Prozent für Core-Strategien. So legte Samsung Asset Management kürzlich einen Nachfolgefonds als Blind-Pool-Vehikel für südkoreanische Investoren auf, welcher europäische Büroimmobilien als Zielobjekte ausgewählt hat. Die Rallye südkoreanischer Investoren in europäischen Immobilienmärkten wird erwartungsgemäß auch in der zweiten Hälfte 2019 weitergehen und damit auch die Konkurrenz insbesondere für europäische Core-Büroimmobilien erhöhen.

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