Für deutsche Immobilien beginnt die Talfahrt

Die Gesamtrenditen deutscher Immobilienanlagen werden sich in den nächsten vier Jahren halbieren. Aufgrund der hohen absoluten Preisniveaus können Investoren 2018 nur noch mit sechs Prozent rechnen. Zu diesem Ergebnis kommt das Beratungs- und Analyseunternehmen Bulwiengesa in seiner neuesten Projektion zum German Property Index. Der Gipfelpunkt im Marktzyklus sei mit 12,6 Prozent bereits 2013 erreicht gewesen. Von nun an werde der nationale Total Return an Dynamik  verlieren. Im laufenden Jahr werde es auf einen Wert von 10,3 Prozent nach unten gehen. 

Wie Bulwiengesa feststellt, hat sich 2013 für fast alle Segmente des Immobilienmarktes ein Scheitelpunkt im Zyklus der jeweiligen Total Returns herausgebildet. Die durchschnittliche Gesamtrendite für institutionell gehandelte deutsche Wohnimmobilien erklomm 2013 nach 16,2 Prozent im Jahr 2012 einen Höchstwert von 16,7 Prozent. Für 2014 sei mit einer Beruhigung des Marktes auf 14,5 Prozent zu rechnen. Einzelhandelsimmobilien stiegen von 9,7 Prozent 2012 auf 10,6 Prozent 2013, während Logistikimmobilien auf einem hohen Niveau von 10,1 Prozent stagnierten. Der Entwicklung vorausgeeilt sind indes Büroimmobilien. Diese hatten bereits 2011 ihren Höhepunkt mit 12,2 Prozent erreicht. In den beiden folgenden Jahren  habe sich der Markt beruhigt, und zwar auf zunächst 10,9 Prozent und dann auf 10,2 Prozent. In ihrer Projektion für 2014 erwartet Bulwiengesa einen weiteren Rückgang auf 8,5 Prozent. 
„Der deutsche Immobilienmarkt zeigte in den vergangenen Jahren eine signifikante Preis- und Wertentwicklung für das institutionelle Geschäft“, so Martin Steininger, Chefökonom bei Bulwiengesa. Und weiter: „Mit Blick auf die exzellente Position, die sich Deutschland ökonomisch über die letzten Jahre erarbeitet hat, verhält sich der institutionelle Immobilienmarkt hierzulande eigentlich weitgehend vernünftig. Extreme Einzelfälle gibt es in einem großen 50 Milliarden-Euro-Markt natürlich immer, aber die fallen nicht ins Gewicht.“ Die Risiken für die Stabilität des deutschen Finanzsystems, die sich aus den Nebenwirkungen des Niedrigzinsumfeldes und der reichlichen Liquiditätsversorgung durch die Notenbanken ergeben könnten, werden laut Steininger durch die jüngsten Ergebnisse zum German Property Index für die jeweiligen Segmente des deutschen Immobilienmarktes relativiert. 

Über den Zeitraum von 2014 bis 2018 sagt Bulwiengesa Wohnimmobilien vor entsprechenden Objekten im Industrie-, Einzelhandels- und Bürosegment die beste Performance vorher. Die günstigen Finanzierungsbedingungen und die gute Konjunktur trugen und tragen zu weiteren Preissteigerungen bei. Bezogen auf die Cashflow-Rendite werde das Teilsegment Industrie vor Wohnen, Einzelhandel und Büro in den nächsten fünf Jahren am besten abschneiden. Entsprechend ist auch die Gesamtrendite am Ende des Projektionszeitraumes für deutsche Industrieimmobilien am höchsten. Hier seien aktuell und in den Folgejahren vor allem Logistikimmobilien enthalten. 2018 liegt danach der Total Return für dieses Segment bei 7,7 Prozent. 

Bulwiengesa erstellt seit 1995 den German Property Index (GPI). Dieser Immobilien-Performance-Index wird auf Basis von Marktdaten, die zum Teil eigens erhoben sind, berechnet und stellt den Total Return dar. Insgesamt stehen Performance-Indizes für 127 Marktstädte in den Segmenten Büro, Einzelhandel, Wohnen (Neubau, Bestand) und Industrie (vor allem Logistik) zur Verfügung. 
portfolio institutionell newsflash 25.06.2014/Kerstin Bendix