Flexibilität am Immobilienmarkt zahlt sich aus

Immobilien gewinnen bei institutionellen Investoren in Deutschland weiter an Bedeutung. Die Profianleger interessieren sich dabei unter anderem für die Entwicklung neuer Wohnungen in Großstädten. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um Längen und macht ein Investment mit der Aussicht auf stabile Mieteinnahmen langfristig  interessant. Diese Ansicht vertritt beispielsweise der französische Pensionsfonds ERAFP, der gerade mit einem 100-Millionen-Euro-Investment in Dresden von sich reden macht. Das Bauvorhaben soll 2020 abgeschlossen werden und dann 211 Wohneinheiten sowie 137 voll ausgestattete Mikro-Apartments umfassen. 

Rückblickend auf die jüngste Dekade ließen sich mit Büroimmobilien in Großstädten bemerkenswerte Renditen erzielen. Wie sich die Risiko-Rendite-Profile der A- von dem der sogenannten B-Städte unterscheiden, hat Scope für 20 deutsche Büroimmobilienmärkte untersucht. Ergebnis: Zwischen 2006 und 2016 erzielten Büroimmobilien der deutschen Top-7-Metropolen eine durchschnittliche jährliche Gesamtrendite von 9,6 Prozent per annum. Die 13 wachstumsstärksten B-Städte schnitten mit durchschnittlich 8,5 Prozent pro Jahr etwas schwächer ab. Der Analyse von Scope zufolge kam es auch bei der Schwankungsbreite der Renditen zu nennenswerten Unterschieden: So waren die Renditen in den Metropolen höherer Volatilität ausgesetzt. Konkret: In den Top-7 lag sie im Durchschnitt bei 7,4 Prozent, in den 13 dynamischen B-Märkten bei nur 5,7 Prozent. 

Die höchste Gesamtrendite erzielten Investoren laut Scope in Berlin mit durchschnittlich 11,3 Prozent pro Jahr, dicht gefolgt von München mit 10,3 Prozent sowie Leipzig und Hamburg mit zehn beziehungsweise 10,5 Prozent pro Jahr. In Dortmund und Duisburg hingegen erzielten Investoren im Durchschnitt weniger als sieben Prozent pro anno. Die hohen Gesamtrenditen vor allem der Top-7 Metropolen seien wesentlich auf hohe Wertänderungsrenditen zurückzuführen. In Berlin, München und Hamburg habe die durchschnittliche Wertänderungs- sogar die Mietrendite übertroffen. In Zahlen ausgedrückt: Im Durchschnitt lag die jährliche Wertänderungsrendite in den Metropolen mit 4,5 Prozent per annum fast doppelt so hoch wie im Durchschnitt der B-Städte. Dafür lagen die in den B-Städten erzielten Mietrenditen mit glatten sechs Prozent über dem Niveau der Top-7 mit durchschnittlich 5,1 Prozent pro Jahr, listet Scope auf. 

Um die risikoadjustierten Renditen in Form der Sharpe-Ratio zu bestimmen,  hat Scope die Volatilität und die erzielten Gesamtrenditen ins Verhältnis zueinander gesetzt. Erkenntnis hier: Sowohl die Top-7-Metropolen als auch die 13 dynamischen B-Städte erreichten im Durchschnitt eine Sharpe-Ratio von jeweils 0,8. Das heißt, die höhere Volatilität beziehungsweise das höhere zyklische Risiko in den Top-7-Städten spiegelte sich im Vergleich zu den B-Städten geradezu idealtypisch in durchschnittlich höheren Renditen wider. Risiko-bereinigt rentierten A- und B-Städte in den zurückliegenden zehn Jahren identisch.
Schlussendlich muss man bei dem Vergleich von A- und B-Städten Vorsicht walten lassen. Denn die reine Durchschnittsbetrachtung versperrt laut Scope den Blick für deutliche Unterschiede innerhalb der beiden Gruppen. Die häufig anzutreffende Gruppierung der Bürostandorte in A- und B-Städte suggeriere eine gewisse Homogenität dieser Märkte, die so nicht vorhanden sei. 

Diversifikation ist ein komplexes Unterfangen
Der Aufbau eines über die verschiedenen Nutzungsarten breit gestreuten nationalen oder auch internationalen Portfolios von direkt gehaltenen Immobilien ist nach Einschätzung von Christian Langosch, Leiter Asset Advisory bei Metzler Real Estate, eine komplexe Aufgabe. Sie sei personalintensiv, erfordere tiefe und langjährige Branchenkenntnis und die Fähigkeit zur Objektivierung großer Informationsmengen. Neben dem entsprechend qualifizierten Personal verlangten solche Immobilienbestände einen hohen Kapitaleinsatz. Ein risikoadjustiertes Portfolio sei idealerweise über unterschiedliche Nutzungsarten diversifiziert, also über Büro und Wohnen sowie Logistik und Einzelhandel.
Anhand einer einfachen Rechnung macht der Immobilienfachmann deutlich, wie hoch die Mittel sein müssen, um ein Portfolio dieser Art aufzubauen: Geht man von einer Investition von beispielsweise zehn bis 30 Millionen Euro für ein Objekt institutioneller Qualität aus und möchte man in den fünf größten Städten in Deutschland (Hamburg, Berlin, Köln, Frankfurt am Main, München) investieren, zeige sich je nach Anzahl der Objekte die erforderliche Kapitaldimension. Erweitert man dieses fiktive Portfolio um die Metropolen in Europa (wie London und Rom) und möchte man zudem das Immobilienportfolio über unterschiedliche Nutzungsarten streuen, steigt der Mittelbedarf um ein Vielfaches. Der Aufwand für ein so konzipiertes Portfolio ist erkennbar groß und bindet Langosch zufolge erhebliche zusätzliche Ressourcen beim Kapitalgeber. Für eine angemessene Risikostreuung plädiert er deshalb für indirekte Immobilienanlagen.