Verantwortungsvoll in Immobilien anlegen

Nachhaltige Anlagen sind stark nachgefragt und bereits ­existente sowie noch zu erwartende gesetzliche Vorgaben zwingen Fonds zu ESG-konformen Strategien. Dieser Trend setzt sich auch bei Logistik- und Gewerbeimmobilien durch. Bei Neuauflage von Fonds mag es trivial erscheinen, ­Nachhaltigkeitszie­le bis hin zu Paragraf-8- oder -9-Fonds in Anforderungen an Kaufobjekte zu überführen. Aber die Suche nach einem ­Produkt, welches Nachhaltigkeits- und Renditeziele gleichzeitig erfüllt, ist schwierig: Neuentwicklungen bieten ­hohe Energieeffizienz, sind aber teuer. Älterer Bestand hingegen ist renditestark, erscheint aber kaum ESG-tauglich – bis hin zum „Stranded-Asset-Risiko“. Aber ist das wirklich so? Unsere Antwort für Garbe ist ein klares „Nein“:
– Neubauten sind energieeffizient, aber der Bau setzt enorme Mengen CO₂ frei. Ein ESG-angepasster Bestand ist in der Gesamtbilanz besser bei auch langfristig höherer Rendite.
– Viele Nachrüstungen wie LED-Licht, Smart Metering oder ­Photovoltaik sind aufgrund hohen Mieterinteresses oft rendite­neutral oder -steigernd machbar.
– Intelligente ESG-Monitoringsysteme wie GRESB, ergänzt durch CRREM-Klimarisikobewertung, „belohnen“ alle ESG-relevanten Aktivitäten am Objekt und auch die des Managers.
– Nachzertifizierung von Bestand ist zum Beispiel mit BREEAM In-Use gut möglich.
Eine fundierte, sorgsam umgesetzte „Manage-to-Green“-Strategie trägt zudem zu wertehebenden Exits bei. „Stranded Assets“ bleiben so ein Gespenst. Aber: Die Umsetzung solcher Strategien erfordert Erfahrung und Durchsetzungskraft, denn zum Beispiel die Implementierung von „Green Leases“ schätzen nicht alle Mieter. Auch für den Asset Manager selbst wird es aufwendiger, denn alle Beauftragungen erfordern nun eine erweiterte Prüfung.
Die Weichenstellung erfolgt durch den Manager im Dialog mit Mietern und Investoren: Welches ESG-Niveau soll es sein? Welche Ziele sind in der geplanten Laufzeit realisierbar? Wie ist der Netto-Effekt aus ESG-Investition und -Nutzen? Unsere Fonds sind gut ­geeignet, diese ESG-Strategie umzusetzen. Dies gilt besonders für Core+/ValueAdd-fokussierte Fonds. Gerade wenn aktives „Asset Management“ benötigt wird, gibt es immer wieder die Möglichkeit notwendige „ESG-Maßnahmen“ umzusetzen und damit den ­Immobilienwert nachhaltig zu erhöhen. Insofern wirkt sich eine ausgewogene „ESG+“ oder „Manage-to-Green“-Strategie positiv auf die ökologische und auf die ökonomische Bilanz aus.

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