Ein Quadratmeter Logistikfläche kostet 1.220 Euro
Die Nachfrage nach Logistikfläche in Deutschland floriert. Binnen zehn Jahren ist der Preis pro Quadratmeter um etwa 80 Prozent gestiegen. 2021 wird ein Rekordjahr.
Logistikfläche ist gefragt wie selten zuvor. Dadurch gewinnt auch die Immobilien-Asset-Klasse Logistik zunehmend an Attraktivität – abzulesen an den Transaktionszahlen. Gründe dafür sind unter anderem der anhaltende Boom im Online-Handel und die Suche institutioneller Anleger nach auskömmlichen Renditen angesichts extrem niedriger Anleiherenditen. Auf dem europäischen Markt erwartet die Forschungsabteilung des Immobilienmanagers Catella laut einer aktuellen Studie im laufenden Jahr ein Volumen von 53 Milliarden Euro. Dies wäre ein historischer Höchstwert.
Die Nachfrage nach Logistikimmobilien floriert bereits seit Jahren und hat zu einem rasanten Preisanstieg geführt. Laut Catella Research notierten in Deutschland die Preise für Logistik im mittleren Teil der Quantilfunktion derzeit bei 1.220 Euro je Quadratmeter; dies stelle im Vergleich zum Jahr 2010 (674 Euro je Quadratmeter) einen Preisanstieg von über 80 Prozent dar.
Hohe Preise für Logistikfläche lassen sich realisieren
Trotz dieser hohen Preissteigerung lasse sich aktuell ein deutlich höherer Wert realisieren (1.550 Euro pro Quadratmeter), berichtet Catella Research in seiner Publikation „Market Tracker“, die Sie hier abrufen können. Die hohe Nachfrage nach den sogenannten Last-Mile-Standorten spiegele sich auch in dem aktuell hohen Preisniveau wider. Für einen Quadratmeter dieses Objekttypus nahe den großen Metropolen sind derzeit circa 2.040 Euro zu zahlen.
Die Gesamtperformance aus Einkommens- und Wertzuwachsrendite (Total Return auf Asset-Ebene) beziffert Catella für die Jahre 2018 bis 2020 im Mittel mit 12,4 Prozent. Die Anfangsrendite sei kontinuierlich gesunken. Im Jahr 2019 wurde die Fünf-Prozent-Marke erstmalig unterschritten. Derzeit liegt die Einkommensrendite (2020) bei 4,6 Prozent.
Ungebrochene Nachfrage nach Logistikfläche
Doch nach welchen Kriterien bewerten Investoren, die ungebrochen in europäische Logistikimmobilien investieren, das Risiko und die Renditechancen der Asset-Klasse? Ökonometrisch lasse sich die Gesamtrendite kaum noch durch fundamentale Wirtschaftsindikatoren erklären, so Catella; den höchsten Erklärungsgehalt biete vielmehr die Entwicklung der Zinsen.
Wer jetzt noch in Logistikimmobilien einsteigen möchte, sollte vor allem den Standort und dessen Aussichten genau hinterfragen. Catella rät: Auf Basis der derzeitigen Vermietungserfolge und der vorherrschenden Flächenknappheit sollte eine dezidierte Standortanalyse zur Drittverwendungsfähigkeit durchgeführt werden. „Räumliche Logistikcluster und Transportkorridore sind hier die Maßgabe für die Investition.“
Mehr Flächenbedarf: Unternehmen stocken ihre Lager auf
Die Nachfrage nach Logistik ist im Zuge der Covid-19-Pandemie auch aus volkswirtschaftlichen Gründen gestiegen. Nach Einschätzung der Immobilienspezialisten von Catella reagieren Unternehmen auf „die neue Covid-Realität“ mit einer erhöhten Lagerhaltung.
Diese „neue Resilienz“ sei das Gegenmodell zum jahrelang praktizierten Dogma der Just-in-time-Produktion. „Neben der rasant positiven Entwicklung des Onlinehandels stellt die neue Resilienz den zweiten zentralen Argumentationsgrund für eine Investition in Logistikimmobilien in Deutschland und Europa dar“, heißt es. Allerdings sei nur für Schlüsseltechnologien eine erhöhte Lagerhaltung zu rechtfertigen. Ein umfassender Abschied von der Just-in-time-Produktion sei unwahrscheinlich.
Eigentümer können höhere Mieten durchsetzen
Vor dem Hintergrund der großen Nachfrage, die Logistikimmobilien seit Jahren erfahren, sind die Renditen für Käufer kontinuierlich gesunken. Im Rahmen des 7. Faros Institutional Investors Forums gab Bodo Hollung, Geschäftsführer und Gesellschafter des Logistikimmobilien-Spezialisten LIP Invest, im November 2021 zu bedenken, dass die Anfangsrenditen inzwischen im Schnitt auf zwei Prozent (teils auch noch tiefer) gesunken seien.
Grund dafür ist nach Einschätzung von Ralf Langhoff, Vorstandsmitglied der Babcock Pensionskasse, „starker Anlagedruck“. Ähnlich wie Catella sieht auch Hollung die Gefahr, dass Käufer bei der Wahl der Standorte Abstriche machen, was die Qualität betrifft. Doch in der großen Nachfrage nach Objekten liegt für die Immobilieneigentümer auch eine große Chance. Nach Einschätzung Hollungs lassen sich jetzt erstmals seit zehn Jahren Mieterhöhungen durchsetzen. Und in Verbindung mit extrem niedrigen Finanzierungkosten auf der Zinsseite können Anleger so unter dem Strich langfristig doch eine auskömmliche Rendite erzielen, selbst wenn die Anfangsrenditen geradezu am Boden liegen.
Die Prüfungs- und Beratungsgesellschaft PWC hat im Rahmen des 13. Real Estate Investor Survey Immobilienanlegern auf den Zahn gefühlt – und dabei Meinungsbilder zu den einzelnen Segmenten eingeholt. Nach wie vor sind deutsche Logistikimmobilien in der Corona-Zeit die attraktivste Anlagekategorie bei Investoren.
Autoren: Tobias Bürger
Schlagworte: Immobilien | Logistik
In Verbindung stehende Artikel:
Schreiben Sie einen Kommentar