Dringend gesucht: Core-Immobilien zu angemessenen Konditionen

Deutsche Versicherungen wollen in diesem Jahr im Durchschnitt 284 Millionen Euro in Immobilien investieren und ihre Immobilienquote von aktuell 6,3 auf 6,7 Prozent erhöhen. Zu diesem Ergebnis kommt das neue Trendbarometer „Immobilienanlagen der Assekuranz 2012“ von Ernst & Young Real Estate, an dem 25 Unternehmen mit einem durchschnittlichen Immobilienbestand von rund 2,3 Milliarden Euro teilnahmen. 

Ein Vergleich mit den Ergebnissen der Vorjahresstudie zeigt, dass die Investitionsbereitschaft in diesem Jahr deutlich zurückgegangen ist. Immerhin wollten die befragten Unternehmen 2011 im Schnitt 100 Millionen Euro mehr als dieses Jahr investieren. „Die Assekuranz ist mit angezogener Handbremse unterwegs“, sagt Dietmar Fischer, Partner bei Ernst & Young Real Estate. Als Grund hierfür macht er unter anderem das begrenzte Angebot an Top-Immobilien aus. Immerhin 45 Prozent der befragten Unternehmen gab rückblickend an, dass sie ihre Investitionsziele aufgrund eines mangelnden Objektangebots nicht immer erreichen konnten. Auch aktuell sei es schwierig, geeignete Objekte zu angemessenen Konditionen zu finden. Mit 85 Prozent erwartet die Mehrheit der Befragten weiter steigende Preise für Core-Investments.  

Der größte Teil der geplanten Investitionen soll direkt in Immobilien fließen. Im Durchschnitt soll ein Volumen von 172 Millionen Euro in Direktanlagen, vornehmlich fremdgenutzt, investiert werden. Damit bleiben Direktinvestments auch weiterhin die beliebteste Anlageform für die Assekuranz. Ihre Quote im Portfolio soll von derzeit 4,7 auf 4,9 Prozent erhöht werden. Als Rendite erwarten sich die befragten Unternehmen 5,2 Prozent. Bei indirekten Investments liegt die Renditeerwartung um 0,6 Prozentpunkte höher. Ihre Quote im Portfolio wollen die Befragten von derzeit 1,6 auf 1,8 Prozent ausbauen.  

Wie aus dem Trendbarometer weiter hervorgeht, gewinnt zunehmend die Immobilienfinanzierung an Bedeutung. So geben 80 Prozent der Befragten an, dass sie aufgrund von Basel III erwarten, dass sich das Finanzierungsgeschäft teilweise von Banken auf Versicherungen verlagern wird. Immerhin 40 Prozent sagen außerdem, dass sie in diesem Bereich Zukäufe tätigen wollen. Ein Großteil sieht in Real-Estate-Debt-Fonds eine gut Möglichkeit gerade für kleine und mittelgroße Versicherungen, sich an Immobilienfinanzierungen zu beteiligen. 

Das große Interesse der Assekuranz am Thema Finanzierung führt Fischer auf Solvency II zurück. Nach gegenwärtigem Stand ist für Immobilien im Standardmodell eine Eigenkapitalunterlegung von 25 Prozent vorgesehen. „Es gibt zwar eine Menge Lobbyarbeit, um die Quote auf 15 Prozent zu senken. Ich gehe jedoch davon aus, dass es bei den 25 Prozent bleibt“, meint Fischer. Genau an dieser Stelle sieht der Partner von Ernst & Young Real Estate den großen Pluspunkt der Real-Estate-Debt-Fonds. „Die Immobilienfinanzierung fällt unter die Immobilienquote. Weil es ein Kreditgeschäft ist, muss sie aber nur mit 15 Prozent Eigenkapital unterlegt werden“, so Fischer. 

Bei den Regionen ist weiterhin Deutschland das Lieblingsland der Assekuranz. Etwa 85 Prozent planen hier Zukäufe. Auf dem Einkaufszettel stehen darüber hinaus bei 70 Prozent Core-Immobilien in sicheren Ländern Zentral- und Nordeuropas. Nachgelassen hat unterdessen das Interesse an Nordamerika. Hier planen nur noch rund ein Viertel Zukäufe (Vorjahr: 35 Prozent). Es gibt allerdings auch neue Zielregionen, die in den Fokus rücken. So ist beispielsweise Südamerika in der Gunst gestiegen. Mit 25 Prozent der befragten Unternehmen wollen hier mehr als doppelt so viele Akteure wie im Vorjahr auf Einkaufstour gehen. „Die regionale Diversifizierung wird wichtiger. Die Unternehmen wollen ihre Risiken streuen“, bemerkt Fischer.  Insgesamt zeigt sich die Assekuranz in diesem Jahr deutlich risikoaverser als 2011. „Die Risikobereitschaft hat spürbar abgenommen. Im Gegensatz zum Vorjahr wollen sich wieder mehr Investoren von Value-Added- und Opportunistic-Anlagen trennen, als hinzukaufen“, sagt Fischer. Im Fokus stehen vor allem Core-Objekte.
portfolio institutionell newsflash 06.06.2012/kbe