Die Fünf-Prozent-Studie

Können Investoren in der derzeitigen Marktsituation mit Immobilien hierzulande noch die klassischen fünf Prozent Rendite erzielen, die sie in früheren Marktphasen üblich waren? Dieser Frage gingen die Analysten von Bulwiengesa in einer neuen Studie zum internen Verzinsungspotenzial des deutschen Immobilienmarktes nach. Die Antwort: Es gibt noch entsprechende Objekte, aber nur in ausgewählten Segmenten.    
Wie die im Auftrag von Aurelis Real Estate, Beiten Burkhardt, Commerz Real und Waterway Investments durchgeführte Studie zeigt, bieten Büromärkte der A-Städte für die Platzierungen großer Kapitalbeträge gute Anlagemöglichkeiten, liegen mit einer internen Verzinsung (IRR) zwischen 2,3 bis 4,6 Prozent jedoch unter der Fünf-Prozent-Marke. Im Wohnbereich sieht es noch schlechter aus. Hier werde eine interne Verzinsung von 2,8 bis 3,3 Prozent erzielt, womit Wohninvestments in A-Städten das niedrigste Zinsniveau aller betrachteten Asset-Klassen aufweisen. Bei Shopping Centern erwartet Investoren eine IRR in der Spanne zwischen 3,1 und 3,8 Prozent.
In kleineren Märkten ist laut Bulwiengesa derzeit eine allgemein erhöhte Marktliquidität festzustellen. Aber Vorsicht: Sollte sich die Investmentnachfrage wieder abschwächen, wären die dortigen Märkte in besonderem Maße betroffen. Auch die platzierbaren Objektgrößen nehmen hier tendenziell deutlich ab. Dem stehen erhöhte Verzinsungspotenziale gegenüber: So erreichen Büromärkte in C- und D-Städten Werte von bis zu sechs beziehungsweise 7,3 Prozent im Core- Bereich. Eine stabile Verzinsung oberhalb der Fünf-Prozent-Marke bieten auch Unternehmensimmobilien im Core-Bereich. Hier liege der IRR zwischen 5,1 und 7,5 Prozent.
Die Non-Core-Potenziale
Wer eine Rendite von mehr als fünf Prozent erzielen will, wird laut Bulwiengesa vor allem im Non-Core-Bereich fündig. Die Performance-Erwartung für entsprechende Büroimmobilien in A-Städten liegt der Studie zufolge bei 4,6 bis 9,8 Prozent. Hier bestehe jedoch das Risiko, in eine negative (interne) Verzinsung zu erzielen. Für Hotels gibt die Bulwiengesa-Studie Werte von bis 7,6 Prozent bei Immobilien mit kurzen Restlaufzeiten an. Moderne Logistikimmobilien liegen im Non-Core-Bereich bei 5,5 bis 7,7 Prozent. Diese Werte werden jedoch nur jenseits der etablierten Logistikregionen erzielt.
Für renditeorientierte Investoren bieten auch Unternehmensimmobilien im Non-Core-Bereich gute Chancen. So liegen die Renditeerwartungen für Gewerbeparks mit ihrer Mischung aus Büro- und Lager- und Serviceflächen bei 6,9 bis elf Prozent und für Produktionsimmobilien bei 7,5 bis 11,2 Prozent. Mit 6,1 bis zwölf Prozent Rendite bieten jedoch Büroimmobilien in C- und D-Städten für Non-Core-Investoren die besten Opportunitäten.
Für die Untersuchung hat Bulwiengesa eigenen Angaben zufolge einen im deutschen Research neuen Ansatz der Marktanalyse gewählt: Grundlage der Ergebnisse sei die Simulierung der internen Verzinsung (IRR) für ein breites Spektrum an Asset-Klassen und geografischen Lagen. Zusätzlich wurden Core- und Non-Core-Bereiche auf der Performance-Ebene abgesteckt. Dabei wurde laut Bulwiengesa unterstellt, dass sich der Core-Markt im zentralen Schwankungsbereich der Simulation befindet und deren äußeren Bereiche auf den Non-Core-Markt entfallen. Die Betrachtung erfolgte rein auf Objektebene. Finanzierungseinflüsse wie positive Effekte durch das Ausnutzen der Lücke zwischen Objektrendite und Fremdkapitalzinsen (Leverage-Effekte), flossen nicht in die Simulation ein. Auch Projektentwicklungen oder Sanierungen waren nicht Bestandteil der Studie.