Deutschlands Institutionelle sind Weltmeister

Institutionelle Investoren haben ihren Worten Taten folgen lassen. Dieser Schluss drängt sich bei einem Blick auf die ersten Ergebnisse der neuen Feri-Studie „Real Estate 2014“ auf, die Wolfgang Kubatzki auf der 27. Feri-Herbsttagung Ende September präsentierte. Demnach haben die rund 100 befragten institutionellen Anleger aus Deutschland ihre Immobilienquote in den vergangenen zwei Jahren noch einmal deutlich nach oben gefahren. Im Schnitt beträgt sie derzeit 8,8 Prozent. Das sind 1,5 Prozentpunkte mehr als in der Vorgängerstudie von 2012, in der die damals befragten Investoren ankündigten, ihre Immobilienquote ausbauen zu wollen. Den Willensbekundungen sind somit Umsetzungen gefolgt. 
Bestätigung findet dies auch in einer neuen Untersuchung von JLL, deren Ergebnisse soeben unter dem Titel „Deutsche Immobilienanleger sind Weltmeister“ veröffentlicht wurden. Demnach haben deutsche Anleger in den vergangenen zehn Jahren mehr Kapital in internationale Immobiliengeschäfte investiert als Investoren jeder anderen Nationalität. JLL beziffert das zwischen 2004 und dem Ende des ersten Halbjahrs 2014 aufgelaufene Investitionsvolumen in Immobilien auf 119 Milliarden Euro. Investoren aus den USA und Großbritannien folgen mit 104 beziehungsweise 79 Milliarden Euro. Wie JLL weiter feststellt, investierten die deutschen Anleger im genannten Zeitraum weltweit in mehr als 40 Ländern, wobei es sich zu 82 Prozent um etablierte Märkte in Westeuropa und Nordamerika handelte. Rund 80 Prozent der Investitionen beziehen sich auf erstklassige Büroimmobilien. Weitere knapp 15 Prozent flossen in Einzelhandelsobjekte.

Trotz dieser großen Investitionsvolumina ist das Ende der Fahnenstange noch lange nicht erreicht. Wie die Feri-Studie zeigt, plant die Mehrheit der befragten Investoren (über 80 Prozent) bis 2017 weitere Aufstockungen ihrer Immobilienquote. Allerdings gibt es hier je nach Anlegergruppe gewisse Unterschiede. Während die befragten Altersversorger allesamt eine Erhöhung planen, sprechen sich unter den befragten Versicherungen fast zehn Prozent für eine Reduzierung und rund 15 Prozent für keinerlei Veränderungen aus. Auch unter den Stiftungen und Kirchen geben fast 25 Prozent an, bis 2017 nichts an ihrer Immobilienquote ändern zu wollen. Mit einer Quote von durchschnittlich 18,4 Prozent, was 2,9 Prozentpunkte mehr sind als 2012, ist diese Anlegergruppe allerdings bereits recht stark in Immobilien allokiert. Auf der Käuferseite ebenfalls äußerst aktiv waren in den vergangenen zwei Jahren die befragten Versicherungen. Sie erhöhten ihre Immobilienquote von 6,0 auf nunmehr 8,7 Prozent. Die Gruppe der befragten Altersversorger war auf der Käuferseite seit 2012 offenbar weniger aktiv tätig: Ihre Quote liegt derzeit bei 10,7 Prozent, in der Vorgängerstudie waren es 10,4 Prozent. 

Nordamerika-Phobie ist passé
Ein Blick auf die Regionen, die von den 100 befragten Investoren allokiert wurden, zeigt kaum Veränderungen gegenüber 2012. Deutschland ist und bleibt mit 63 Prozent das beliebteste Investitionsland. Auch in den kommenden drei Jahren wollen immerhin 35 Prozent der Befragten ihren Fokus auf das Heimatland legen und den Anteil noch erhöhen. Zu den Gewinnern der vergangenen zwei Jahre gehört Nordamerika. Mit einem Anteil von 14,9 Prozent ist sie die zweitstärkste Region in den Immobilienportfolios. Das ist eine Verbesserung von fast neun Prozentpunkten im Vergleich zu 2012. Dieser Ausbau ging vornehmlich zulasten von Westeuropa. Deren Anteil in der Immobilienallokation sank von 13,4 auf 8,4 Prozent. „Es gab eine Nordamerika-Phobie. Die hat sich aber gelegt“, merkte Kubatzki auf der Feri-Herbsttagung Ende September an. Dies ist seiner Ansicht nach eine gute Entscheidung der Investoren, da der Yield-Spread in den USA mit 388 Basispunkten historisch hoch sei. 

Bei den Nutzungsarten dominieren nach wie vor die Büroimmobilien, wobei der Anteil seit 2012 leicht von 53,4 auf 49,6 Prozent geschmolzen ist. Der große Profiteur waren Einzelhandelsobjekte. Die Quote wurde im Schnitt um fast neun Prozentpunkte auf 26,3 Prozent erhöht. „Die Wohnungseuphorie ist an uns vorbei gegangen. Von dem Hype ist in den Portfolios nichts angekommen“, erklärte Kubatzki. Im Gegenteil: Der Wohnanteil ist von 17,8 auf 12,4 Prozent zurückgegangen. Bis 2017 wollen allerdings mehr als ein Viertel der Befragten den Anteil ausbauen. 
Wie der Feri-Mann weiter feststellt, ist der Risikoappetit der Anleger gegenüber 2012 leicht gestiegen. Zwar hätten sie vornehmlich nach Core-Objekten gesucht, aber nur Core-Plus-Objekte bekommen, was sich auch im Portfolio widerspiegelt. Der Anteil von Core ist um 14 Prozentpunkte auf 60 Prozent zurückgegangen, während der Core-Plus-Anteil um zwölf Prozentpunkte auf 28 Prozent nach oben ging.  

Admin wird abgetrennt 
Wie die Studienmacher von Feri den vorläufigen Ergebnissen ihrer Studie entnehmen, ist eine zunehmende Spezialisierung in der Wertschöpfungskette im Gange. Es werde immer stärker zwischen Administration und Immobilienmanagement getrennt. Kubatzki verwies in diesem Zusammenhang auf eine parallel durchgeführte Erhebung bei Master- und Service-KVGen, die zwar noch nicht abgeschlossen ist, aber bereits jetzt deutlich macht, dass Separate Accounts „gewaltig an Bedeutung“ gewinnen. Obwohl dieses Thema erst seit zwei, drei Jahren an Fahrt gewonnen habe, konnte Feri 70 entsprechende Vehikel mit rund 20 Milliarden Euro bei Master- und Service-KVGen zählen. „Es liegen noch einmal zehn Milliarden Euro an Comittments vor“, so Kubatzki auf der Tagung. Auch die Investoren wurden befragt, ob sie die Dienstleistung einer Master- oder Service-KVG nutzen. Darauf antworteten zwar nur 27 Prozent mit „Ja“, was allerdings vor allem darauf zurückzuführen sein dürfte, dass 250 Millionen Euro an Mindestvolumen nötig sind, um diese Dienstleistung in Anspruch zu nehmen. Die wichtigsten Kriterien für den Einsatz einer Master- oder Service-KVG sind Transparenz und aggregiertes Reporting. 

In Sachen Kosten sind sich die befragten Investoren ein wenig uneinig. Während ein Drittel bis 2017 mit steigenden Kosten rechnet, geht der Rest von konstanten Kosten aus. Für den An- und Verkauf von Objekten kalkulieren die Investoren jeweils mit 100 Basispunkten des Objektvolumens. Bei Projektentwicklungen gehen sie von 120 Basispunkten aus. Die kalkulierten Kosten für das Portfolio und Asset Management geben die Investoren mit 60 Basispunkten des Fondsvolumens an. Für die Verwahrstellen sind es fünf Basispunkte des Fondsvolumens.      
portfolio institutionell newsflash 01.10.2014/Kerstin Bendix