Deutschland bleibt als Immobilienstandort attraktiv

Deutschland hat als Standort für Immobilieninvestments trotz Euro-Krise nichts an Attraktivität eingebüßt. Wie das aktuelle Trendbarometer „Immobilien-Investmentmarkt 2013“ von Ernst & Young zeigt, halten 99 Prozent der 120 befragten deutschen Investoren, darunter institutionelle Investoren, Banken und Kapitalanlagegesellschaften , den deutschen Markt für attraktiv oder sehr attraktiv. An der positiven Einschätzung hat sich somit gegenüber der Vorgängerstudie von 2012 nichts verändert. Auch damals sahen 99 Prozent der Befragten in Deutschland einen attraktiven Standort. Ein Investor sagte in der Umfrage: „Der Ruf des sicheren Hafens bleibt Deutschland erhalten.“
Zu ganz ähnlichen Ergebnisse kommt auch eine Studie von Schroder Property. Von den 122 befragten deutschen institutionellen Immobilieninvestoren gaben 82 Prozent an, innerhalb der nächsten zwölf Monate in Deutschland investieren zu wollen. „Der Fokus auf die starken Euroländer und vor allem auch Deutschland wird uns auch im Jahr 2013 begleiten“, sagt Michael Ruhl. Der Geschäftsführer von Schroder Property rechnet 2013 mit Ausschüttungsrenditen von vier bis maximal fünf Prozent für gute Immobilien in den Core-Euroländern, wie Deutschland.
Bei Ernst & Young geht man davon aus, dass 2013 in Deutschland das Transaktionsvolumen zwischen 32 und 36 Milliarden Euro liegen wird. „Wir sehen den Markt positiv. Er wird bei einer ähnlichen Range wie 2012 liegen“, sagte Hartmut Fründ, Managing Partner bei Ernst & Young Real Estate.  Im vergangenen Jahr belief sich das Transaktionsvolumen auf 36 Milliarden Euro, wobei hier insbesondere das vierte Quartal 2012 heraussticht, in dem allein 12,6 Milliarden Euro umgesetzt wurden. „Das ist das drittbeste Ergebnis in den letzten zehn Jahren“, bemerkte Fründ. Mit den Schätzungen zum Transaktionsvolumen für das gerade angelaufene Jahr ist man bei Ernst & Young trotz des guten Jahres 2012 vorsichtiger, da es nach wie vor einige dämpfende Faktoren gibt, wie zum Beispiel eine abflachende Wirtschaft und die Finanzierung. So geben 79 Prozent der Befragten an, dass sie mit einer anhaltenden Finanzierungszurückhaltung bei Banken aufgrund von Basel III rechnen. „Die Lücke, die Banken hinterlassen, werden Versicherungen und Pensionskassen helfen zu schließen“, meint Fründ. Diese Einschätzung teilen auch die befragten Investoren. Die Mehrheit (89 Prozent) erwartet, dass Versicherungen und Pensionskassen verstärkt als Fremdkapitalgeber auftreten.
Institutionelle Investoren und Family Office auf der Käuferseite
Den dämpfenden Faktoren für die Transaktionstätigkeit stehen jedoch auch unterstützende Einflüsse gegenüber. So geben 91 Prozent der befragten Investoren an, dass das niedrige Zinsniveau und Inflationssorgen das Interesse und die Nachfrage nach Immobilieninvestments verstärken. „Die Konstellation ist so, dass man ein aktives Jahr erwarten kann. Das Transaktionsniveau bleibt hoch“, so Fründ. Nach Ansicht der Umfrageteilnehmer werden offene Fonds, sonstige internationale Fonds und Opportunity-Fonds die aktivsten Verkäufergruppen in diesem Jahr sein. Auf der Käuferseite werden vor allem eigenkapitalstarke Anleger, wie institutionelle Investoren und Family Offices, erwartet.
Wie das Trendbarometer weiter zeigt, stoßen Wohnimmobilien auch weiterhin auf großes Interesse bei Investoren. Auch Büroimmobilien stehen für 57 Prozent wieder im Fokus, nachdem dies im vergangenen Jahr nur bei 14 Prozent der Fall war. Darüber hinaus erwartet etwa die Hälfte partiell die Rückkehr zu risikoreicheren Investments. Das muss Fründ allerdings etwas relativieren: „Es geht nicht alles. Investoren sind kritischer geworden, es wird genauer geprüft. Bestimmte Dinge, die kumulativ zu viele Risiken bergen, gehen nicht.“   
Auch die Studienautoren von Schroder Property haben einen größeren Risikoappetit bei deutschen institutionellen Investoren beobachtet. Zwar präferieren 73 Prozent der 122 befragten Immobilienanleger nach wie vor Core-Immobilien. Da diese im Euroraum jedoch schwer zu bekommen sind, ist inzwischen die Nachfrage nach opportunistischen Investitionen gestiegen. So waren 2012 immerhin 22 Prozent der Befragten opportunistisch investiert, doppelt so viele wie 2011. Damals gaben dies nur elf Prozent der Anleger an.

Neben deutschen Anlegern wurden in dem aktuellen Trendbarometer auch Investoren aus 15 anderen europäischen Ländern (Frankreich, Großbritannien, die Benelux-Länder, Schweden, Österreich, Polen, Spanien, Italien, Russland, Polen, Türkei und Ukraine) befragt, insgesamt nahmen 500 Unternehmen und Investoren teil. Auffällig sei, dass auch hier 99 Prozent der Befragten Deutschland im Vergleich zu seinen Nachbarländern als attraktiven oder sehr attraktiven Markt einschätzen. Fründ bescheinigt Deutschland eine „große internationale Anziehungskraft“ und erwartet, dass ausländische Investoren 2013 hierzulande wieder eine größere Rolle spielen werden. „Die Cross-Border-Aktivitäten nehmen zu“, bemerkte Fründ. Das hat natürlich auch seine Schattenseiten. Denn die Zahl der Interessenten sei derzeit so hoch, dass bei Weitem nicht alle im jeweils favorisierten Segment fündig werden. So stellte beispielsweise einer der deutschen Investoren, der in dem Trendbarometer befragt wurde, fest: Deutschland ist „attraktiv in Bezug auf die Rahmenbedingungen, aber nicht attraktiv in Bezug auf das konkurrenzfähige Umfeld – sehr viele Käufer und zu wenig Produkt im Core-Segment“.
Ungeachtet dessen rechnen die Studienteilnehmer mit einem weitgehend stabilen Preisniveau im Büro- und Einzelhandelsbereich. Lediglich für das Wohnsegment wird mit steigenden Preisen gerechnet, selbst in Nebenlagen. „Bei allen Nutzungsarten gibt es in Bestlagen zwar vereinzelt Preisübertreibungen“, sagte Christian Schulz-Wolkow, Partner bei Ernst & Young Real Estate. Dennoch glaubt er nicht an eine generelle Preisblase auf breiter Front.  
portfolio institutionell newsflash 16.01.2013/kbe