Deutsche Logistik: Renditen sinken
An Top-7-Standorten stagniert das Transaktionsvolumen. Mieten steigen.
Logistik- und Industrieimmobilien standen 2018 bei Investoren und Nutzern weiter hoch im Kurs – auch wenn es im Vergleich zum Vorjahr insgesamt einen leichten Rückgang des Transaktionsvolumens und Flächenumsatzes gab. Das zeigt der Industrie- und Logistikimmobilien-Marktbericht des Gewerbeimmobilienmakler-Netzwerks German Property Partners (GPP). Das Investment-Transaktionsvolumen in den deutschen Top-Industrie- und Logistikimmobilienregionen Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München sank im vergangenen Jahr leicht um fünf Prozent und erreichte 2,3 Milliarden Euro. In den Logistikmärkten von Hamburg, Berlin, Düsseldorf und insbesondere München nahm der Investmentumsatz zu.
„Obwohl das Jahr 2017 von einigen außergewöhnlich großen Portfolioverkäufen geprägt war, konnte das Transaktionsvolumen 2018 durch mehrere Paketverkäufe im mittleren dreistelligen Millionenbereich sowie viele Einzeltransaktionen nahezu an das Vorjahresergebnis anschließen“, kommentiert GPP-Sprecher Guido Nabben. „Die Investorennachfrage wird 2019 anhalten, auch da es auf den europäischen Kapitalmärkten nur wenig vergleichbar gute Anlagealternativen gibt. Bei einem entsprechenden Produktangebot kann in den Top-7-Märkten auch in diesem Jahr ein Transaktionsvolumen im Milliardenbereich erzielt werden.“
Spitzenrendite sinkt auf 4,28 Prozent
Aufgrund des enormen Anlagedrucks unter den Investoren sanken die durchschnittlichen Spitzenrenditen in den sieben Top-Standorten weiter von 4,58 auf 4,28 Prozent und der Renditeabstand zu Büroimmobilien nahm von 132 auf 124 Basispunkte nochmals leicht ab. In München nehmen Investoren derzeit mit 4,00 Prozent die im Standortvergleich niedrigste Spitzenrendite in Kauf. Die zwei größten Logistikanlagen wechselten in Polheim-Garbenteich (Region Frankfurt) mit ca. 84.000 m² Nutzfläche und Hoppegarten (Region Berlin) mit rund 75.000 m² den Eigentümer. Die hohe Nachfrage der Endinvestoren nach neuen Logistikimmobilien trieb die Aktivitäten der Projektentwickler weiter an. Im Zusammenspiel mit dem Flächenbedarf der Eigennutzer stiegen die Kaufpreise für Gewerbegrundstücke an vielen Standorten deutlich an. So legten die Spitzenpreise in Köln (+35 Prozent), Hamburg (+25 Prozent) und Berlin (+zwölf Prozent) sogar im zweistelligen Prozent-Bereich zu. GPP rechnet damit, dass dieser Aufwärtstrend 2019 weiter anhalten wird.
Bezüglich des Flächenumsatzes registrierte GPP insbesondere seitens der Logistikunternehmen eine hohe Nachfrage. Sie steigerten ihre Flächenabnahme um rund 30 Prozent und waren damit der wichtigste Nachfrage-Treiber. Bis auf Stuttgart gingen in allen Regionen die größten Flächenumsätze auf sie zurück. Insgesamt sank der Flächenumsatz jedoch gegenüber dem Vorjahr um zehn Prozent auf 2,7 Mio. m² Hallenfläche. Der Grund hierfür war neben der Angebotsknappheit die nachlassende Nachfrage der Branchen Handel sowie Industrie, Produktion und Handwerk. Der Anteil der Eigennutzer am Gesamtumsatz stieg leicht auf über ein Viertel.
Die Spitzenmieten stiegen 2018 in den deutschen Top-7-Märkten für Industrie und Logistik zwischen 0,20 €/m²/Monat und 0,60 €/m²/Monat. München und Stuttgart verzeichneten mit 7,00 €/m²/Monat bzw. 6,80 €/m²/Monat die höchsten Mieten. In den Stadtgebieten von Berlin (+zwölf Prozent; 5,60 €/m²/Monat) und Köln (+zehn Prozent; 5,50 €/m²/Monat) sowie im Umland von Hamburg (+elf Prozent; 4,70 €/m²/Monat) waren die Preisanstiege bei den Spitzenmieten am höchsten. Demgegenüber standen insbesondere in den zentralen Lagen der Logistikregionen nur noch wenige Bestandsobjekte zur Anmietung zur Verfügung. In der Folge wurden vielerorts Bauprojekte auch ohne Vorvermietung begonnen.
„Der Vermietungsmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien war 2018 von einer hohen Nachfrage bei einem gleichzeitig knappen Immobilienangebot geprägt. Dieses wird den Flächenumsatz 2019 begrenzen“, sagt Nabben. „Trotz der politischen Risiken für die Exportwirtschaft gibt es auch Frühindikatoren für den Welthandel, die sich in den vergangenen Monaten positiv entwickelt haben, und die deutsche Wirtschaft ist auf einem, wenn auch abgeschwächten, Wachstumskurs. Wir gehen daher von einer hohen Flächennachfrage aus und prognostizieren ein weiteres Mietwachstum zumindest an einzelnen Standorten in den kommenden Monaten.“
Autoren: Patrick Eisele
Schlagworte: Immobilien
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