Deutsche Handelsimmobilien auf Einkaufszettel

Im vergangenen Jahr sind insgesamt rund 8,6 Milliarden Euro deutsche Handelsimmobilien investiert worden. Hiervon entfielen rund zwei Milliarden Euro auf Shopping-Center. Während das gesamte Retail-Transaktionsvolumen damit gegenüber 2013 um rund sechs Prozent stieg, fielen die Investitionen in Shopping-Center rund 29 Prozent niedriger aus als ein Jahr zuvor. Dies geht aus dem neuen Shopping-Center-Investmentreport von Jones Lang Lasalle (JLL) hervor. Jörg Ritter, Mitglied im deutschen Management Board von JLL und dort für Retail verantwortlich, erklärte: „Der gegenüber dem Gesamtmarkt gegenläufige Trend ist nicht auf eine mangelnde Nachfrage nach Shopping-Centern als Anlageklasse zurückzuführen. Es ist lediglich ein deutlicher Mangel an geeigneten Investmentprodukten festzustellen. Insbesondere makellose und großvolumige Objekte wurden 2014 nur selten angeboten. Darüber hinaus gab es einen deutlichen Rückgang an gehandelten Shopping-Center-Portfolios. Der Anteil solcher Portfoliotransaktionen ging im Jahresvergleich von 26 auf nur noch 16 Prozent zurück." Auch die Durchschnittsgröße der Transaktionen habe sich im Vergleich zum Vorjahr von rund 92 auf 75 Millionen Euro verringert. Dies macht laut JLL deutlich, dass die Investoren aufgrund des Mangels an herausragenden Objekten vermehrt bereit sind, Produkte mit leichten Mängeln und in schwächeren Lagen zu erwerben.
Während das Jahr 2013 noch überwiegend von deutschen Investoren geprägt war, stieg der Anteil ausländischer Käufer 2014 von 38 auf 63 Prozent des Transaktionsvolumens, berichtet JLL weiter. Insbesondere bei „Trophy-Immobilien“ sei ein weltweites Interesse zu beobachten. Besonders französische Investoren waren 2014 aktiv und standen für fast zwei Drittel des Ankaufsvolumens ausländischer Investoren. Die zweitstärkste ausländische Investorengruppe mit einem Anteil von einem Fünftel stammt laut JLL aus Großbritannien.

Bei der Analyse von Käufern und Verkäufern zeigt sich laut JLL, dass Immobilien-AG/Reits die Käuferseite mit einem Volumenanteil von 45 Prozent und einem Investitionsvolumen von über 900 Millionen Euro dominierten. Die Gruppe der Asset- und Fondsmanager repräsentierte rund ein Fünftel des gesamten Transaktionsvolumens. Allerdings war diese Gruppe auch auf der Verkäuferseite sehr aktiv. Mit einem Verkaufsvolumen von knapp 1,5 Milliarden Euro kam sie dort auf einen Anteil von fast drei Vierteln. Mit einigem Abstand folgten Versicherungen mit rund 14 Prozent. In der Nettobetrachtung haben die Immobilien-AG/Reits mit einem Saldo von rund 900 Millionen Euro auf Jahressicht am meisten Immobilienvermögen in Shopping-Centern aufgebaut. Den größten Nettoabbau vollzog die Gruppe der Asset- und Fondsmanager mit einem negativen Saldo von 1,1 Milliarden Euro.

Der große Nachfrageüberhang, insbesondere bei Spitzenprodukten und großvolumigen Objekten, hat im Jahresverlauf 2014 zu einem weiteren Preisanstieg geführt. Die Spitzenrendite für Shopping-Center gab seit Jahresende 2013 insgesamt um 20 Basispunkte nach. Aktuell werden für Spitzenobjekte mit Core-Qualitäten Renditen von 4,50 Prozent erzielt. „Wie 2007 befindet sich die Spitzenrendite aktuell auf einem sehr niedrigen Niveau“, lässt sich Ritter zitieren. „Im Unterschied zu damals stellt sich die heutige Situation allerdings grundlegend anders dar. Durch das aktuelle Niedrigzinsniveau bestehen vielfach deutlich günstigere Finanzierungsmöglichkeiten. Dies dürfte bei einem unveränderten Zinsumfeld 2015 zu einer Belebung des Transaktionsgeschäftes beitragen. Aufgrund der hohen Nachfrage können mittlerweile auch wieder kompetitive Bieterprozesse strukturiert werden, die in den vergangenen Jahren fast gänzlich von der Bildfläche verschwunden waren. Darüber hinaus sind viele Investoren vermehrt bereit, aus Mangel an verfügbaren Produkten ihr Risikospektrum zu erweitern."

Während das Jahr 2014 nicht die tatsächliche Investorennachfrage widerspiegelte, erwartet Ritter für 2015 folgendes Szenario: „Aufgrund der zunehmenden Risikobereitschaft der Investoren sollten auch Shopping-Center abseits der Core-Kriterien verstärkt in den Fokus rücken. Insgesamt rechnen wir deshalb mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens. Bereits jetzt zeichnen sich einige größere Transaktionen ab, deren Abschlüsse teilweise noch im ersten Quartal erwartet werden. Darüber hinaus werden im ersten Halbjahr mehrere Shopping Center im dreistelligen Millionenbereich in die Vermarktung gehen."

Wie F&C Reit Asset Management mitteilte, wurde im Rahmen eines Individualmandats ein Fachmarktzentrum im rheinischen Vettweiß erworben. Über den Kaufpreis und weitere Details der Transaktion wurde Stillschweigen vereinbart. Das im Jahr 2010 errichtete und im Jahr 2014 erweiterte Objekt verfüge über eine Gesamtmietfläche von 3.500 Quadratmetern. Die Flächen sind laut F&C voll vermietet, Ankermieter ist die Rewe-Gruppe. Das Objekt soll langfristig im Portfolio des Investors gehalten werden.

TIAA Henderson Real Estate meldete, dass für das Portfolio des German Retail Income Fund (GRIF) das Einkaufs- und Dienstleistungszentrum „Allende Center“ in Berlin-Köpenick erworben wurde. Das im Jahr 1998 erbaute und 2014 teilweise renovierte Objekt wurde als Nachbarschaftszentrum konzipiert und liegt in zentraler Lage im Allende-Viertel (Pablo-Neruda Straße) in Köpenick. Verkäuferin ist die Concarus Real Estate Invest, ein Unternehmen der May & Porth Gruppe. Über den Kaufpreis wurde auch hier Stillschweigen vereinbart. Das Zentrum verfüge über rund 8.360 Quadratmeter vermietbare Fläche. Ankermieter ist ebenfalls Rewe, zu den weiteren Nutzern gehören der Drogeriekette Rossmann und der Bekleidungshändler Ernsting‘s Family. Das Property Management wird Cushman & Wakefield übernehmen.
Der Erwerb des Allende Center sei die zwölfte Akquisition für den GRIF, der damit nahezu vollständig platziert ist. Der im Jahr 2011 aufgelegte Fonds konzentriert sich auf den Erwerb von Core-Einzelhandelsobjekten und Nahversorgungszentren in Deutschland. Bei einer Laufzeit von sieben Jahren wird ein Zielvolumen in Höhe von rund 300 Millionen Euro angestrebt. Der GRIF wird über die Plattform der Service-KVG Int-Real administriert.