Der institutionelle Hotelmarkt floriert

Der Marktwert der investmentrelevanten Hotels in Deutschland ist 2017 gegenüber 2016 um rund 6 Prozent auf 52,6 Milliarden Euro gestiegen. Wie Union Investment und das Immobilienanalysehaus Bulwiengesa in ihrer aktuellen Marktwertanalyse ermittelt haben, hat sich das Hotelmarktvolumen in Deutschland damit in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt. 

Ausschlaggebend für die Wertsteigerung ist der weitere Vormarsch der von Investoren bevorzugten Markenhotellerie in Deutschland sowie ein generell anhaltendes Angebotswachstum. Dieses drückt sich in einem Plus bei den Hotelbettenzahlen von 16,6 Prozent innerhalb der vergangenen zehn Jahre aus. Wertsteigernd erweist sich zudem die gute Performanceleistung der deutschen Kettenhotellerie, die durch steigende Auslastungszahlen und höhere Zimmerraten getrieben wird. So ist der Umsatz pro verfügbarem Zimmer im Betrachtungszeitraum von 49,9 auf 66,7 Euro deutlich gestiegen. Überproportionale Wertsteigerungen entfielen dabei auf Betriebe im Economy- und Midscale-Segment. 

Ungeachtet des Konkurrenzangebotes durch Airbnb, einen Marktplatz für Buchung und Vermietung von privaten Unterkünften,  setzt der institutionelle Hotelmarkt sein Wachstum auf stabilem Niveau nach Einschätzung von Dierk Freitag unbeirrt fort. Der Bereichsleiter und Partner bei Bulwiengesa sagt: „Parallel zum traditionellen Hotelmarkt schließt das Wachstum auch neuere Hotelkonzepte ein. Hierzu gehören zum Beispiel Apartmenthotels, die in zunehmendem Maße investmentrelevant sind und daher in unserem Marktwertmodell Berücksichtigung finden.“ 

Dem Volumenwachstum des institutionellen Hotelmarktes steht im Jahr 2017 ein rückläufiges Transaktionsvolumen von rund 4,2 Milliarden Euro (2016: rund 5,2 Milliarden Euro) gegenüber. Wurden im Vorjahr etwa 10,2 Prozent des berechneten Marktvolumens gedreht, beläuft sich der Wert der gehandelten Hotels im Jahr 2017 auf acht Prozent. Die Bereitschaft von Bestandshaltern, sich von Hotel-Assets zu trennen, ist gegenüber dem Vorjahr signifikant gefallen, erläutert Martin Schaller, Leiter Asset Management Hospitality bei der Union Investment Real Estate GmbH. In den sinkenden Transaktionszahlen spiegelten sich die gesunkene Produktverfügbarkeit und das gestiegene Preisniveau deutlich wider. Gleichwohl stuft er Hotels als hochliquide Asset-Klasse ein, mit der sich weiterhin überdurchschnittliche Renditen erzielen ließen. 

„Wir gehen davon aus, dass die Zahl der Einzeltransaktionen in Deutschland 2018 weiter zurückgehen wird. In dieser Marktphase sind clevere und nachhaltige Investmentansätze gefordert. Dazu gehören beispielsweise Forward Deals sowie gezielte, wertsteigernde Maßnahmen bei Bestandsobjekten, die langfristig im Portfolio gehalten werden sollen“, so Schaller. 

Den Berechnungen zufolge kommen die Wertzuwächse auch in den deutschen C-Standorten an, die bei Betreibern und Entwicklern auf immer größeres Interesse stoßen. „Die Markenhotellerie geht dorthin, wo hohe und wachsende Tourismuszahlen vorliegen und entsprechend gute Voraussetzungen für den erfolgreichen Betrieb von Hotels gegeben sind“​, sagt Dierk Freitag. „Einige Klein- und Mittelstädte bieten hier ein interessantes Aufholpotenzial.“ 

Für 2018 erwarten Union Investment und Bulwiengesa ein Wachstum des institutionellen Hotelmarktes um circa fünf Prozent, was in etwa dem Vorjahresniveau entspricht. „Der vielerorts in die Jahre gekommene Bestand treibt die Neuentwicklung von Hotels in allen Segmenten voran, mit starken Verdrängungseffekten bei privat geführten Hotels. Von der weiterhin dynamischen Entwicklung dürften Immobilien für temporäres Wohnen wie Apartmenthotels 2018 überproportional profitieren“, erwartet Schaller.