Corona sei Dank

Die Corona-Pandemie hat die Gewerbeimmobilien mit Verzögerung­ getroffen. Zu Beginn des Lockdowns war die Unsicherheit unter Investoren über Höhe und Ausmaß möglicher Mietstundungen und -ausfälle groß. Um ­eine Antwort auf diese Frage geben zu können, setzten sich Asset ­Manager mit Software-Entwicklern zusammen. Doch die digitalen Tools können auch für das Monitoring von Bestandsimmobilien von institutionellen Investoren nützlich sein.

Eines dieser Tools für die Bewertung von Mietausfallrisiken ist „Tick your Risk“. Die App wurde vom Software-Entwickler und Beratungshaus Control IT entwickelt. CEO Jan Körner beschreibt die Situation vieler Immobilieninvestment-Profis zu Beginn der Krise: „Am Anfang der Corona-Krise zirkulierten viele Excel-Dateien über anstehende Mietminderungen, Stundungen, insolvenzgefährdete Mieter. Es war unklar, in welchen Größenordnungen sich die Mietausfälle bewegen würden.“ Control IT setzte sich mit den Großkunden HIH, KGAL und Patrizia zusammen (die auch gleichzeitig Gesellschafter von Controll IT sind) und entwickelte auf Basis des eigenen Softwareproduktes Bison Box, das derzeit für die Cloud weiterentwickelt wird, eine Mietausfall-App, die auf die speziellen Anforderungen der Corona-Krise angepasst ist. Als Stand-alone-Anwendung verbindet die cloudbasierte Webapp dezentralisiert die Daten von Fondsmanagern und Asset Managern mit denen von Property Managern. „Nach dem Prinzip Software-as-a-Service ­entstand eine Multi-Tenant-Lösung mit eigenen Mandaten für die jeweiligen Unternehmen, die die Daten über die Objekte direkt in das Tool einpflegen“, so Körner. Kostenfrei ist das Tool nicht mehr. „Ab Juli legen wir unsere Betriebskosten auf die Nutzer um“, sagt Körner. Damit die App Corona-bedingte Mietrückstände und Mietausfallrisiken einzuschätzen hilft, wurde sie mit den länderspezifischen Regelungen zu Corona versehen. Auch eine Clusterung der Mieter nach Branchen ist möglich. Ein Lerneffekt des Digitalisierungstools: Die Bonität der Mieter bestimmt nicht unbedingt deren Zahlungsverhalten. „Unsere Kunden haben festgestellt, dass oft nicht die kleinen Gewerbetreibenden das Hauptproblem waren, sondern eher große Mieter mit sonst guter Bonität, die Miete nicht zahlen oder stunden wollen. Manche große Gesellschaft hat sofort die Mietzahlung ausgesetzt, während gerade kleinere Gewerbetreibende erst dann nicht mehr gezahlt haben, wenn Insolvenz droht“, beschreibt Körner die Schlüsse, die Kunden aus dem Risiko-Tool ziehen. Institutionelle Investoren profitierten indirekt über das ­Reporting zum Beispiel im Vorfeld der Anlegerausschusssitzung. „Sie können das Tool aber auch für ihre Direktanlage selbst nutzen, um Immobilienbestände auszuwerten, zu reporten und zu reagieren“, sagt Körner. Von der Datensicherheit her verfolgt man ein Mandantenkonzept. Die Anmeldung erfolgt über eine Zwei-Faktor-Authentifizierung, ähnlich wie bei einem Bankkonto.

Eine andere Anwendung haben die IPH Handelsimmobilien GmbH und die BBE Handelsberatung speziell für institutionelle Handelsimmobilieninvestoren entwickelt. Viele institutionelle ­Investoren meiden derzeit Einkaufszentren und Geschäftshäuser. Was macht aber der Investor, der eine Handelsimmobilie als ­Bestandsimmobilie in seinem Portfolio hat? Welche Folgen hatte der wochenlange Lockdown und die zunächst allmähliche Rückkehr zur Corona-Normalität mit Abstandsregelungen und Mund-Nase-Schutz beim Einkaufen, Mindestkundenanzahl im Laden und Adressdatensammlungen in der Gastronomie auf die gewerblichen Mieter? Die IPH, die über ihre Tochtergesellschaft, die IPH Center Management bundesweit mehr als 20 Shopping Center für institutionelle Anleger verwaltet, hat mit dem „Retail Handling Guide“ ein Tool entwickelt, das die Mietverhältnisse in einer Handels­immobilie aus strategischer und wirtschaftlicher Sicht bewertet. In einem ersten Schritt wird die Wichtigkeit des Mieters methodengleich­ in einem Scoring-Modell beurteilt. „Die vier Kriterien­ des Mieter-Checks sind einmal die Relevanz des Mieters für das Objekt, die Marktstärke des Mieters und dessen langfristige Überlebensaussicht, die Ersetzbarkeit des Mieters durch einen ­ähnlichen Mieter und die Bonität/Flächenproduktivität des ­Mieters, also dessen Wirtschaftlichkeit in der konkreten Immobilie“, ­erläutert Lars Jähnichen, Geschäftsführer und Gesellschafter der IPH ­Handelsimmobilien GmbH.

Württembergische nutzt digitale Tools

Auch die Württembergische Lebensversicherungs AG hat mit dem Gerber in Stuttgart als alleinige Eigentümerin in ein Einkaufszentrum investiert, das von der IPH verwaltet wird und nutzt zum ­Monitoring der Mietausfallwahrscheinlichkeiten das neue digitale Tool. „Wir halten etwa drei Milliarden unserer Kapitalanlage in ­Immobilien“, sagt Klaus Betz, Leiter Immobilien bei der Württembergischen ­Lebensversicherungs AG. „Unser Kernmarkt ist Deutschland und wir investieren ausschließlich in der Direktanlage.“­ Die 35 ­Mitarbeiter finden ihr Anlageuniversum in den Regionen, vom ­Einzelhandel bis zur Logistik, wobei der Anteil von Shopping Centern und Fachmarktzentren etwa 30 Prozent der Immobilienquote ausmacht. Das Gerber ist nicht nur Shopping Center, ­sondern ­bezeichnet auch das umliegende Quartier aus vier Straßenzügen, mit Büro und Wohnen, einer Kita und einem Baumarkt. Es wurde 2011 bis 2016 entwickelt und umfasst insgesamt 40.000 Quadratmeter Mietfläche, davon sind 24.000 Einzelhandel, der Rest ist Wohnen und Büro unter der Flagge der Württembergischen LV.

Für den Leiter Immobilienanlage der Württembergischen, Klaus Betz, ist der Retail Handling Guide ein sehr nützliches Tool: „In der Branche der institutionellen Immobilienanlage gab es in den ­vergangenen zehn Jahren immer nur eine Richtung – nämlich nach oben. Die Vermietung von Ladenflächen in A-Lagen war eine relativ sichere Sache. Heute müssen wir uns dagegen Gedanken machen über die Geschäftsmodelle unserer Kunden, und das nicht erst seit Corona; die Strukturkrise im Textileinzelhandel hat sich shcon vorher abgezeichnet.“ Dem Mieterargument, die Miete sei zu hoch, müsse man mit Werkzeugen begegnen, die es möglich machten, die Diskussion auf Augenhöhe mit dem Mieter sachlich zu führen. „Es kann nicht darum gehen, ein pauschales ­Mietausfallwagnis in die Investitionsrechnung einzutragen“, so Betz. „Auch der Vermieter hat Interesse am Umsatz der Mieter. Wir suchen nach Hilfsmitteln, Risiken operationalisierbar zu machen und dieses Tool hilft uns hier.“ Das Tool wurde speziell für die ­Corona-Krise und für Handels­immobilien entwickelt. Auf die sehr große Datenbank der IPH ­könne man nicht direkt zugreifen, diese ist den Beratern der IPH vorbehalten. Aber der Ansatz sei ­zudem adaptierbar auf alle anderen Nutzungsarten im Immobilien­bereich, sagt Betz. Und Lars Jähnichen von der IPH beschreibt den zweiten Schritt des Tools, den Miet-Simulator: Wir ermitteln in einem ­zweiten Step den Deckungsbeitragsschaden, den der Mieter aus den Corona-bedingten Umsatzausfällen verkraften muss. Dabei finden auch der Rohertrag und die jeweiligen Personalkosten der Händler Berücksichtigung. In die Gesamtbewertung fließt auch die maximal mögliche Umsatz-Mietbelasung ein, die der konkrete Mieter im Objekt nachhaltig erwirtschaften kann.“

Im Gegensatz zur Strukturkrise des Textileinzelhandels sieht Klaus Betz keine langfristigen Auswirkungen der Corona-Krise auf das ­Segment Hotel. „Der Hotelbetrieb wird sich wieder normalisieren. Die Auslastung von Flughafen- und Messehotels wird vermutlich noch eine Weile niedrig bleiben, während Innenstadthotels in Deutschland vom Binnentourismus profitieren können. Man sei dabei, die obere Handelsetage im Gerber umzuwidmen in ein Stadthotel. „Hier gilt es Lage- und Diversifikationspotenziale ­auszuschöpfen“, so ­Immobilienspezialist Klaus Betz. Würde er im Moment Einzelhandelsimmobilien zukaufen? „Wir haben gelernt, dass Krisen durchaus Chancen und Anlässe bieten, sich antizyklisch zu verhalten. In den nächsten Monaten würden wir uns aber eher Nahversorger und Baumärkte anschauen als klassische ­Geschäftshäuser. Wir beobachten die Mietentwicklung dort aufmerksam und warten erstmal ab.“

Ein kostenfreies Tool für institutionelle Anleger zur Bewertung von Investitionsstandorten in Deutschland und Europa bietet der deutsche­ Asset Manager KGAL zurzeit ohne Zugangsbeschränkungen an. Das so genannte „Location Rating“ wurde nach Vorgaben der KGAL vom Beratungs- und Softwareunternehmen Stallwanger IT Dev entwickelt. Mit dem Scoring-Tool lässt sich die Attraktivität und Nachhaltigkeit des jeweiligen Investitionsobjekts in einer ­Rating-Karte darstellen. Dabei fließen vier Kriterien-Cluster mit unterschiedlicher Gewichtung ein. Für Gewerbeimmobilien ­entwickelt, zeigt das Tool auf Basis von Google Maps und anderen Datenquellen, ob im Umkreis von 800 Metern oder zehn Minuten Fussweg eine Haltestelle, ein Bahnhof oder eine U-Bahnstation oder Tram liegt (40 Prozent Gewicht im Score), wie die Versorgung mit Supermärkten und Gastronomie aussieht (jeweils 25 Prozent) und welche öffentlichen Institutionen (zehn Prozent) in der Nähe sind. Diese Informationen werden ergänzt durch erzielbare Miete, Leerstand und erzielbare Renditen. „Früher war oft ein schöngefärbtes Argument von Maklern: dass es eine U-Bahnstation in der Nähe und einen kleinen Supermarkt um die Ecke gibt. Doch das ­allein reicht nicht. Man muss genau hinsehen, welche Linie ­angebunden ist und in welcher Frequenz diese nachgefragte Ziele ansteuert. Das Tool soll Investoren zu einer ersten Einschätzung verhelfen, ob sie mit ihrem Investitionsstandort richtig liegen“, meint André ­Zücker, Mitglied der Geschäftsführung von KGAL. Dabei seien es nicht so sehr die Top-Lagen, die im Fokus des Tools stehen, sondern wachsende Lagen in den großen Städten, wie zum Beispiel Pasing oder Nordschwabing.

„U- und S-Bahn werden stärker gewichtet als Bus oder Tram. In stark wachsenden Städten muss Individualverkehr durch mehr ­öffentlichen Nahverkehr ergänzt werden“, sagt André Zücker. „Wir wollen auch Projektentwicklern helfen, die dadurch lokalen Bedarf erkennen, sodass ­Quartiersentwicklung gelingen kann. Auch für das Monitoring von ­Bestandsimmobilien ließen sich Schlüsse ­ziehen: „Wir analysieren, welchen Bedarf es in welcher Lage gibt und wo noch blinde Flecken sind.“ Der Vorteil der App: Sie aktualisiert sich in Realtime. Aber: Das Location Rating ersetze nicht die individuelle Beschäftigung mit dem (geplanten) Standort. So kann die App zum Beispiel ­zwischen einer Eisdiele und der Zentrale ­einer Eisdielen GmbH nicht unterscheiden.

Ein anderes digitiales System, was meist Banken zur Wertermittlung von Immobilien nutzen, ist „Lora“ von On-Geo. Über 85 Prozent aller deutschen Banken und Sparkassen sowie zahlreiche institutionelle Investoren und Sachverständige nutzen die Software zur Erstellung von Wertgutachten, Messung von Performances und Ermittlung von Beleihungswerten. „Grundlage ist die größte ­deutsche Marktdatensammlung“, sagt Ron Heß, Vertriebschef der On-Geo GmbH. „Diese liefert auch die Trainingsdaten der ­Künstlichen Intelligenz „STmate“. STmate ist ein Automated Valuation Model (AVM), das sekundenschnell und automatisiert Bewertungen und Analysen zu Wohn- und Wirtschaftsimmobilien für Investoren, Fonds, Bewerter und Immobilienexperten liefert. „Nutzer erhalten dadurch eine effiziente Analyse von Einzelobjekten, Portfolios und Märkten und können so deutlich schneller Risiken erkennen, ­Reportings erstellen und Kauf- oder Verkaufsentscheidungen ­treffen.“ Zahlreiche institutionelle Investoren nutzten die daten­gestützte Wertermittlung aber auch für Reportings, Due Diligences und das Risk Management.

Immobilienanlagen digital verwalten

Als Einzel-Anwendungen mögen digitale Tools hilfreich sein, aber lässt sich durch sie auch die komplette Immobilienanlage digitalisieren? Auch bei der Master-KVG Institutional Investment Partners (2IP) sind verschiedenste aufeinander abgestimmte Systeme von der Einbindung des externalisierten Property Managements über die Objekt-, Gesellschafts- und Fondsbuchhaltung bis hin zum ­Risikomanagement im Einsatz. Häufig scheiterten Digitalisierungsbemühungen aber einfach an den stark fragmentieren ­Anforderungen, meint Jörg Homann, Managing Partner von 2IP. „Die Besonderheiten der jeweiligen Investitionsmärkte innherhalb und besonders auch außerhalb der EU – beispielsweise in der ­Rechnungslegung, in den Mietvertragsspezifika oder den Investmentstrukturen – führen dazu, dass die Datenadministration schwer zu standardisieren ist. Wer hierfür eine digitale Lösung ­entwickelt, macht bezogen auf den Entwicklungsaufwand zu wenig Umsatz, denn für solche Leistungen könnte maximal ein 50-Millionen-Euro-Markt entstehen. Das macht weniger Spaß als in der durchweg sehr daten­homogenen Wertpapierwelt“, zieht Homann Bilanz. Zu erwarten ist somit, dass Nutzer zur Kasse ­gebeten ­werden. 2IP ist auch in den USA und in Asien für ­Investoren ­unterwegs, Deutschland hat einen Anteil von ungefähr 40 Prozent. Im Moment wird der Markt immer noch weitgehend durch ­lokale Property Manager und Buchhalter bestimmt. Wird die ­Immobilie zum ­Beispiel von einer italienischen Gesellschaft gehalten,­ gelten die Rechnungslegungsvorschriften für Italien. „Bezieht man dies nun auf einen größeren Fonds mit 50 Investments quer über Europa wird klar, dass kaum alle Geschäftsvorfälle in Realtime gleichförmig verbucht werden können. Aktuelle Daten kurz nach dem ­jeweiligen Ultimo sind daher schon gut“, meint ­Homann. „2011 ­haben wir eine webbasierte App eingeführt, um sämtliche lokale Property Manager an unsere Prozesse anzubinden.“ Rund 2.000 Mitarbeiter von Property und Asset Managern haben Zugang.

Bei 2IP setzt man Proptech-Apps ein, zum Beispiel um bei Wohn­immobilien den Kontakt zum Mieter zu verstärken und zu verbessern. So können Mieter sich auf eine digitale Plattform einloggen, um den Kontakt zur Hausverwaltung aufzunehmen und Mängel anzuzeigen. Die KVG als Eigentümerin kann das entsprechend einsehen. „Die App gibt uns Transparenz darüber, ob der ­Hausverwalter beispielsweise die Immobilie gut instand hält und sich gut um die Mieter kümmert. Auch ESG-Kriterien fließen mit ein. Konnte die Maßnahme beispielsweise die Nebenkosten senken oder nicht?“ Die Connos IT Solutions GmbH, die eine 100-prozentige Tochter der Unternehmensgruppe von 2IP ist, hat für den KVGen-­Markt vor etwa fünf Jahren eine Software namens AIFM-Control entwickelt. Die Investoren erhalten hieraus auf ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnittene Reportings. Für Banken wird das CRR- und für Versicherer das VAG-Reporting erzeugt. Wo ­immer möglich erfolgt die Kommunikation statt über „dumme“ Excel-Files über intelligente XML-Files. ­„Automatisierung schafft immer einen hohen Wert“, sagt Jörg ­Homann. „Digitale Tools an sich müssen aber eine hohe Flexibilität haben, je näher sie am Kerngeschäft des Unternehmens dran sind. Denn desto näher am Kerngeschäft, desto mehr bestimmt das Tool auch das Geschäftsmodell.­ IT follows structure und der zweite Leitspruch heißt: ­Structure follows strategy. Eine relativ starre IT birgt daher die Gefahr, dass die IT die Struktur bestimmt und ­letztlich auch die Strategie. Die IT muss daher auf eventuelle Fälle anpassbar sein.“

Auch bei Magna Asset Management nutzt man digitale Systeme: Jens Bodem, Vorstand der Magna Asset Management AG, sagt: „Ab einer gewissen Größenordnung kann ein Asset Manager sein ­Aufgabengebiet ohne den Einsatz entsprechender Werkzeuge nicht effizient und valide umsetzen. Wir nutzen die Systeme in der ­heutigen Ausprägung zur Analyse von immobilienspezifischen und ­finanzbuchhalterischen Sachverhalten, der Ermittlung von Kennzahlen und in diesem Zusammenhang sowohl für das interne Reporting, aber auch für das Reporting an Kunden, Geschäftspartner­ und Dienstleister.“ 2018 habe man begonnen, das Basissystem aus Data Warehouse, Reporting und Analyse-Ebene einzuführen und ist seitdem dabei, dieses sukzessive zu erweitern. „Prinzipiell sind wir so in der Lage jederzeit festzustellen, wo wir her kommen ­(Historie), wo wie heute stehen (Ist-Status), wo wir hin möchten (Plan), wo Abweichungen existieren (Soll/Ist) und wie Teile oder auch das Gesamtsystem auf potenzielle Störungen reagieren ­(Analyse, Chance/Risiko).“

Doch die Zusammenarbeit zwischen Fin- beziehungsweise Proptechs und Investoren läuft nicht immer ohne Reibungsverluste. So berichtet André Zücker, Managing Director Asset Class Real Estate von KGAL, dass mit Fintechs, Proptechs und Immobilieninvestoren­ häufig völlig verschiedene Welten aufeinanderprallen. „Es gibt große­ Kulturunterschiede und die erschöpfen sich nicht im ­Klischee von Computer-Nerds in Turnschuhen und Bermudashorts. Die Schnelligkeit ist die große Stärke der Fintechs, sie arbeiten mit komplett anderen Managementstilen. Wenn etwas nicht geht, wird einfach schnell wieder umgeschwenkt. Das ist bei professionellen Investoren nicht so einfach möglich. Aber man lernt voneinander.“ Jan Körner von ­Control IT kommt von der anderen Seite. Er sammelte zunächst Erfahrung im Investmentbanking und beim IVG-Konzern, bevor er in den Software-Bereich wechselte, und kennt daher beide Seiten. Er rät: „Man sollte die Software-Dienstleister als Partner verstehen, dann entstehen wunderbare Dinge. Wir sehen die Arbeitsweisen und Prozesse von vielen Kunden und wissen, wie gearbeitet wird. Wir beraten daher auch unsere Kunden, denn es gibt meistens mehrere Wege, um zum Ziel zu kommen. Der Consulting-Aspekt ist wichtig. Denn, wenn wir nur umsetzen würden, was verlangt wird, erhielten wir keine bestmögliche Lösung. Frei nach Henry Ford, der einmal gesagt haben soll: Hätte ich meine Kunden ­gefragt, was sie wollen, hätte ich schnellere Pferde gebaut. An der Haltung: Bis Montag muss das – am besten noch mit Werkvertrag – programmiert sein, scheitern viele Digitalisierungsprojekte“, so Körner. Man müsse stattdessen kritisch analysieren: Wo komme ich her? Wo will ich hin? „Man sollte sich und den Dienstleister als Partner, als Team verstehen und nach Lösungen für ganz bestimmte Prozesse suchen. Es gibt kein Blaupausen-Tool.“

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