Büro, Einzelhandel oder Logistik: Renditen sinken auf breiter Front

In der ersten Jahreshälfte 2016 haben Anleger 17,85 Milliarden Euro in deutsche Gewerbeimmobilien allokiert. Dies ist gut ein Viertel weniger als in den ersten sechs Monaten des Vorjahres. Dies zeigt die neue Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE zum Immobilieninvestmentmarkt. Das Gros des Transaktionsvolumens entfiel auf die Büroimmobilien (7,6 Milliarden Euro oder 42 Prozent), gefolgt von Einzelhandelsobjekten (4,5 Milliarden Euro oder 25 Prozent).  

Wie aus der CBRE-Analyse weiter hervorgeht, sind die Nettoanfangsrenditen zur Jahresmitte weiterhin im Sinkflug. Im Büroimmobiliensegment wurden nur noch in Düsseldorf und Frankfurt Spitzenrenditen oberhalb der Vier-Prozent-Marke verzeichnet (4,10 beziehungsweise 4,20 Prozent). In München fiel der Rückgang zum Vorquartal mit fünf Basispunkten vergleichsweise moderat aus; dennoch weist die bayerische Landeshauptstadt mit 3,60 Prozent weiterhin die geringste Nettoanfangsrendite für erstklassige Bürohäuser auf. In Berlin und Hamburg gingen die Nettoanfangsrenditen laut CBRE um 25 Basispunkte auf jeweils 3,75 Prozent zurück. Auch in den innerstädtischen Nebenlagen der Topstandorte und zunehmend in peripheren Lagen sollen die Renditen unter Druck stehen und teilweise weiter sinken, weil die Investoren vermehrt auch in diesen Lagen nach Anlageprodukten suchen (müssen) und gleichzeitig ihre Risikobereitschaft überprüfen, um ihre Renditeanforderungen erfüllen zu können.

Der Anlagedruck sorgte auch bei innerstädtischen Geschäftshäusern in Toplagen für noch weiter sinkende Werte, wie CBRE weiter feststellt. Der stärkste Rückgang im Vergleich zum Vorquartal wurde in Düsseldorf registriert, wo die Spitzenrendite um 40 Basispunkte auf 3,50 Prozent sank. Noch geringer ist der Wert in München – hier liegt die Nettoanfangsrendite für erstklassige Geschäftshäuser in Bestlagen bei nur noch 3,25 Prozent. In Berlin, Frankfurt und Hamburg steht der Wert jeweils bei 3,75 Prozent, ein Rückgang um jeweils 15 Basispunkte im Vergleich zum ersten Quartal. Von der negativen Entwicklung der Nettoanfangsrenditen ist auch das Logistiksegment betroffen, das für viele Investoren eine zunehmend attraktive alternative Anlageklasse neben den klassischen Segmenten Büro- und Geschäftshäusern darstellt. Laut CBRE fiel der Rückgang der Nettoanfangsrendite für moderne Logistikimmobilien in den Top Fünf mit 20 Basispunkten auf nunmehr fünf Prozent ebenfalls deutlich aus. 

„Aufgrund der jüngsten Ereignisse mit höheren Volatilitäten in den Märkten setzen die Immobilieninvestoren noch mehr auf Sicherheit und langfristig stabile Einkommensströme aus Realvermögensgütern wie Immobilien und schalten derzeit verstärkt bei der Auswahl ihrer möglichen Allokationsziele in einen Risk-off-Modus“, kommentiert Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. „Deutschland ist nicht nur der zweitgrößte Investmentmarkt in Europa nach Großbritannien, er gilt auch als einer der sichersten und stabilsten Anlagehäfen weltweit. Diese Voraussetzungen schätzen die Immobilieninvestoren sehr, so dass 2016 trotz der limitierten Produktverfügbarkeit ein sehr gutes Investmentjahr für den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt werden kann. Aufgrund der Portfolioumschichtungen bei institutionellen Investoren erachten wir einen Transaktionsumsatz von bis zu 50 Milliarden Euro nach wie vor für möglich“, ist Jan Linsin, Head of Research bei CBRE, überzeugt. „Intensiver wird der Wettbewerb um die knapper werdenden Prime- und Core-Produkte, infolgedessen rechnen wir in diesem Segment mit weiter rückläufigen Anfangsrenditen“, so Klein. 

Unter den Top-Fünf-Investmentzentren bleibt Berlin der Hot Spot für Immobilieninvestoren. Das enorme Wachstumspotenzial der Stadt gerade im Hinblick auf den Immobilienmarkt sorgte für einen Transaktionsumsatz von knapp 2,1 Milliarden Euro, wie CBRE in seiner Analyse herausstellt. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Hamburg und München mit jeweils knapp zwei Milliarden Euro Transaktionsvolumen. In Frankfurt wurden in der ersten Jahreshälfte gut 1,5 Milliarden Euro allokiert, in Düsseldorf waren es 744 Millionen und damit zwei Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

Während im Vorjahreszeitraum börsennotierte Immobiliengesellschaften und Reits – unter anderem durch die Portfoliotransaktionen durch Corio und Hudson’s Bay Company – klar dominierten, zeigen sich 2016 bislang insbesondere offene Immobilien- und Spezialfonds als stärkste Nettokäufer, merkt CBRE an. Immobilienaktiengesellschaften und börsennotierte Reits waren somit nicht mehr wie in der ersten Jahreshälfte 2015 die stärkste Nettokäufergruppe, jedoch immer noch unter den größten Investoren. Insgesamt wurden von CBRE 26 großvolumige Transaktionen ab einer Losgröße von 100 Millionen Euro gezählt, die zusammen über 5,5 Milliarden Euro oder rund ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens des ersten Halbjahres ausmachten. Bei den Großtransaktionen entfielen über 2,3 Milliarden Euro auf internationale Investoren; insgesamt waren ausländische Kapitalgeber für anteilig 32 Prozent oder knapp 5,8 Milliarden Euro am gesamten Transaktionsvolumen verantwortlich. „Dieser Wert wird sich bis zum Jahresende weiter deutlich erhöhen, da vor allem ausländische Investoren großes Interesse an Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich zeigen, um so schnell ihr Deutschland-Exposure als stabilisierendes Element in ihren globalen Immobilienportfolios aufzubauen.
portfolio institutionell newsflash 06.07.2016/Kerstin Bendix