Bildungseinrichtungen sind lukrativ und lehrreich
Der Bedarf an Schulen und anderen Bildungseinrichtungen ist hoch. Kommunen können den allgegenwärtigen Sanierungsstau nicht alleine stemmen und suchen deshalb privatwirtschaftliche Partner.
Institutionelle Investoren mit einem Faible für Immobilien sollten sich näher mit Investments in Schulen und andere Bildungseinrichtungen beschäftigen. Hier lassen sich Nettoanfangsrenditen für sehr gute Bestandsimmobilien im bundesweiten Durchschnitt von 4,5 bis 5,5 Prozent erzielen. Darauf deutet eine aktuelle Studie der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft PWC hin. Und sie belegt, was viele Menschen und vor allem Eltern schulpflichtiger Kinder aus ihrem Alltag her kennen: In vielen Regionen ist der Gebäudebestand veraltet, zahlreiche Schulgebäude müssen saniert werden – und manchmal ist auch ein Ersatzneubau erforderlich. Ferner ist aufgrund der zurückliegenden Zuwanderungswellen der Bedarf gestiegen.
Die Mehrheit der Kommunen kann die anstehenden Investitionen nach Einschätzung von PWC weder personell noch finanziell stemmen. Daher werden häufiger privatwirtschaftliche Partner für Planung und Bau dieser wichtigen Infrastrukturobjekte gesucht. Zu diesen Ergebnissen kommt die Studie „Investieren in Bildungseinrichtungen in Deutschland (am Beispiel Schule)”.
„Investoren, die einen langfristigen und risikoarmen Anlagehorizont verfolgen, sollten sich mit Bildungsimmobilien befassen. Im Vergleich zu anderen Immobilien-Assets sind die erzielbaren Ausschüttungsrenditen stabil, nachhaltig und attraktiv“, erläutert Benjamin Schrödl, Partner bei PWC Deutschland und Head of Real Estate M&A Germany.
Bedeutsame Aspekte beim Investment Case „Bildungseinrichtungen“ ist insbesondere das Thema Nachhaltigkeit. Investitionen in Bildungsimmobilien gelten als nachhaltige, stabile Investments. Sie verfügen laut PWC „über einen hohen Social Impact“. Neubauvorhaben erfüllten umfassende ESG-Kriterien. Das erleichtere Investoren die Finanzierung der Objekte, heißt es. Aufgrund der sozialen Aspekte eigneten sich Bildungsimmobilien hervorragend als Portfolio-Beimischung.
Je nach Finanzierungsstruktur des Investments lässt sich eine laufende EK-Rendite in Höhe von circa sechs bis acht Prozent abbilden. Fördermittel sind darin nicht berücksichtigt. Das Betreiber- und Mietausfallrisiko bezeichnen sie bei PWC als sehr gering. Bei Projektentwicklungen seien im Markt Renditeerwartungen von über sieben Prozent zu beobachten.
Kommunen suchen privatwirtschaftliche Partner
Der Investitionsstau bei Schulimmobilien beläuft sich in Deutschland auf rund 55 Milliarden Euro. Bis 2030 werden laut Schätzungen der Kultusministerkonferenz etwa 700.000 zusätzliche Schulplätze benötigt, vor allem in allgemein- und berufsbildenden Schulen. Gegenüber 2024 entspricht diese Prognose einem Zuwachs von sechs Prozent. „Rechnet man sanierungsbedürftige Gebäude sowie Ersatzinvestitionen dazu, ergibt sich ein signifikantes Investitionsvolumen. Weil immer weniger Kommunen diese Ausgaben bewältigen können, suchen sie nach privatwirtschaftlichen Partnern“, ergänzt PWC-Partner Benjamin Schrödl.
Die Kommunen, welche die Schulgebäude mieten, schließen in der Regel einen zu hundert Prozent indexierten, langfristigen Mietvertrag mit einer Laufzeit von häufig 30 Jahren ab. Die Mieten liegen in der Regel zwischen 16 und 23 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. „Je nach Standort, Lage, Objektqualität und Komplexität der Immobilie kann die Miete auch darüber beziehungsweise darunter liegen“, sagt Experte Schrödl.
Zugang zu mehr Bildung
Für Investitionen in Bildungseinrichtungen gibt es verschiedene Wege. Bestandsgebäude können verkauft und dann vom neuen Eigentümer saniert und erweitert werden, um danach an die Kommune zurückvermietet zu werden. Ferner können Investoren mit einem passenden Grundstück an die Gemeinden herantreten oder vorhandene kommunale Flächen erwerben, kaufen oder pachten und darauf den gewünschten Schulneubau errichten.
Die Bundesländer verfügen über spezielle Förderprogramme, mit denen bestimmte Bildungsziele verbunden sind, wie etwa die Unterstützung von Inklusion oder den Ausbau von Gesamtschulen. Neben öffentlichen Trägern gibt es zudem kirchliche und private Schulen, die bei ihrem Gebäudebestand vor ähnlichen Herausforderungen wie Kommunen stehen. Das und mehr zeigt die Studie, die Sie als PDF-Datei direkt bei PWC abrufen können.
Schwedischer Pensionsfonds baut Schule in Brandenburg
Während in Deutschland Investments in Bildungseinrichtungen noch kaum verbreitet sind, sieht dies im europäischen Ausland anders aus: Investitionen in Schulimmobilien sind dort laut PWC eine verbreitete Vermögensanlage insbesondere für langfristige Investoren wie Pensions-, Versicherungs- und Versorgungsanlagegelder, aber auch Family Offices.
Ein Beispiel, wie die Projektierung einer Schule mit Hilfe institutioneller Investoren gelungen ist, gibt es in Brandenburg. Das Unternehmen Hemsö Fastighets AB, dessen Mehrheitsgesellschafter der schwedische dritte allgemeine Pensionsfonds ist, war ab 2018 mit seiner deutschen Tochter Hemsö GmbH über eine öffentlich-private Partnerschaft am Bau einer Gesamtschule in Zossen im Landkreis Teltow-Fläming maßgeblich beteiligt: Die Geschwister-Scholl-Gesamtschule Dabendorf wurde am 14. August 2021 eröffnet. Der Schulcampus in Dabendorf gehört nach Einschätzung der bei dem Projekt involvierten Zossener Wohnungsbau GmbH zu den modernsten Schulen unserer Zeit.
Die Hemsö GmbH besitzt nach Angaben der städtischen Gesellschaft Zossener Wohnungsbau nicht nur in Schweden und Finnland, sondern auch seit 2011 in Deutschland zahlreiche Sozialimmobilien. Das Geschäftsmodell von Hemsö beruht darauf, Immobilien für die öffentliche Nutzung zu halten, zu verwalten und zu entwickeln.
Autoren: Tobias BürgerSchlagworte: öffentlich-private Partnerschaft / Public Private Partnership | Projektentwicklung | Sozialimmobilien
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