Besicherte Mittelstandsanleihen können Charme versprühen

Anleihe statt Bankkredit! So könnte das Motto jener mittelständischen Immobilienunternehmen lauten, die sich auf der Suche nach Fremdkapital nicht mehr an ihre Hausbanken wenden, sondern direkt den Kapitalmarkt anzapfen. Laut der Rating-Agentur Scope entwickeln sich börsennotierte Mittelstandsanleihen neben Bankkredit und Schuldscheindarlehen zu einer echten Finanzierungsalternative, und das sowohl für Projektentwickler als auch für Bestandshalter. 

Nach Angaben der in Berlin residierenden Scope haben mittelständisch geprägte Immobilienunternehmen in den vergangenen vier Jahren bereits ein Anleihevolumen von mehr als einer Milliarde Euro emittiert. Das entspricht rund 15 Prozent des Emissionsvolumens sämtlicher Mittelstandsanleihen. Die Immobilienbranche stellt damit eine der größten Gruppen unter den Emittenten dar. Scope erwartet, dass dieser Anteil im laufenden Jahr weiter ansteigen wird.
Gleichwohl ist das Volumen einzelner mittelständischer Emittenten recht überschaubar. Während im Immobiliensektor das Gros der Emissionen im Large- und Mid-Cap-Bereich ein Volumen um die 200 Millionen Euro aufweist, lag das durchschnittliche Emissionsvolumen der mittelständischen Immobilienanleihen unter 50 Millionen Euro. Als Gründe für den Trend hin zum Kapitalmarkt listet Scope mehrere Punkte auf. Zum einen mussten zahlreiche Banken in den vergangenen Jahren ihre Bilanzsumme aufgrund höherer Eigenkapitalanforderungen kürzen und drosselten in dem Zusammenhang ihre Kreditvergabe. Zum anderen haben zahlreiche deutsche Börsen in den vergangenen Jahren speziell auf Mittelständler zugeschnittene Segmente geschaffen, die die Emittenten zum Beispiel mit geringeren Publizitätspflichten anlocken. 

Neben den verringerten Offenlegungspflichten sind für zahlreiche Immobiliengesellschaften auch die vergleichsweise moderaten Konditionen attraktiv, wie Scope hervorhebt. Die seit dem Jahr 2010 begebenen Immobilienanleihen wiesen einen durchschnittlichen Kupon von 6,5 Prozent auf. Obwohl zahlreiche dieser Anleihen der Finanzierung von tendenziell risikoreicheren Projektentwicklungen dienen, ist der durchschnittliche Kupon 70 Basispunkte niedriger als im Marktdurchschnitt sämtlicher Mittelstandsanleihen. Erklären lassen sich die moderaten durchschnittlichen Kuponhöhen der Immobilienunternehmen in erster Linie durch den großen Umfang der Besicherungen. Während im Gesamtmarkt nur jede fünfte Mittelstandsanleihe über zusätzliche Sicherheiten verfügt, haben mehr als die Hälfte der Immobilienunternehmen ihre Anleihe mit Grundschulden oder Pfandrechten besichert. 

Vor dem Hintergrund zahlreicher Insolvenzen im Bereich der Mittelstandsanleihen geht Scope davon aus, dass besicherte Anleihekonzepte in der Gunst der Anleger an Boden gewinnen. Immobilienunternehmen könnten diese Entwicklung nutzen, da sie – im Gegensatz zu Emittenten aus anderen Branchen – häufig werthaltige Sicherheiten anbieten können. Das ist auch der Grund, weshalb Scope davon ausgeht, dass sich der Trend hin zu besicherten Immobilienanleihen mittelständischer Emittenten in diesem Jahr fortsetzen wird.