Bauer sucht Investor (Fortsetzung)

Zu den genannten Vorteilen kommt noch – zumindest für die ­erwähnten Großanleger – ein weiterer hinzu: Farmland gilt als interessante Ergänzung zu Timber-Investments. Je nach Umsetzung ­können die Cashflows und Laufzeiten aus den beiden Asset-Klassen nämlich höchst unterschiedlich sein. Zudem ist man bei Forstinvestments weniger vom aktuellen Commodity-Preis abhängig als bei ­Agriculture-Anlagen, wo jährlich geerntet werden muss – auch wenn der Verkaufspreis aktuell niedrig ist. Dafür besteht in der Agrikultur bei lokaler Belieferung keine Abhängigkeit von Weltmarktpreisen. Bei Timber ist man in der Regel von den Weltmarktpreisen abhängig, so Jens Staugaard Johanson von der APK im folgenden Interview. Im Vergleich der Gesamtrendite der beiden Asset-Klassen performte in den vergangenen zehn Jahren mit Ausnahme von 2007 der NCREIF Farmland Index besser als der NCREIF Timberland Index. In den ­vergangenen zehn Jahren ergab sich im Vergleich ein deutlicher ­Renditevorsprung für den Farmland-Index. Das Diversifikations­potenzial, das Timber in der Finanzkrise missen ließ, konnte zudem der Farmland-Index liefern. Die beiden Indizes basieren auf US-­Statistiken und dürften wie jeder Immobilienindex nicht frei von Verzerrungen sein. 

Die Ansprüche an Farmlandmanager sind vergleichsweise hoch. Ihnen bleibt nur ein enges Erntefenster, und bei Problemen droht ein kompletter Ernteausfall. Ein Timber-Manager kann dagegen durch die Verzögerung der Ernte auf einen günstigeren Abnehmerpreis hoffen und kann darauf bauen, dass im Fall von Bränden oder eines Schädlingsbefalls das wertvolle Stammholz unversehrt bleibt. Ein „Ag“-­Manager kann durch eine nachhaltigere und effizientere Bewirtschaftung auch eine beträchtliche Upside schaffen und so die Abhängigkeit von unbeeinflussbaren Betas wie Bodenwerte, Niederschläge, ­Düngemittelpreise oder lokale Infrastruktur mindern. In Afrika und Lateinamerika zählt zu den Managementleistungen auch, zur Reduzierung der politischen Risiken die Zusammenarbeit mit der Weltbank oder Entwicklungshilfeorganisationen zu suchen. Die Wechselkursrisiken trägt aber in der Regel der Investor. Die Upside durch ­aktives Management ist auch dringend nötig. „Aus Sicherheitsüber­legungen ist der Erwerb des Grund und Bodens der reinen Nutzung von Flächen vorzuziehen. In Europa sind die Preise für Ackerflächen in den vergangenen Jahren aber stark gestiegen, so dass die Rendite­erwartung geringer sein muss als früher“, erklärt Professor Jens Kleine­ von der Steinbeis-Hochschule. Kleine beschäftigt sich seit mehreren Jahren mit dem Thema Agrarinvestment. „2007 war das Rendite­potenzial durch die geringeren Preise für Agrarflächen noch viel ­höher. Allerdings fand sich auf der Investorenseite leider kaum jemand, der überzeugt war, dass die Bodenpreise steigen werden“, so Kleine. Laut Savills Research ist in Polen der Ackerlandpreis von etwa 1.500 Euro pro Hektar im Jahr 2003 auf 5.000 Euro pro Hektar 2009 gestiegen. In Rumänien stieg in diesem Zeitraum der Preis von 300 auf 3.500 Euro je Hektar. Weniger stark haben die Preise in Ungarn zugelegt, weil es dort für Ausländer schwierig ist, Land zu erwerben. Dieses Land ist ein gutes Beispiel dafür, dass die politischen Risiken – Stichwort ­„Bankensteuer“ – dort in der Regel am höchsten sind, wo ­ausländische ­Direkt­investments nicht grundsätzlich willkommen sind und gefördert werden. Die durch einen Asset Manager erziel­baren Wertsteiger­ungen liegen vor allem in einer effizienteren Bewirtschaftung und in der Konsolidierung der oft recht kleinteiligen Flächen. „Die Renditen mögen für den amerikanischen Kontinent und Afrika stimmen“, entgegnet Kleine. „Aber viele Investoren sind nicht bereit, bei der ­Erschließung einer neuen Asset-Klasse das erste Investment weit weg von der Heimat zu tätigen.“

Eine Alternative zum Eigentumserwerb ist das Leasing. Allerdings gibt Eigentum nicht nur Sicherheit, sondern auch die Partizipation an künftig weiter steigenden Preisen. Einen weiteren Vorteil von Agrarfonds gegenüber Rohstofffonds nennt Nick Greenwood vom ­Pensionsfondsverwalter Royal Borough of Windsor & Maidenhead, der 1,4 Milliarden Pfund an Assets administriert: „Die Geschichte zeigt, dass zum Beispiel der Getreidepreis langfristig real nicht ­gestiegen ist. Dafür sind die Renditen beziehungsweise der Output pro Hektar dank besserer Stammkulturen, besserer Bewässerung und mehr Mechanisierung gestiegen. An diesen partizipieren Agrarfonds, aber nicht Rohstofffonds.“ Einflussmöglichkeiten hat der Asset ­Manager nicht zuletzt bei der Bewirtschaftungsmethode. In ­Australien haben ausgedehnte Trockenheitsperioden dazu geführt, dass für die Viehzucht Wasser fehlt und bei Regen der Boden das Wasser nicht mehr aufnehmen kann. In der Folge trat eine Versteppung ein. Erfolgreich sind hier jedoch Manager wie SLM Emu, die auf eine ­Koppelbewirtschaftung setzen. Dieser Serengeti-Stil führt zu einer ­relativ konzentrierten Beweidung, bei der das Gras in den leeren ­Koppeln genug Zeit zur Regenerierung hat. „Es geht nicht um Rohstoffpreise. Es geht um das Management“, betont Paul McMahon von SLM Emu. SLM Emu wird nun als First-Timer das erste Closing über 100 Millionen Australische Dollar (etwa 73 Millionen Euro) bis Ende März abschließen. Größter Investor ist die dänische PKA, weitere Commitments kommen aus der Schweiz und Deutschland. Das Zielvolumen beträgt 300 Millionen Australische Dollar. Unterstützt beim Fundraising hat Kronstein Alternative Investment Advisors. Viel ­Potenzial dürfte auch noch ein weiteres Projekt von Kronstein haben: Die in Afrika angepflanzte Nutzpflanze Jatropha will die Lufthansa als alternativen Treibstoff nutzen. Der erste Transatlantikflug mit ­Jatropha im Tank fand im Januar statt. Im Gegensatz zur Ethanolgewinnung befeuert der Jatropha-Anbau nicht die Teller-Tank-Diskussion. Die Pflanze kann laut Bernd Meissner, Partner von Kronstein, in überstrapazierten Böden angebaut werden und langfristig zu deren Rekultivierung beitragen. 

Ebenfalls in Australien, aber in der Milchproduktion, ist die ­Hamburger Aquila Capital tätig. Auch Detlef Schön betont die ­Bedeutung des Managements. „Wichtig ist die Wahl von langfristig ­attraktiven Sektoren in politisch stabilen Regionen und passende ­Mitarbeiter vor Ort zu haben. Dann geht es bei der Beurteilung der Preiswürdigkeit einzelner Farmen neben Preis und Produktivität um Fragen wie Mikroklima, Infrastruktur und Topografie“, so der Agrar­ökonom. „Wir sind Bauern, die auf dem Kapitalmarkt unterwegs sind; und nicht umgekehrt.“ Neben KTG Agrar dürfte Aquila, das ­bereits die Farmlandprinzipien unterschrieben hat, der einzig erfolgreiche deutsche Agrarmanager sein. Ansonsten sind es eher internat­ionale Adressen. Beispiele sind Silverstreet, NCH Capital, Terra ­Magna, EBG Capital, Macquarie oder der Osteuropa-Spezialist ­Renaissance. 

Derzeit arbeitet Aquila, nachdem es bislang primär mit vier ­Agrarfonds Privatanleger und Family Offices ansprach, an dem ­ersten institutionellen Produkt. Über eine Sicav-Sif-Konstruktion will Aquila in die Produktion von Lammfleisch und Milch in Australien und Neuseeland sowie in Ackerbau in Osteuropa investieren. „Die Größe der Schafherden ist bei bevölkerungsbedingt weiter steigender Nachfrage in den vergangenen 20 Jahren stark zurückgegangen, so dass es zu starken Engpässen gekommen ist. Für Milch spricht vor ­allem die Nachfrage aus Asien nach Milchprodukten für eine gesundheits­bewusstere Ernährung und Kindernahrung“, begründet Schön die Wahl dieser Agrarprodukte. 

Die Vergütung der Asset Manager orientiert sich an Private-­Equity-Strukturen. Bei Aquila Capital beträgt die Management Fee in einem Fall ein Prozent auf das Fondsvolumen beziehungsweise 1,5 Prozent auf das investierte Kapital. Zudem fällt ein Erfolgshonorar von 20 ­Prozent an, wenn die Farmen nach Kosten und Steuern eine IRR von zehn Prozent erwirtschaftet haben. Zum Vergleich: Mit US-Farmland ließen sich von 1992 bis 2003 im Schnitt fast acht Prozent erwirtschaften. 2011 zeigte der NCREIF Farmland Index für die einzelnen ­Quartale einen Total Return von 14,55 Prozent an. Die Credit Suisse schätzt in einem Research-Paper vom Mai 2010 das Renditepotenzial eines ­Private-Equity-Fonds, der in Südamerika und Osteuropa Land kauft und managt, auf jährlich zwölf bis 16 Prozent. Gemäß Savills Research liegen die Prognosen von „Ag“-Fonds, die in Australien, Zentral- oder Osteuropa, Neuseeland, Südamerika und in den USA Land erwerben, deutlich niedriger. Die Erwartungen für die Cash-on-Cash-Returns ­liegen zwischen drei bis acht Prozent pro Jahr und für die IRR bei zehn bis 18 Prozent nach Kosten. Die Erwartungen schwanken allerdings auch innerhalb einer Region oder eines Landes wie Brasilien je nach „Land-Improvement“-Potenzial sehr stark. Im besten Fall seien auch vor Gebühren 45 Prozent möglich. Wer das Land lediglich least, kommt in Polen auf eine IRR von fünf bis zehn Prozent, zitiert Invest-Ag einen polnischen Farm-Experten.

Die Renditequellen sieht die Credit Suisse in der operativen Tätigkeit, steigenden Grundstücks­preisen, im Besitz eines Real Asset und möglichen Spill-overs aus dem ökonomischen Wachstum in diesen Ländern. Operative Potenziale liegen in Betriebsgrößenvorteilen, in der Bewässerung, im Einsatz von Dünger, Mikroben oder in der Genetik. „Wichtig ist aber, die Kosten im Griff zu haben. Teurer ­Kunstdünger kann zum Beispiel zu einer enormen Margenreduktion führen“, mahnt Bernd Meissner. Eine wichtige Größe ist auch die Logistik.

Nicht genannt als Renditequelle sind von der Credit Suisse allerdings Emissionszertifikate. Diese dürften Anleger für Investments in Agrarland allgemein auch nicht so einfach bekommen. Die Kohlen­dioxidbilanz von Agrarinvestments kann sehr schlecht sein, wenn für das Agrarland Wälder und Büsche gerodet wurden und viel Kunst­dünger, dessen Produktion klimaschädlich ist, genutzt wird. Laut Deutsche-Bank-Research entsteht gerade in der natürlichen Freilandhaltung von Wiederkäuern das klimaschädliche Methangas. Weniger Methangas entsteht, wenn man den Tieren nicht nur Gras, sondern auch Zusatzfutter kredenzt. Allerdings, so schränkt die ­Autorin ein, sei dann ein höherer Treibstoffverbrauch für den für die Zufütterung nötigen Weizenanbau verbunden. Für die ­klimafreundliche Viehzucht empfiehlt DB Research unter anderem einen geeigneten Futtermix und eine Rotation bei der Beweidung, um den Boden zu schützen. 

Spätestens bei diesen biologischen Details wird klar, dass ein guter „Bloomberg-Investor“ noch lange kein guter Agrarinvestor sein muss. Eine gute Expertise scheint wegen der Vielfalt an Fragestellungen ­bezüglich Zugang, Regionen, Anbauarten unabdingbar. Genauso ist Diversifikation unabdingbar, sie sollte aber nicht die einzige Antwort auf die ebenfalls vielfältigen biologischen, politischen und marktwirtschaftlichen Risiken sein. „Allerdings sind nur wenige Fonds regional diversifiziert“, sagt Henry Wilkes von Investag, der für eine ausreichende Streuung empfiehlt, 20 bis 30 Millionen Dollar über einen Managed Account zu investieren. Vor allem die stetigen Cashflows, die echte Streuung zu anderen Assets und der steigende Lebensmittelbedarf machen die ­Beschäftigung mit Ackerbau lohnenswert.Hier gelangen Sie zurück zum ersten Teil.