Ausländische Investoren kommen zum Zug

Ein großes Stück vom begehrten deutschen Immobilienkuchen ist in den ersten Monaten dieses Jahres an ausländische Investoren gegangen. Nachdem 2013 vor allem einheimische Institutionelle auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt zum Zuge kamen, entfiel  im ersten Quartal 2014 mehr als die Hälfte des Gesamtinvestitionsvolumens von rund zehn Milliarden Euro auf internationale Investoren. Laut CBRE dominierten US-amerikanische Adressen mit einem Anteil von 20 Prozent. Für elf beziehungsweise sieben Prozent des Transaktionsvolumens waren Investoren aus Großbritannien und Frankreich verantwortlich. 

„Letztes Jahr haben wir viele Club Deals von Seiten deutscher institutioneller Investoren gesehen. Die ausländischen Investoren kamen dabei seltener zum Zuge“, erläutert Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. 2013 seien vor allem Core-Objekte mit Volumina von mehr als 50 Millionen Euro nachgefragt gewesen. „Solche Deals werden wir in diesem Maße dieses Jahr nicht sehen“, ist sich Klein sicher. Das ist seines Erachtens auch der Grund, warum 2014 ausländische Investoren stärker zum Zuge kommen werden und der prozentuale Anteil der deutschen Investoren an Gesamtinvestitionsvolumen kleiner ausfallen wird. „Die Transaktionsvolumina werden dieses Jahr größer sein und es werden Portfolien angeboten, die mehr Risikobereitschaft fordern. Das ist nicht das Angebot, das nach dem Geschmack deutscher Investoren ist“, so Klein. Zugleich ist er überzeugt, dass der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt weiterhin ein Verkäufermarkt im vernünftigen Rahmen ist. Aus seinen Erfahrungen bei einem Haus, das Immobilienverkäufe begleitet, berichtet er: „Heute ist es schwerer, die Runde in einem Bieterverfahren kleiner zu bekommen.“ Von einer Blase will der CBRE-Mann nichts wissen. Das sei Unsinn. Es gab zwar eine Yield-Compression, aber unter dem Strich seien die Risiken minimal.       
Dass ausländische Investoren großes Interesse am deutschen Immobilienmarkt haben, ist für den CBRE-Mann nicht überraschend: „Deutschland etabliert sich dank seiner wirtschaftlichen Stärke und einer geringen Schwankungsbreite bei Mieten und Preisen als einer der weltweit am meisten nachgefragten Investmentstandorte. Die Suche nach sicheren Investments und eine weiterhin attraktive Rendite lassen das Interesse der internationalen Immobilieninvestoren an deutschen Gewerbeimmobilien weiter steigen.“ Dies belegt auch eine Umfrage von CBRE unter 387 europäischen Immobilieninvestoren. So planen mehr als die Hälfte (56 Prozent) mindestens eine zehnprozentige Steigerung der Investmentaktivitäten im Vergleich zu 2013. Besonders im Fokus stehen deutsche Metropolen. So gehören gleich drei deutsche Städte zu den gefragtesten Investitionszielen. Dazu zählen Berlin (3. Platz), München (4. Platz) und Hamburg (9. Platz). 

Von den 5,2 Milliarden Euro, die ausländische Investoren im ersten Quartal 2014 in den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt investierten, entfiel der absolut höchste Betrag mit rund 2,2 Milliarden Euro auf den Bürosektor. Dies entspricht einem Anteil von etwa 42 Prozent. Im Gesamtjahr 2013 lag dieser Anteil noch bei 30 Prozent. Insbesondere aufgrund von Käufen unter anderem durch Blackstone (Domus-Portfolio in Düsseldorf), Apollo Global Management (TAG-Portfolio) sowie Dream Office Reit entfielen rund 1,3 Milliarden Euro oder ein Viertel des Gesamtvolumens auf nordamerikanische Investoren, die somit knapp 460 Millionen Euro mehr als im ersten Quartal 2013 investierten. 

Den relativ höchsten Anteil hatten die ausländischen Investoren im Logistiksektor. „Vor allem Logistikfonds aus dem angelsächsischen Raum interessieren sich für die Logistikdrehscheibe Deutschland, die stark vom wachsenden Internethandel profitiert", sagt Klein. Über eine Milliarde Euro beziehungsweise 79 Prozent des Investitionsvolumens entfielen im ersten Quartal 2014 auf sie. Im Gesamtjahr 2013 lag ihr Anteil bei 49 Prozent. Insbesondere die großvolumigen Portfoliokäufe wurden von internationalen Investoren dominiert. Dies zeige etwa die Transaktion eines europäischen Portfolios von Tristan Capital Partners an das Joint Venture Segro European Logistics Partnership oder der Einstieg des malaysischen Pensionsfonds EPF in den Fonds Kwasa Goodman Germany von Goodman Property Investors. 

Trotz des zunehmenden Internethandels bleiben Einzelhandelsimmobilien bei Investoren ebenfalls sehr beliebt. Ausländische Investoren investierten im ersten Quartal knapp 1,8 Milliarden Euro (71 Prozent des Gesamtvolumens) und somit 1,4 Milliarden Euro mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Ihre Investments entfielen überwiegend auf Standorte außerhalb der Top-Fünf-Märkte. So wurden beispielsweise das Centro Oberhausen und bundesweite Portfolios wie Christie und Netto von internationalen Investoren erworben. Aber auch in den Top-Fünf-Standorten lag ihr Anteil am Transaktionsvolumen bei 59 Prozent. 

Nicht nur auf der Gewerbeimmobilienseite zeigen sich ausländische Investoren äußerst aktiv. Sie interessieren sich auch für die Finanzierungsseite. Laut einer Markterhebung des internationalen Immobilienfinanzierungsberaters Flatow Advisory Partners (FAP) stehen 2014 mindestens 4,1 Milliarden Euro ausländisches Kapital für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland zur Verfügung. Den Löwenanteil bringen Investoren aus den USA ins Land: Sie stellen laut FAP rund 2,5 Milliarden Euro zur Verfügung. Damit nähere sich das anlagesuchende Kapital aus den USA wieder früheren Größenordnungen etwa der Jahre 2005 oder 2006 an. Allerdings sei längst nicht ausgemacht, ob genügend Zielobjekte für die erwartete Eigenkapitalrendite gefunden werden können. Hinter den USA folgen Großbritannien (1,05 Milliarden Euro), Frankreich (350 Millionen Euro) und die Schweiz (125 Millionen Euro) als Herkunftsländer der Kapitalgeber. 
portfolio institutionell newsflash 26.05.2014/Kerstin Bendix